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初めて大家になった人が最初に困ること｜賃貸経営を始めてから気づく7つの問題
投稿日：
「親からアパートを相続した」
「所有している戸建てを賃貸に出すことになった」
「不動産投資で初めて賃貸経営を始めた」
このように、初めて大家さんになった方の中には、実際に賃貸経営を始めてから戸惑う方も少なくありません。
不動産を所有して家賃収入を得ることは魅力的ですが、大家さんの仕事は家賃を受け取るだけではありません。
入居者からの問い合わせ、設備の故障、退去時の精算、空室対策、修繕費の負担など、想像していなかった対応が次々と発生します。
特に初めて大家になった方は、何をどこまで自分で対応すればよいのか分からず、不安を感じることもあるでしょう。
今回は、初めて大家になった方が最初に困りやすいことと、賃貸経営を安定させるために知っておきたいポイントを解説します。
1．入居者からの連絡にどう対応すればよいか分からない
大家さんになって最初に戸惑いやすいのが、入居者からの問い合わせやトラブル対応です。
例えば、次のような連絡が入ることがあります。
エアコンが動かなくなった
給湯器からお湯が出ない
水漏れが発生している
鍵を紛失してしまった
隣の部屋の生活音が気になる
共用部分が汚れている
入居者にとっては、日常生活に関わる問題です。
特に水漏れや給湯器の故障などは、迅速な対応が求められる場合があります。
初めて大家になった方は、どの業者に連絡すればよいのか、修理費用は誰が負担するのか、どこまで対応すべきなのか判断に迷うことがあります。
また、仕事中や休日であっても連絡が入る可能性があり、精神的な負担になることもあります。
対策： 入居者対応の窓口を明確にしておきましょう。管理会社に管理を委託すれば、問い合わせの受付や業者の手配などを任せられる場合があります。
2．修繕費が思った以上にかかる
賃貸経営を始めてから、想定以上の支出に驚く大家さんも少なくありません。
例えば、入居中に次のような設備トラブルが発生することがあります。
エアコンの故障
給湯器の交換
水栓やトイレの不具合
排水管の詰まり
雨漏り
外壁や屋根の補修
設備には寿命があり、築年数が経過するほど修繕や交換が必要になる可能性が高くなります。
例えば、毎月10万円の家賃収入があっても、給湯器やエアコンの交換が重なれば、数か月分の家賃収入が修繕費に消えてしまうこともあります。
家賃収入だけを見ていると、実際に手元に残るお金を正しく把握できません。
対策： 毎月の家賃収入から一定額を修繕費用として確保しておきましょう。築年数や設備の状態を確認し、将来的に必要となる修繕も見込んだ資金計画を立てることが重要です。
3．空室が発生したとき、何をすればよいか分からない
入居者が退去すると、次の入居者が決まるまで家賃収入が止まります。
初めて大家になった方は、退去が発生した際に、どのような対応が必要なのか分からないことがあります。
実際には、次のような業務が発生します。
退去の受付と退去日程の確認
室内の退去立会い
原状回復工事の見積もり
必要な修繕・クリーニングの手配
募集条件や家賃の見直し
広告掲載や入居者募集
特に注意したいのが、募集条件の設定です。
以前と同じ家賃で募集しても、周辺の競合物件と比較して条件が合わなければ、なかなか入居者が決まらない可能性があります。
反対に、安易に家賃を下げてしまうと、長期的な収益に影響します。
対策： 退去が発生したら、周辺の募集状況や成約事例を確認し、家賃・設備・初期費用などを総合的に見直しましょう。空室期間を短くするためには、募集開始までのスピードも重要です。
4．家賃収入はあるのに、お金が残らない
大家さんになって初めて、家賃収入と実際の手取り収入は違うことに気づく方もいます。
賃貸経営では、家賃収入以外にもさまざまな支出が発生します。
管理委託料
共用部分の電気代
清掃費用
修繕費
固定資産税・都市計画税
火災保険料
借入金の返済
税理士費用など
例えば、月額家賃収入が30万円あったとしても、管理費や修繕費、税金、借入金返済などを差し引くと、自由に使えるお金は想定より少なくなる場合があります。
また、満室であっても、突発的な修繕や退去が発生すれば収支は変わります。
対策： 家賃収入だけでなく、毎月・毎年の支出を把握しましょう。年間収支を作成し、税金や修繕費なども含めて、実際にいくら残るのかを確認することが大切です。
5．管理会社に何を任せればよいか分からない
初めて大家になった方の中には、管理会社に依頼するべき業務が分からない方もいます。
管理会社によって対応する業務の範囲は異なりますが、一般的には次のような業務を依頼できます。
入居者募集
入居申込の受付
契約手続き
家賃の集金・入金管理
入居者からの問い合わせ対応
修繕業者の手配
