負担区分の認識違い
退去後トラブルの多くは負担区分の認識違いが原因。入居前記録と契約明記が重要です。
物件オーナー様向け
修繕・リフォームガイド
by エイブルBRUNO修繕・リフォームの
「わからない」を
解決するために。
費用の相場がわからない...
業者選びで失敗したくない...
どこから手をつければいいかわからない...
賃貸物件の修繕・リフォームには
正しい知識と優先順位の判断が欠かせません。
3社以上
修繕・リフォームは必ず3社以上の相見積もりを取得することで適正価格を把握できます
10〜15社以上
給湯器・エアコン等の主要設備は、実用寿命を見越した計画交換で突発費用を抑えます。
Trouble & Solutionー
よくある修繕・リフォームのお悩みと解決の方向性
物件オーナーが直面しやすい修繕・リフォームのパターンと、それぞれの基本的な対処の考え方をまとめました。
退去後の修繕費負担で入居者ともめた
原状回復の負担区分があいまいで退去精算時にトラブルに。「通常の使用による消耗」なのかどうかで双方の認識が食い違う。
国土交通省ガイドラインの理解と入居前の明文化が根本対策。
入居時の写真記録と原状回復の特約事項を契約書に明示することでトラブルを大幅に減らせます。
修繕業者への見積もりが高すぎると感じる
1社だけに見積もりを依頼したが、相場感がわからず「適正価格かどうか」の判断ができない。割高な工事をさせられていないか不安。
必ず3社以上の相見積もりを取得。
工事内容・材料・施工範囲を揃えて比較し、各項目を細かく記載させることで内容を精査できます。
どこを優先してリフォームすればいいか分らない
築年数が経過していて、修繕・リフォームの優先順位がつけられない。予算も限られており、何から手をつければいいか判断に困っている。
安全性→生活直結設備→内装の順が基本。
給排水・電気・ガスの安全設備を最優先に、水回り、次に壁紙・床等の内装という順で計画を立てます。
空室が続いている。リフォームで改善できる？
築年数が経つにつれ空室期間が長くなってきた。リフォームが空室対策に効果的だと聞いたが、どんなリフォームをすればいいのか検討中。
ターゲット入居者に合わせたリフォームが効果的。
水回りの刷新・壁紙・床材のアップグレード・照明の改善が費用対効果の高い空室対策になります。
設備が突然壊れた。すぐに対応できない
入居中に給湯器・エアコン・水道設備が突然故障。緊急対応できる業者も把握していないため、入居者に迷惑をかけてしまった。
設備の耐用年数管理と緊急業者リストの整備が予防策。
主要設備の設置年を記録し、交換時期を予測した「計画修繕」でコストも平準化できます。
工事業者の品質に問題があった
リフォーム後に施工不良が判明したが業者との交渉がうまくいかない。アフターフォローの対応も悪く、再工事にも応じてもらえない。
業者選定時のチェックと書面確認が予防の鍵。
施工実績・保証内容・アフターフォロー体制を事前確認し、工事内容を契約書に明記することが重要です。
Knowledgeー
物件オーナーが知っておきたい修繕・リフォームの基礎知識
適切な判断をするために、まず押さえておくべき知識があります。
Restoration Law
状回復の「負担区分」を
状回復の「負担区分」を
正しく理解する
国土交通省のガイドラインでは、経年劣化・通常使用による消耗はオーナー負担、入居者の故意・過失・善管注意義務違反による損傷は入居者負担が原則。ただし特約で範囲を変更できます。
- 通常の生活で生じる壁の日焼けはオーナー負担
- タバコのヤニ・ペットの傷は入居者負担
- 入居時の写真記録が退去時の判断材料になる
Equipment Life
設備の耐用年数と
設備の耐用年数と
計画的な交換サイクル
主要設備の実用寿命は、給湯器・エアコンが10〜15年、ユニットバス・キッチン・洗面台が15〜20年、配管が20〜30年が目安。設置年を記録し、計画修繕で突発コストを抑えることが重要です。
- 設備の設置年をすべて台帳に記録しておく
