分譲マンション大阪の賃貸管理について「分譲マンションで事務所利用を認める？認めない？」の記事

分譲マンション賃貸管理・売却のこと

投稿日：2023.03.22

分譲マンションで事務所利用を認める？認めない？

近年では、会社や組織などに属さずフリーランスとして仕事をする人が増えており、それに伴い、自宅を事務所として利用するケースが多くなりました。費用や使い勝手などの理由からオフィスビルではなく、マンションの一室など賃貸物件を借りて事務所として使う小規模のベンチャー企業も増えています。
そのため、今後、小規模な事業者向けのオフィス需要はますます高まってくることが予想されます。

物件を「事務所利用可能」とするメリット

フリーランスやフレックス制など働き方やニーズが多様化したことで、シェアオフィスとして、フリーランス同士が集まって、事務所やマンションを借り、仲間内でシェアするパターンもあります。
特にキッチンや洗面所、入浴設備などが充実している賃貸マンションをオフィスとして使用するスタイルにも人気が集まっているようです。

①空室対策

空室リスクは不動産投資の大敵。空室期間はその物件からの家賃収入がゼロになります。家賃収入を見込んでローンを組んでいる場合、空室時でもローン返済が中断されるわけではないため、手持ち金より返済をしなければなくなります。
事務所利用を可能にすることで、マンションオフィスを求めている人も入居対象になります。空室発生のリスクを減らし、所有しているマンションの稼働率を高めることができます。そのため、空室対策として事務所利用に用途を拡大することは有効です。

②部屋が汚れにくい

住居として利用している場合は、日々生活をしていると入居者に悪意がなくても汚れやすくなります。しかし、事務所としての使用であれば、シャワーや浴室などの使用頻度が少なくなったり、住むわけではないので滞在時間が短くなったり、その結果、部屋を汚したり破損させてしまうリスクが少なくなります。
部屋を汚されにくいというのは、資産価値の維持にも直結します。事務所利用であれば、生活をしないので部屋の状態が良好に保たれる可能性が高くなります。部屋の汚損による資産価値低下のスピードもゆっくりになる可能性があるため、マンション物件のオーナーにとっては大きなメリットです。

③賃料を上乗せできる可能性あり

居住用スペースのマンションを事務所として利用することは、目的外使用になります。オーナーが認めている場合は契約違反になることはありませんが、本来の用途とは異なる使い方をするとマイナス面の影響もあります
また近隣で事務所利用できるマンションが少ない場合は、事務所として利用したい人からの引き合いが入りやすく、オーナーにとって有利な条件で賃貸契約を結べる可能性が高くなります。事務所利用を認めることで、収益性の向上につながる家賃を上乗せすることも可能になるかもしれません。

事務所利用可能にする時の注意点

区分所有者のオーナーが禁止していなくても、マンション全体で事務所利用を禁止している場合もあります。一棟まるまる所有している物件であれば問題ありませんが、区分所有の場合は事前に管理組合の規約をきちんと確認することが必要です。
その点を踏まえた上で、事務所利用を認める際の注意点について、2点解説します。

①申込者の業種を必ず確認する

事務所利用を認める場合重要になる点は、入居者の業種です。BtoB（企業間取引）なのか、BtoC（一般消費者向け）のどちらであるか、チェックしましょう。
BtoBの場合は、頻繁に同じ得意先の人が来客としてくることも少なく、マナーが悪い人が含まれていることもないと少ないでしょう。反対に、BtoCの場合は、来客は不特定多数の一般消費者のため、マナーの悪い人が来客としてくる可能性もあります。そのため、トラブルの要因の1つにもなります。
その他、印刷業など大きな音がでる業種や臭いが出るような業種の場合は、近隣の迷惑にもなります。音や臭いなど一般的に公害に分類されるような影響を及ぼす業種は避けると、トラブル軽減にも繋がります。

②不特定多数の人が出入りするリスク

入居者の業種や業態によっても異なりますが、事務所への来客も含めてマンションの住人ではない人たちが絶えず出入りすることが考えられます。不特定多数の人が頻繁に出入りする可能性があり、人の出入りや共用部の使い方について入居者や他のオーナーから苦情が出るかもしれません。
またオートロックのマンションの場合、不特定多数の人が出入りすることでセキュリティーに懸念を持つ人が出てきても不思議ではなく、セキュリティー面の安全性が下がると思われる可能性も出てきます。

問題の起きにくい業種を選別する

事務所利用を認めるのであれば、業種をしっかりと選別することで、トラブルも起きにくくなります。特に前項で挙げた音と臭いに注意が必要です。例として2種ほど業種を挙げておきます。

ライター

作家やエッセイストなど文章を書く仕事全般を「ライター」と定義し、これらの内どの分野であっても、ライターは音や臭いを出すことがありません。また、来客で編集者やクライアントの担当者などが来訪するかもしれませんが、それほど多くはないでしょう。

エンジニア・プログラマー・デザイナー

1人で集中して作業をすることが多く、静かな環境を好む人が多いのも特徴です。入居者自身も静かに過ごすことを望んでおり、音で近隣に迷惑をかける可能性は低いでしょう。また、デザイナーで、手描きでデザインを制作する人の場合には、塗料や絵の具類の臭いが発生するかもしれませんが、近隣の迷惑になるレベルではないので、トラブルの原因となる可能性は低くなります。

今回は、事務所利用を認めるかどうかについてをご紹介しました。区分所有者のオーナー様だけでなく、マンション自体のルールも関係してくることがわかると思います。他の方に迷惑がかかったり、トラブルにならないようルールをしっかり設けることも大切です。
次回は、事務所利用可能に変更する際に必要なことをご紹介していこうと思います。
その他、不動産管理や売却について、お困りの場合は、お気軽にご相談ください。