大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

今回は、近隣にある同規模等のライバル物件との差別化の第二弾「住宅性能と少子高齢化」についてを、お話ししたいと思います。不動産の賃貸経営や不動産投資において、空室は一番のリスクとなります。

この空室リスクを減らすため、コロナ禍でニーズが加速した設備・サービスを把握・設置する事や、住宅性能を向上させる事で、近隣ライバル物件と差別化を図ることが重要です。

住宅性能

賃貸住宅の住宅性能に不満があるという人は、結構多くマンション・アパート等では特に「防音性」「断熱効果」「湿気」についての不満が圧倒的に多いことが分かっています。

これは、コロナの影響で自宅にいる時間が増えた事もあり特に気になる事で、「上階の足音や声が響く」「隣の話声が聞こえる」等が上位に入ってきています。そのほか、「断熱効果が弱い」「風通しが悪い」「湿気がこもる」等となっています。

断熱・機密性で差別化

上階からドンドンという音等が特定の方向ではなく、複数の方向から同時に様々な騒音が聞こえる場合には、建物の遮音性能が低いことが原因であると予測出来ます。また、隣の世帯の話し声が聞こえる等は、壁の薄さ等も原因でしょう。特に遮音性や断熱性・気密性などの住宅性能に関しては、入居者からの不満が多く上がっている点でもあり、クリアにしたいところです。

また、2025年からは賃貸住宅においても省エネルギー基準を満たすことが義務化されています。まだ対象は新築賃貸住宅に限られていますが、この基準を満たした新築マンション等が市場に増えれば、満たしていない既存のマンションは圧倒的に不利になる可能性があります。

省エネ対策

昨年からのエネルギー価格高騰の影響により、電気代をはじめとした光熱費が勢いよく跳ね上がっています。この様に光熱費を気にする消費者の意識も無視できないことからも、新築マンション・既存マンションを問わず省エネ対策は考えていかなければいけない重要事項となってきています。

・LED照明の導入
寿命が長く、電力消費が少ないという特徴のあるLED照明に変える事で、明るさの割にW数が少なくて済むというメリットがあり、寿命も通常の白熱灯なら40倍、蛍光灯なら4倍と言われています。

・人感センサーの設置
人間の動きを感知して照明を自動的に点灯・消灯を切り替えてくれるので、通路など常時使用しない共用部に導入すれば、無駄になっている点灯時間が削減でき、消費電力削減と照明の消し忘れ防止にもながります。

・屋上・外壁に遮熱塗料を塗装
夏の対策として空調設備の使用時間を短くするために、屋上の表面温度が上がりすぎないように遮熱塗装が有効です。遮熱塗料の有無で夏季の屋上温度が15℃変化することが実証されています。

・屋上を緑化する
屋上の表面温度を15℃から20℃*下げる効果が期待でき、一般的な高反射率塗料と同等の遮熱効果が見込めます。また、入居者のリラックスの場やCO2削減などにも貢献できます。

・断熱ガラス
断熱ガラスの場合、ガラスを2枚以上重ねた複層ガラスとなっており、ガラスとガラスの間に空気層があり外の熱が室内に伝わりにくく、室内の熱が外に逃げにくい構造となっています。

・玄関ドアを交換
気密ゴムの劣化から冬場にはすきま風や結露が起きたりしている場合は、玄関ドアの交換も有効的です。近年では、既存の扉枠を撤去せずに改修できる工事もあり、両面の鋼板の間に断熱材が充填されているものに変更すれば、断熱と遮音効果が向上します。

少子高齢化

現代の日本では、出生率が減り総人口も減少する一方で65歳以上の人口が増加していき、2036年には3人に一人、2065年には約2.6人に一人が65歳以上になる超高齢社会が訪れると言われています。

マンションの入居者選定の際、今までは単身高齢者、外国人、マイノリティの方の入居を敬遠するオーナー様は、多かったのではないでしょうか？しかし、ライバル物件との差別化を図るに当たっては、賃貸住宅を契約することが困難な状況にある人々を、入居者として受け入れていく事も重要となってきます。

高齢者

今後もっとも大きな割合を占める高齢者といった人々が増加すると、賃貸住宅に入居を希望する高齢者も増加していくでしょう。希望者は増えるものの、無職の高齢者、特に単身の高齢者は家賃滞納や孤独死のリスクが高いという理由で、入居者審査で敬遠され、現在ではまだまだ賃貸住宅を借りづらい状況にあります。

しかし、高齢者の多くは ・公的年金（安定した収入源）を持っている ・逆に業やリストラにより収入を失うリスクが少ない ・現役世代より多額の金融資産を保有している率が平均的に高い ・一度住むと長く済み続けてくれる という、安定した経済基盤を持っている層も多いです。

また、高齢者の孤独死やリスクを回避するために
・バリアフリーの導入
・みまもりセンサーの設置
・非常ボタンを設置
・連絡が取りやすい環境を整える
などを考えていく必要はあります。 また、近隣の民間サービス等と連携するのも安心に繋がるため、準備しておくと良さそうです。

外国人

日本の人口が減少する一方で、在留外国人の数は増加傾向にあります。その理由の１つが、新たな在留資格「特定技能」の創設です。これにより、従来よりも幅広い分野の産業・サービスでの在留資格が認めれ、技能実習生をはじめとする専門的・技術的分野での就労を目的とした外国人労働者の増加が今後も増すでしょう。

それに伴い、必然的に住宅需要も増えます。 しかし、外国人を受け入れるには、課題もまだまだあります。

・外国語対応の不動産業者や仲介業者の少なさ
英語で対応できるスタッフがいる不動産業者は一定数存在しますが、まだまだ少ないです。また、日本の在留外国人は近隣国である東・東南アジアの出身者が多いのにも関わらず、言語に対応できる業者は非常に少ないです。この様に言語の壁がまだまだ課題となっています。

・文化や習慣の違い
外国では、敷金・礼金・更新料等の費用を支払う習慣がなく、原状回復の習慣がない場合もあります。そのため、これらについて、入居前 に理解してもらうことが大切です。また、電気・ガス・水道の契約と解約を入居者自身で行う必要があることも十分に説明しなければなりません。 なお、外国では口頭での契約が主流で、日本のように書面での契約の習慣がないことも覚えておきたい事です。 入居後のトラブルを防ぐためにも、契約書とは別に確認事項（トラブルに発展しやすい事項）をまとめた書面を用意し、やさしい日本語または入居希望者の母国語で説明・理解してもらうことが大切です。

性的マイノリティ（LGBTQs）

現在では、テレビで活躍するLGBTの方も増えてきました。また、バイセクシャルを公言する有名人も出てきたり、LGBTに対する偏見も薄れてきた様に思います。しかし、当事者側にはまだまだ、障害となることがある様です。その一つが「住まい」の問題です。

特に同性カップルの入居を敬遠する物件オーナー様もまだ多く、入居を断られてしまうケースも少なくありません。しかし、集合住宅に入居している住民にアンケートをとると、LGBTの人が住んでいるかどうかは気にしていないと回答する方が多いというデータもあります。

今後の日本では、学生や新社会人、さらに一般的な子育てファミリーの世帯割合が減っていくことは現状明白で、その分の空室を埋めてくれる可能性があるのが 高齢者や外国人、LGBTQの方達です。

したがって、外国人や高齢者に入居してもらう際の特別な契約内容や管理体制を構築し、物件オーナーと入居者間での相違がある部分は、柔軟的に考えていくことが空室を避け、ライバル物件との差別化を図る上でも需要ではないでしょうか？

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