大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

空室対策の基本は他マンションとの差別化です。入居条件を工夫してほかと差別化するのが効果的な方法となりますが、これまでペット不可にしていたマンションの一部、または、全部をペット飼育可にする事には、まず既存入居者への配慮が必要です。

今回は、先にご紹介したメリット・デメリットに加え、注意点と進め方についてをご紹介したいと思います。

ペット可マンションに変更する際の注意点

ペット不可のマンションをペット飼育可マンションに変更する際には、以下の点に注意する必要があります。

ペット不可に戻す難しさを理解する

一度ペット可に変更してしまうと、ペット不可に戻すのは難しいということを理解する必要があります。ペットを飼った部屋は、ペットの臭いがついてしまい、なかなか消臭することができません。

また、ペットによる破損も大きく、原状回復にかかる費用が通常より高くなります。そのため、ペット不可にするには大規模なリフォームや特殊な消臭や清掃が必要となり、費用がかさむこともあります。

途中からペット可に変更する手間を考慮する

途中からペット可に変更するには、クロスや床をペット用にするなど事前の準備が必要になります。すでに入居している人への告知なども必要になり、手間がかかることも多いです。

既存入居者の同意が必要

現在ペット不可の物件に入居している居住者は、ペットがいないことを前提に部屋を借りています。仮にペット可にして、既存入居者の中にペットアレルギーの人がいたら取り返しがつきません。

また、特に注意すべきはペットを飼育している居住者とペットを飼育していない居住者間でのトラブルの発生です。そこでペット可に変更する場合は、必ず既存入居者全員に説明して同意を得ておく必要があります。具体的には書面によって同意書を配布して回収するという流れが一般的です。

管理規約の確認が必要

区分所有物件の場合は、マンション自体の管理規約というものが存在するので、管理規約上でペット不可になっていたらペット可にはできません。

また、ペット可だったとしてもペットの種類や飼育のルールが細かく決められていることが多いので、必ず事前に確認したうえで募集をする必要があります。

ペット可マンションに変更する流れ

ペット可マンションに変更する際には、既存の入居者の同意が必要不可欠となり、準備を怠り独断で進めてしまうとトラブルの元になりかねません。変更する際は、十分な配慮を持って行いましょう。考えられる手順を以下にまとめてみました。

入居者への同意を得ることが肝心

入居者の意見を尊重するためには、アンケートを用いてペット可物件への変更について賛成・反対の意見を集めましょう。反対する入居者がいる場合は、その理由を直接伺うために訪問することも必要です。

例えば、「ペットの鳴き声が気になる」という反対理由がある場合は、飼い主がペットを適切にしつけることや、守られない場合には退去を求めることなどの対策を説明し、入居者に納得してもらえるように交渉することが大切です。もし鳴き声が心配な場合は、猫だけを飼育可能とするように決めることもできます。

同意を得られない場合でも、家主側の都合だけでペット可物件に変更することは避け、入居者との話し合いを重ねて理解を得るようにしましょう。ペット可物件に変更しても、ペットを飼われる入居者が快適に暮らせる様にすることは家主の義務であるだけでなく、既存の入居者にとっても快適な住空間を提供することが大切です。

既存入居者への変更通知をしっかりと準備する

既存入居者にも変更通知を行う必要があります。通知を怠ると、既存入居者からのクレームや入居者間のトラブルが発生し、最悪の場合は既存入居者が退去してしまう可能性もあります。 変更通知のタイミングには明確な規定はありませんが、半年前程度から通知を開始することをお勧めします。

ペット可物件に変更したことにより退去を余儀なくされる入居者もいるかもしれません。そのような事情にも考慮し、時間的余裕を持って通知を行いましょう。通知方法は、アンケートで同意を得ている場合はエントランスの掲示板に掲示することが一般的ですが、同意が得られていない場合は避けた方が無難です。 入居者には改めて、ペット可物件への変更通知を配布することが必要です。

ペットを飼育できるように物件の方針を変更する際には、まず既存の入居者に対してアンケートを行い、彼らの意向を踏まえた上で合意形成を図ります。その後、変更通知を配布することで、入居者たちが大家さんの意見だけで決められたという印象を和らげることができます。