- 実用寿命を超えた設備は優先交換を検討
- 修繕積立の目安は家賃収入の5〜10%
Contractor Selection
信頼できる業者の選び方と
信頼できる業者の選び方と
相見積もりの取り方
修繕・リフォーム業者は必ず3社以上から相見積もりを取得。見積書は工事内容・材料・施工範囲を細かく記載させ比較します。施工実績・保証内容・アフターフォロー体制の確認も必須です。
- 一式見積もりは避け、内訳を細かく出させる
- 施工後の保証期間・対応窓口を確認する
- 賃貸物件の施工に慣れているか確認する
Reform Strategy
空室対策リフォームの
空室対策リフォームの
費用対効果を最大化する
空室対策リフォームで効果が高い順は、水回り（キッチン・浴室・洗面・トイレ）のリフレッシュ、壁紙・床材の更新、照明のLED化・デザイン改善です。ターゲット層に合わせた設備追加も効果的。
- 水回りのリフレッシュが最も費用対効果が高い
- 壁紙・床材はコストを抑えつつ印象が激変する
- 宅配ボックス設置は費用対効果が高い設備投資
Solution Guideー
修繕・リフォームお悩みの具体的な解決方法
「何から手をつければいいかわからない」を解消するための行動指針です。
01
原状回復トラブル対策
入居前の記録と契約書への明示でトラブルを防ぐ
入居時に部屋全体を写真・動画で記録し、国土交通省の原状回復ガイドラインに基づいた負担区分を契約書の特約事項に明記します。入居前チェックシートを入居者と一緒に確認・署名することで退去時のトラブルを大幅に減らせます。
入居前写真・動画記録ガイドライン準拠の特約チェックシートの活用
02
適正価格の見極め
3社以上の相見積もりで適正価格と内容を把握する
修繕・リフォームは必ず3社以上から相見積もりを取得します。見積書は「一式○○万円」ではなく、工事内容・材料名・数量・単価を細かく記載させ比較検討します。価格だけでなく施工実績・保証内容・アフターフォロー体制も評価軸に加える事が大切。
3社以上の相見積もり内訳の細かな確認保証・アフター体制の確認
03
優先順位の決め方
安全性→水回り→内装の順で修繕計画を立てる
修繕・リフォームは給排水・電気・ガスなどの安全設備を最優先にし、次に水回り、最後に内装の順で進めるのが基本です。予算が限られる場合も、この優先順位を守ることで、効果的で無駄の少ない修繕計画につながります。
安全設備を最優先水回りを次に優先内装は最後に検討
04
設備管理の計画化
設備台帳の作成と計画修繕で突発コストをなくす
全設備の設置年・メーカー・型番を台帳で管理し、交換時期を予測して計画修繕を行います。耐用年数が近い設備を早めに交換することで緊急対応コストを抑え、入居者満足度も維持できます。修繕積立は家賃収入の5〜10％程度が目安です。
設備台帳の作成計画修繕の実施修繕積立の習慣化
05
空室対策リフォーム
費用対効果の高いリフォームで空室を改善する
空室対策では、水回りのリフレッシュや壁紙・床材の更新、照明改善が効果的です。宅配ボックスや独立洗面台など、ターゲット入居者に合う設備投資も有効です。まず競合物件の設備水準を確認し、優先順位を決めることが重要です。
水回りのリフレッシュ壁紙・床材の更新照明のLED化宅配ボックス設置
Cost Guideー
修繕・リフォームの費用目安一覧
地域・グレード・業者によって変動しますが、相見積もりの際の参考としてご活用ください。
浴室・ユニットバス
50〜100万円〜
ユニットバスの全面交換。コーキング・換気扇のみなら5〜15万円程度。
耐用年数目安：15〜20年。設置から15年以上経過したら交換検討を。
キッチン
20〜80万円〜
システムキッチンの交換。レンジフードのみなら3〜8万円。
耐用年数目安：15〜20年。水漏れや異臭が出たら早めの対処を。
トイレ
10〜30万円〜
便器交換・ウォシュレット設置。内装込みなら20〜40万円程度。
耐用年数目安：15〜20年。ウォシュレットは10〜15年が交換目安。
給湯器
10〜25万円〜
