大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

「区分所有」という言葉は、この分譲マンションブログでもよく出てくる言葉ですが、多くの方が分譲マンションを購入する際、「区分所有権」を購入していることになります。これは、省略して「区分」と呼ばれることもあります。

ではこの「区分所有・区分」とはどういった意味なのでしょうか？ 「区分所有」とは、分譲マンションでの所有形態を表す言葉です。複数の共同所有者がそれぞれの専有部分と共用部分を所有する分譲マンションでは、建物全体を共同で所有する一方で、各住戸ごとに独自の専有部分を持つことができます。

具体的には、「共用部分」とは住戸全体で共同で利用するエリアであり、「専有部分」とは個々の住戸が独占的に使用する部分のことを言います。これらの用語は分譲マンションに関する情報には、頻繁に出てくる言葉となっていますので、今回はこの「区分所有」、「共用部分」、「専有部分」という用語について詳しくご紹介したいと思います。

区分所有とは？

区分所有とは、一棟の建物が複数の独立した部分に分けられ、それぞれが独自の住居や店舗、事務所などとして利用できる形態を指します。この概念は、区分所有法によって規定されています。

区分所有建物の法律的な要件は、以下の2つです。

まず、建物の各部分は構造上独立している必要があります。 つまり、他の部分と完全に分離されており、壁などで隔てられている状態です。襖や障子、間仕切りなどでは独立性を満たしません。

次に、建物の各部分は利用上も独立している必要があります。 たとえば、住居用の建物であれば、独立した部分がそれぞれ単独で住居として使用できることが求められます。 区分所有建物では、建物全体が区切られた独立した部分に分けられ、それぞれに別々の所有権が存在します。代表的な例としては、分譲マンションがあります。

区分所有建物として認められる場合、それには「区分所有法」という特別な法律が適用されます。 つまり、区分所有は一つの建物を複数の独立した部分に分け、各部分には別々の所有権が認められる制度です。これによって、例えば分譲マンションのように複数の住戸が存在し、それぞれが独立して所有されることが可能になります。

専有部分と共有部分

専有部分と共用部分の違いを理解することは、区分所有マンションにおいて住戸所有者が適切に共同生活を送るためにも意外に重要なことです。それぞれのエリアの権利と責任を理解し、共用部分の利用ルールを守ることで、みなが快適に過ごせることにつながります。

専有部分とは？

一般的に私たちはアパートや分譲マンションを借りたり購入したりして生活しています。しかし、これらは「区分所有建物」として分譲されており、複数の人が同じ建物内で生活しています。

専有部分とは、分譲マンションなどで特定の人が個別に使用するエリアのことです。具体的には、独立した住居や店舗、事務所など、個々の住戸所有者が自分のプライベートスペースとして使用できる領域のことです。

また、建物内の他の部分と構造的に独立しており、利用上でも独立して機能する必要があります。専有部分には、電気やガス、水道などの設備も含まれます。 また、専用使用権（せんようしようけん）という、マンションの共用部分・敷地・付属施設の一部を、特定の人が独占（専用）的に使用することができる権利もあります。

主に含まれる、専有部分と専用使用権の例

・バルコニー
・専用庭
・駐車場
・駐輪場
・ポーチ
・窓ガラス
・トランクルームなど

しかし、専用使用部分の範囲は法律で明確に規定されているわけではなく、マンションごとに異なる判断があります。例えば、窓ガラスを遮光性に変更したい場合は、マンションの管理組合や管理会社に相談して判断を仰ぐことが確実です。

マンションの規約やルールに基づき、専用部分の変更や修繕に関するガイドラインを提供してくれます。具体的な改装や修繕を計画する際には、まず管理組合や管理会社と相談し、適切な手続きを行うことが重要です。

共有部分とは？

共用部分は、ビルや分譲マンションなどの区分所有建物において、住民や賃貸人が一緒に使う場所や部分を指します。

例えば、以下のような箇所が該当します。

・管理規約で定められた管理人事務室や集会室などの場所
・建物の主要な構造部分である壁や柱、基礎、屋根など
・共有の配管や配線
・廊下や階段室、エントランスなど、建物全体で共有される部分
・住戸に含まれない窓ガラス、玄関扉、バルコニー、専用庭、駐車場など

共用部分は、全ての所有者（賃貸人も含む）が利用することができます。ただし、専用庭や駐車場などは、規約によって特定の所有者だけが利用できる「専用使用権」が設定されている場合があります。

また、区分所有法によると共用部分は、法定共用部分と規約共用部分の2つに分けられます。 法定共用部分は、建物の構造上、全ての区分所有者または一部の所有者が共同で使用する必要がある部分です。一般的な法定共用部分には、廊下や階段室などが含まれます。

これらの部分は、規約によっても専有部分に変更することはできません。 一方、規約共用部分は、本来は専有部分となり得る建物の一部や附属の建物を、規約によって共用とするものです。規約共用部分は、区分所有権の目的となる建物部分や物置、ガレージなどが該当します。

ただし、区分所有法は専有部分と共用部分の区分けについて完全な指針を提供しているわけではありません。法定共用部分に該当しないが独立的な部分や、専有部分に当然に属するとは言えない建物部分の境界については、規約で定められている場合が多く、また、定める必要があると言えます。

専有部分と共用部分の例

専有部分は、個別の利用を目的とした場所であり、自分の所有権や利用権が認められています。一方、共用部分は、複数の住民や利用者が共同で利用する場所であり、建物全体の管理や利便性の提供が目的となります。このような区分は一般的な例ですが、具体的にはその分譲マンションによって異なる部分もあるため、各建物の管理規約や契約書に基づいて確認することが重要です。

いかがでしたでしょうか？今回は、「分譲マンションにおける、区分所有の共用部分はどの範囲まで？」について紹介してみました。「共用部分」と「専有部分」の違いで混同しやすい箇所には、バルコニー、ベランダ、玄関ドア、ベランダ側のサッシなどがあります。

これらは通常、「専有部分」ではなく「共用部分」となります。 また、各マンションによっても解釈が異なる場合があります。リフォームや改修を行う際には、管理組合や管理会社に事前に確認や相談をすることをおすすめします。

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