ペット飼育に関する規則を策定してトラブルを未然に防止する

ペットを飼う入居者とそうでない入居者が共存するためには、適切な規則を設けることが必要です。オーナーと入居者が共に納得できるように、ペット飼育に関する規則を策定しましょう。 まずは、トラブル事例やペット飼育に対する懸念を考慮して、ルールを決めます。

以下のような規則を策定することがおすすめです。

・飼育方法についてのルールを定める（例：ペットが周囲に迷惑をかけた場合やしつけを怠った場合は、退去を求めることがある等）
・ペットの種類（例：小型犬に限る、猫のみ可など）や飼育頭数を制限する
・入居者にペットの情報（例：名前、種類、大きさ、年齢など）を提供するよう求める

これらの規則を策定することで、ペットを飼う入居者とそうでない入居者がストレスなく共存できるようになります。

変更される可能性のある家賃や敷金、礼金などの条件について検討する

ペットの種類や大きさ、飼育状況によって、物件が損傷を受ける可能性があります。そのため、ペット飼育可能物件では、退去時に必要となるリフォーム費用が高額になることがあります。そのため、敷金の金額を1か月分多く設定することが一般的です。

家賃や敷金、礼金などの条件については、ペット飼育時の可能性を考慮し、変更することでトラブルを回避することができます。新しい入居者にはもちろん、既存の入居者にも、ペット飼育時の条件について詳細に通知しましょう。 「契約書に含まれるペット飼育時の特約内容を検討する」 ペット飼育によって発生するトラブルや、原状回復義務に関する問題を回避するために、契約書にペット飼育時の特約内容を明記しておくことが重要です。

＜特約内容の例＞
・原状回復の内容（壁紙の張り替え、室内消臭、室内消毒など）
・ペットの種類、大きさ、予防注射などの義務
・物件損傷の予防措置（床面をカーペット等で保護することの指定など）
・ペットの排泄物の管理
・遵守事項の確認

上記の内容を参考に、ペット飼育時のトラブルを回避するための特約内容を詳細に検討し、契約書に明記しておくことが重要です。

ペットに優しい物件にするために設備を整える

ペット飼育可能物件にするためには、入居者のペットが快適に過ごせるように、ペット用の設備を整えておくことで、入居者間のトラブルや物件損傷を回避することもできます。ペット用の設備には、以下のようなものがあります。

・ペット用の壁紙
ペット用の壁紙は、丈夫で汚れがつきにくく、傷がついても目立たないように設計されています。また、消臭・抗菌・防カビ機能があるものもあります。

・ペット用のフローリング
ペットが滑りやすく、傷つけやすい通常のフローリングとは異なり、ペット用のフローリングは滑りにくく、丈夫でキズに強い素材が使われています。特に犬を許可する場合は、床に配慮しているとペットを飼う入居者には好印象を与えられます。

・ペット専用の足洗い
 建物内にペットの足洗い場があると便利です。建物の入り口付近に設置することが一般的で、ペットの足に付いた汚れを落としてから建物に入ることができ、共有部や室内の清潔さを保つことができます。

・グルーミングルーム
場所や金銭的に余裕がある場合は、グルーミングルームを設けるのもペットを飼育する方に喜ばれます。グルーミングルームとは、犬や猫のシャンプーやブラッシングなど被毛のケアができる様、ペット用のシンクやドライヤーなどを完備した設備で、居室でするよりも設備が整っているため、スムーズにケアすることができます。

このように、ペットに優しい設備を整えることで、入居者のペットとの共生を促し、トラブルや物件損傷を防止することができます。

いかがでしたでしょうか？
今回は、ペット不可マンションをペット飼育可に変更する場合の[注意点や進め方編]をお伝えしました。

以上の様にペットを飼育可能な物件に変更することにより、入居率や収益の改善など多くのメリットがありますが、同時にリスクも存在します。そのため、ペット飼育を許可する前に、入居者全員の同意を得ることが重要です。

また、ペットを飼育する入居者に対するルール作りも慎重に行う必要があります。大家さんとしては、入居者に住みやすく快適な環境を提供することが最優先事項であることを忘れずに、準備を進めていくことが大切です。

当社では、分譲マンションの賃貸管理経営のご相談からお手伝いやサポート、幅広く物件オーナー様をバックアップいたします。お困りごとやご相談等は、お気軽にお問い合わせください。不動産のことはぜひ、私たちにお任せください。