給湯器本体交換（工事費込み）。機種・号数によって変動あり。
耐用年数目安：10〜15年。10年超えたら予防的な交換検討を。
壁紙・クロス
3〜12万円〜
1Kの部屋全体で3〜8万円程度。下地補修が必要な場合は追加費用。
耐用年数目安：6年（税法上）。退去ごとに状態確認が必要。
フローリング
8〜25万円〜
1Kの全面張り替えで8〜18万円程度。重ね張りなら費用を抑えられる。
耐用年数目安：20〜30年。深い傷・変色は早めの部分補修を。
※上記はあくまでも目安です。実際の費用は物件状況・地域・業者によって大きく異なります。
必ず複数業者への相見積もりをお取りください。
※【耐用年数について】各カードに記載の耐用年数は物理的な「実用寿命の目安」です。
国税庁の法定耐用年数（減価償却の基準）とは異なります。エアコン・給湯器等の法定耐用年数は6年（器具及び備品）
壁紙・クロスは6年です。退去時の原状回復精算では法定耐用年数が基準となります。
Work Flowー
修繕・リフォームの基本的な進め方
初めて修繕・リフォームに取り組む方のための、基本的な流れと各フェーズのポイントです。
PHASE 01
現状調査・課題の洗い出し
- 物件全体を目視確認し、修繕・交換が必要な箇所をリストアップ
- 設備の設置年・状態を確認し台帳に記録する
- 安全性・緊急性・費用対効果の3軸で優先順位を判断
- 入居中の場合は入居者への影響・通知タイミングを検討
PHASE 02
予算計画・資金準備
- 修繕費用の概算を把握し、年間修繕計画を策定する
- 修繕積立（家賃収入の5〜10%が目安）の状況を確認
- リフォームローン・補助金制度の活用可能性を確認
- 緊急修繕用の予備費（最低50万円程度）を確保しておく
PHASE 03
業者選定・相見積もり
- 3社以上に同じ条件で見積もり依頼を行う
- 見積書は工事内容・材料・数量・単価を細かく記載させる
- 施工実績・保証内容・アフターフォロー体制を確認する
- 契約書に工事内容・完成基準・保証期間を明記する
PHASE 04
現状調査・課題の洗い出し
- 物件全体を目視確認し、修繕・交換が必要な箇所をリストアップ
- 設備の設置年・状態を確認し台帳に記録する
- 安全性・緊急性・費用対効果の3軸で優先順位を判断
- 入居中の場合は入居者への影響・通知タイミングを検討
PHASE 05
現状調査・課題の洗い出し
- 完成後は施工内容が仕様書通りか確認してから代金を支払う
- 施工内容・費用・業者連絡先を設備台帳に記録する
- 保証期間内の不具合は遠慮なく業者に申し出る
- 次回の計画修繕スケジュールに反映し継続的に管理する
Case Studyー
よくある修繕・リフォームの事例と対応のポイント
実際に起こりやすいケースをもとに、具体的な対応の考え方を整理しました。
原状回復
退去時にエアコンの汚れで
入居者と費用トラブル
- 状況
- エアコン内部の汚れを退去時に発見。クリーニング費用の負担をめぐり入居者と見解が対立し、双方が感情的になってしまった。
- 対応のポイント
- 通常使用による汚れはオーナー負担が原則（国交省ガイドライン）。契約書の特約と入居前の状態記録の有無が判断の根拠になります。次回から入居前チェックシートを整備しましょう。
費用トラブル
リフォーム後に追加費用を
次々請求された
- 状況
- 浴室リフォームを依頼したが、工事中に「下地が腐食していた」「配管も交換が必要」と追加工事を続けて提案され、最終的に見積もりの2倍の費用になった。
- 対応のポイント
- 追加工事は必ず書面で内容・費用・必要性を確認してから承認。緊急性のない追加工事はその場で即決せず、別業者への確認も検討しましょう。契約書への「追加工事の承認手続き」明記が予防策です。
設備故障
入居中に給湯器が
突然故障し対応に困った
- 状況
- 浴冬季に給湯器が突然故障し、入居者がすぐにお湯が使えない状態に。緊急対応できる業者の連絡先もなく、対応が翌日以降になってしまった。
- 対応のポイント
