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相続後に放置されたアパートが招くリスク
投稿日：
― 「そのまま」が一番危ない理由 ―
相続でアパートを引き継いだものの、
・何から手をつければいいかわからない
・とりあえず今は忙しい
・管理会社に任せているから大丈夫
そうして数ヶ月、数年と時間が過ぎてしまうケースは少なくありません。
しかし実は、
“放置”は賃貸経営において最もリスクの高い状態です。
今回は、相続後に放置されたアパートで実際に起こりやすい問題を整理します。
■ リスク�� 空室がゆっくり増えていく
最も多いのが、気づかないうちに進む空室増加です。
築年数が経過している物件ほど、
・設備が古い
・家賃設定が時代に合っていない
・競合物件に負けている
という状態になりやすい。
放置すると、
1室空室
↓
2室空室
↓
気づけば半分空室
という流れも珍しくありません。
しかも空室が増えると、
✔ 家賃値下げ
✔ 条件緩和
✔ 広告費増加
と、後手の対応になりがちです。
■ リスク�� 修繕費が一気に重なる
放置された物件でよくあるのが、
「小さな不具合を後回しにしていた結果、大規模修繕になる」
というケースです。
例えば、
・屋根の軽微な劣化
・外壁のひび割れ
・給湯器の交換時期超過
これらを放置すると、
突然100万単位の支出になることもあります。
計画修繕なら分散できたものが、
放置により“突発出費”へ変わるのです。
■ リスク�� 入居者満足度の低下
管理対応が遅い
共用部が汚れている
設備が古いまま
こうした状態は、入居者の不満につながります。
結果として、
・更新せず退去
・クレーム増加
・口コミ評価の低下
など、経営にじわじわ影響します。
入居者が減ると、
物件の印象もさらに悪化するという悪循環に入ります。
■ リスク�� 本当の収益状況が分からない
放置状態で最も怖いのは、
「実は利益が出ていないのに気づいていない」こと。
家賃は入っているが、
・修繕積立ができていない
・将来の設備更新費が計算されていない
・固定資産税を考慮していない
というケースは非常に多いです。
見かけ上黒字でも、
実質的には将来赤字予備軍になっていることもあります。
■ 放置を防ぐために最低限やるべきこと
難しいことをする必要はありません。
まずはこの3つです。
�� 現状収支の見える化
実際の年間利益はいくらか。
�� 建物状態のチェック
5年以内に必要な修繕は何か。
�� 管理内容の確認
募集・対応は今の市場に合っているか。
これだけで、
「放置」から「経営」へ変わります。
■ まとめ
放置は“何もしない”ことではありません。
放置とは、
リスクを時間とともに膨らませる行為です。
相続直後は判断が難しい時期ですが、
最低限の確認だけでも行えば、
・収益は安定
・修繕は計画的
・入居率は維持
という未来を選ぶことができます。
■ ご相談について
BRUNO不動産では、
・相続物件の収支診断
・空室改善提案
・修繕計画の整理
・保有か売却かの判断サポート
を行っています。
「放置していたかもしれない」
と感じた今が、見直すベストタイミングです。
まずはお気軽にご相談ください。
