賃貸経営のポイント（基礎編）
はじめての賃貸経営
賃貸経営は、メリットとリスク（デメリット）の両方を伴います。はじめての賃貸経営をうまく運ぶためには、特に、賃貸オーナー（大家）の立場からリスクを事前に把握し、失敗しないための対策を立てておくことが大切です。また、家を貸す時、信頼できるパートナー会社を見つけることはとても大切なポイントです。不動産会社の役割や契約種類を知っておくことで、不動産会社選びをスムーズに進めることができます。ポイントをおさえて円滑に賃貸経営を始めましょう。
賃貸経営のメリット
長期的に家賃収入が入る
アパート、マンション経営などの賃貸経営は、賃貸オーナー（大家）として健全な経営ができれば毎月安定した家賃収入を長期に渡って得ることができます。私的年金として、老後の生活資金の確保を目的に賃貸経営をしている方も多くいます。
生命保険代わりになる
万一の時、不動産は資産として家族に残ります。住宅ローンを完済していない場合も、アパートやマンションの住宅ローン契約時の「団体信用生命保険」の加入により、ローンは保険で支払われるため、家族にローンは残りません。残された家族は、賃貸を継続する場合は家賃収入が得られ、売却した場合にはまとまった資金が得られます。
インフレにも強い
将来、物価が上昇し、貨幣価値が下がってしまった場合、インフレに合わせて価値が変動する「現物資産」として不動産を所有することは、インフレ対策として有効です。
少ない資金から始められる
アパート、マンション経営などは、通常金融機関の融資を受けて購入するため、初期投資額が少なくても始められます。購入後は、賃貸オーナー自身が家賃収入からローンを返済するため、購入後も少ない資金で運用できるのが賃貸経営の特徴です。
節税ができる
賃貸住宅の場合、駐車場や遊休地などの「非住宅用地」に比べ、固定資産税、都市計画税がそれぞれ1/6、1/3（1戸200�屬泙如砲砲覆襪覆鼻∪廼發�軽減されます。また、相続税は、アパート、マンションが建築されている場合は「貸家建付地」として更地などに比べ約2割、相続税評価が下がり税金が安くなるなど、税金が大幅に軽減されます。
賃貸経営のデメリット
空室のリスクがある
賃貸経営の中でも、心配なのが空室のリスクです。空室が多いほど、家賃収入は減少します。空室の原因は立地と賃料設定に起因にしているものが多いようです。また、設備などを充実させることにより、空室のリスクを回避することができます。プロである不動産会社によく相談して賃料設定や、投資物件の購入等を進めましょう。 当社では、空室時も家賃保証等をする「サブリース（一括借上げ）」も取り扱っているいますので、ぜひ、ご相談下さい。
建物の老朽化
賃貸住宅経営において、経年劣化による建物の老朽化は避けて通ることができません。老朽化した物件は、入居者の確保が困難になり、家賃を下げざる得ない状況になります。収支計画を立てる際、管理費や修繕費などの「ランニングコスト」をあらかじめ想定して試算しておくとよいでしょう。また、当社では古くなったマンションや住宅に付加価値を付ける「オーナー支援オプション」もご提案しておりますので、お気軽にご相談下さい。
災害
火災、地震などの自然災害で、建物が倒壊、消失してしまうリスクがあります。火災保険など、保険には必ず加入しておきましょう。
金利の上昇
「変動金利（または固定期間選択型変動金利）」を利用して賃貸経営を始める場合、金利上昇の際、ローン返済額も上がります。金利変動も考慮し、余裕を持った資産計画を立てることが大切です。今後金利上昇が予想される場合、固定金利期間を長くする、または固定金利での融資を受けるなどのリスク対策をしておくと安心です。
売却時のリスク
急遽、売却することにし現金化しようとしても、早く売却できるとは限りません。買い手が見つかっても、必ずしも希望価格で売却できないケースも考えられます。賃貸住宅経営は、賃貸オーナー（大家）の立場から自分の資産の運用方法を明確化し、長期的視野で計画を立てていくことが大切です。当社では、売却時もオーナー様をサポート致します！「BRUNO不動産の売却査定」
賃貸仲介・賃貸管理サポートの選び方
賃貸経営の業務は個人で行なうには大変な事が多いです。そんな時は不動産会社へ業務の委託を検討しましょう。委託したい内容と、貸し出す期間によって選ぶプランが変わってきます。当社がご提供しているサービスプランを表にしました。目的と期間に合ったサービスをお選びください。
オーナー様の目的別おすすめサポートプラン
| 目的・要望 | BRUNO不動産のサポートプラン |
|---|---|
| 管理業務は自分で行い、入居者募集の仲介業務だけを依頼したい | 賃貸仲介（入居者募集） |
| テナントの募集をしてほしい | 賃貸仲介（入居者募集） |
| 入居者募集（仲介）と、管理業務の両方を相談したい | 賃貸管理（管理委託） |
| すでに賃貸経営をしているが、管理会社を変更したい | 賃貸管理（管理委託） |
| オーナー業は副業のため、時間が割けない | 賃貸管理（管理委託） または サブリース（一括借上げ） |
| 賃料はある程度安くても、空室に左右されることなく 安定的な収入が欲しい | サブリース（一括借上げ） |
| アパートやマンションを一棟所有しており、入居者募集 から管理業務まですべてを不動産会社にまかせたい | 賃貸管理（管理委託） または サブリース（一括借上げ） |
| 転勤などの理由により、数年間だけ家を貸したい | リロケーション（定期借家） |
| 将来、建て替えが決まっているが、それまで貸したい | リロケーション（定期借家） |
| ビル管理の煩わしさを解消したい、経年劣化のためリニューアルしたい | ビルマネージメント |
| 空室を出来るだけなくしたい、人気が出る様に相談したい | オーナー支援オプション |
| 土地活用について相談したい、最適な提案がほしい | オーナー支援オプション |