退去受付・退去時の精算
建物の巡回・清掃など
ただし、管理会社に依頼すれば、すべての問題を解決してくれるわけではありません。
管理委託契約の内容によって、対応範囲や費用、大家さんの承認が必要な事項は異なります。
例えば、修繕費用が一定額を超える場合には、大家さんの承認が必要になることがあります。
また、募集活動についても、どの媒体に掲載しているのか、問い合わせや内見がどの程度あるのかを把握しておく必要があります。
対策： 管理会社に任せる業務と、自分で判断する業務を整理しましょう。定期的に管理状況や募集状況の報告を受けられる体制を作ることも重要です。
6．入居者とのトラブルにどう対応すればよいか分からない
賃貸経営では、設備の故障だけでなく、入居者同士のトラブルが発生することもあります。
例えば、次のような問題です。
生活音や騒音に関する苦情
ゴミ出しのルール違反
無断駐車
ペット飼育に関する契約違反
家賃の滞納
共用部分の使い方に関する問題
こうした問題に対して、大家さんが感情的に対応してしまうと、状況が悪化する可能性があります。
また、入居者からの一方的な話だけで判断すると、別の入居者との関係に影響することもあります。
対策： トラブルが発生した場合は、事実関係を確認したうえで、賃貸借契約書や管理規約に基づいて対応しましょう。管理会社に窓口を一本化することで、冷静かつ継続的な対応がしやすくなります。
7．将来どれくらいお金が必要になるのか分からない
初めて大家になった方は、目の前の家賃収入や修繕費には意識が向いても、5年後・10年後の資金計画までは考えられていないことがあります。
しかし、賃貸物件は年数の経過とともに設備が古くなり、建物全体の修繕が必要になることがあります。
特に築年数が古い物件では、次のような工事が必要になる可能性があります。
外壁塗装
屋上・屋根の防水工事
給排水管の修繕・交換
共用廊下や階段の補修
エントランスや共用設備の改修
これらの工事は、実施する時期や建物の状態によって費用が大きく変わります。
修繕が必要になってから資金を準備しようとしても、すぐに対応できない場合があります。
対策： 建物や設備の状態を定期的に確認し、中長期的な修繕計画を作成しましょう。突発的な支出に備え、手元資金にも余裕を持たせておくことが大切です。
初めて大家になったら、最初に確認しておきたい5つのこと
賃貸経営を安定させるためには、まず現在の物件状況を把握することが重要です。
�� 賃貸借契約書と管理委託契約書を確認する
入居者との契約内容、家賃、契約期間、更新条件、設備の取り扱い、管理会社の業務範囲などを確認しましょう。
�� 毎月の収支を把握する
家賃収入だけでなく、管理費、税金、保険料、修繕費、借入金返済などを整理し、実際の収支を確認します。
�� 建物と設備の状態を確認する
築年数だけで判断せず、給湯器、エアコン、水回り、屋根、外壁などの状態を把握しておきましょう。
�� 入居状況と募集条件を確認する
空室がある場合は、周辺の競合物件と比較して、家賃や設備、募集条件が適切か確認します。
�� 管理会社との連絡体制を整える
修繕の報告方法、費用承認のルール、入居者対応の窓口などを明確にしておきましょう。
まとめ｜大家さんになったら、まずは物件の現状把握から
初めて大家になった方が困ることは、決して特別な問題ばかりではありません。
入居者対応、修繕費、空室対策、収支管理、管理会社との連携など、賃貸経営を続けていくうえで誰もが直面する可能性のある課題です。
大切なのは、問題が発生してから慌てて対応するのではなく、事前に物件の状況を把握し、対応できる体制を整えておくことです。
特に、次の3つは早めに確認しておきましょう。
収支： 家賃収入から実際にいくら残るのか
管理： 入居者対応や修繕を誰が担当するのか
将来： 今後どのような修繕や費用が必要になるのか
賃貸経営は、物件を所有した時点がゴールではありません。
安定した収益を確保しながら、建物の価値を維持していくことが大切です。
初めての賃貸経営だからこそ、最初の段階で管理体制と収支を整えておきましょう。
BRUNO不動産では
BRUNO不動産では、初めて大家になった方や、親からアパート・貸家を相続された方に向けて、賃貸経営に関するご相談を承っております。
「管理会社に何を任せればよいか分からない」
「家賃収入はあるのに、手元にお金が残らない」
「空室がなかなか埋まらない」
「修繕費がどれくらい必要なのか不安」
「現在の管理会社や管理内容を見直したい」
このようなお悩みがございましたら、まずは所有物件の現状を確認してみませんか？
入居者募集、賃貸管理、空室対策、修繕・リフォーム、売却のご相談まで、不動産の状況に合わせてご提案いたします。
大家さんとしての第一歩を、安心して踏み出せるように。賃貸経営で分からないことや不安なことがあれば、お気軽にBRUNO不動産へご相談ください。