- 緊急対応業者のリストを事前に整備しておくことが重要。設備台帳で給湯器の設置年を確認し、耐用年数（10〜15年）を超えていたなら予防交換の検討を。迅速な対応が入居者満足度を大きく左右します。
空室対策
リフォームで空室期間を
3ヶ月から1ヶ月に短縮
- 状況
- 築20年の1LDKが3ヶ月以上空室。賃料を下げても反応が鈍く、内装や設備を含めた物件自体の老朽感が問題だと判断した。
- 対応のポイント
- 追加工事は必ず書面で内容・費用・必要性を確認してから承認。緊急性のない追加工事はその場で即決せず、別業者への確認も検討しましょう。契約書への「追加工事の承認手続き」明記が予防策です。
修繕・リフォームで失敗しないためには、「知っているかどうか」と
「正しい手順を踏めるかどうか」が鍵です。
このガイドは実際の現場から厳選した実践ノウハウをもとに
費用を抑えながら失敗しない方法
費用を抑えながら失敗しない方法
プロが現場で実際に使っている手順
を厳選した【実践型ガイド】です。原状回復・費用目安・優先順位
業者選び・空室対策リフォームまで、修繕・リフォームのあらゆる
場面で使える対応手順を網羅しています。
※友だち登録後、トーク欄に「修繕・リフォームガイド希望」と送信してください。
このチェックリストで分かる事
・原状回復の正しい負担区分と特約の書き方
・修繕費用の相場と相見積もりの取り方
・修繕・リフォームの優先順位の決め方（5ステップ）
・設備台帳の作り方と計画修繕の立て方
・信頼できる業者の選び方チェックリスト
・空室対策リフォームの実践チェックリスト
・工事トラブルを防ぐ契約書のチェックポイント
・工事フェーズ別対応マニュアル（現状調査〜完了検査）
Q & Aー
修繕・リフォームのよくあるご質問
修繕・リフォームに関してよく寄せられる疑問にお答えします。
退去後の修繕費用はオーナーと入居者どちらが負担するのですか？
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化・通常使用による消耗はオーナー負担、入居者の故意・過失・善管注意義務違反による損傷は入居者負担が原則です。ただし契約書の特約で範囲を変更できます。入居時の写真記録と明確な特約の明記が重要です。
リフォームの費用はどうやって相場を確認すればいいですか？
必ず3社以上の業者から相見積もりを取得することが基本です。見積書は「一式○○万円」ではなく、工事内容・材料名・数量・単価を項目ごとに記載させ比較します。地域・グレード・業者によって大きく異なるため、複数の見積もりを比較することで適正価格の感覚が養われます。
入居中に設備が壊れた場合、修繕義務はオーナーにありますか？
はい、賃貸人（オーナー）には民法上の修繕義務があります（民法606条）。入居者の故意・過失による損傷でない限り、設備の修繕・交換はオーナー負担が原則です。ただし、入居者が軽微な損傷の通知を怠ったことで損害が拡大した場合は、入居者側の責任が問われることもあります。
リフォームに使える補助金や減税制度はありますか？
省エネ改修（断熱・窓・設備）や耐震改修には国・自治体の補助金・助成制度が利用できるケースがあります。また賃貸物件のリフォーム費用は資本的支出と修繕費に区分され、税務処理が異なります。具体的な適用可能性は自治体窓口や税理士への相談をお勧めします。
施工後に不具合が見つかった場合の対処法は？
まず施工業者に書面（メール等）で不具合の内容・発生日・写真を送付し、保証期間内での無償修繕を要求します。応じない場合は、見積書・契約書・写真等の証拠を揃えた上で、消費生活センターへの相談や、弁護士を通じた法的対応を検討します。契約書への保証期間・対応窓口の明記が予防策です。
空室対策でリフォームをする場合、何から始めればいいですか？
まず競合物件の設備・内装水準と自物件を比較し、差分を確認することから始めます。費用対効果が高い順は、水回り（キッチン・浴室・トイレ）のリフレッシュ、壁紙・床材の更新、照明のLED化です。大きな投資の前に仲介業者に「この物件の弱点は何か」を聞くことも有効です。
