大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

前回は、【募集条件の決定】の記事を書いてみました。

募集条件が決まったあとは、リフォーム等の募集準備を行っていきます。 そこで今回は、【リフォームから募集活動】についてをご紹介していきたいと思います。

リフォーム・リノベーション

貸し出すお部屋に物件オーナー様が住んでいた場合や、汚れがある場合、または、築年数が経ったお部屋の場合は、リフォームやリノベーションをする必要があります。もちろん、必ずしなければいけない訳ではありませんが、「お部屋を賃貸に出す」ということは、お部屋を商品化し『家賃』という収入を得る＝商売をすることと同じです。後々のトラブル防止のためにも絶対にも、できるだけリフォームをしてお部屋をきれいな状態で募集する事が望ましいです。

また、リフォーム等をする際、設備等で故障があれば合わせて直しておく事も大切です。 では、リフォーム・リノベーションについて、ポイントや注意点をご紹介していきます。

賃貸市場のトレンドを調べ、借り手の嗜好を考慮する

借り手にとって魅力的な物件にするため、賃貸市場のトレンドや需要が高い部屋の特徴を把握することが重要です。リフォームやリノベーションは借り手の嗜好を考慮し、どんな入居者をターゲットにするかで条件が変わる様に、募集条件に合わせてリフォームやリノベーションを行うのが望ましいです。

例えば、インターネット回線の整備や、設備の近代化、収納スペースの確保などが挙げられます。その他、カラーコーディネートや床材など、年齢や性別、ライフスタイルに応じた工夫や、ペット可物件やシェアハウス向けのリノベーションも注目されています。

賃貸市場に合わせた改修を行うことで、需要が高まり、入居率の向上につながります。また、見た目や機能性だけでなく、耐久性やメンテナンス性なども考慮する必要があります。

壁紙の変更する際のポイント

・賃貸用の壁紙を選ぶ
住居用の壁紙は、デザイン性が高く高級感がありますが、耐久性や汚れに弱いものが多いため、賃貸用には適していません。耐久性や汚れに強い賃貸用の壁紙を選びましょう。

・無地や落ち着いた柄を選ぶ
色鮮やかで個性的な壁紙は、入居希望者によっては好まれない場合があります。無地や落ち着いた柄の壁紙を選ぶことで、入居希望者の好みに合わせることができます。

・流行りのアクセントクロス
一部の壁面に異なる色や柄のクロスを使用することで、空間の印象を変えることができます。賃貸物件では、アクセントクロスを使うことで、部屋のデザイン性を高め、個性的な空間を演出することができます。

また、アクセントクロスは比較的低コストで実現できるため、リフォーム費用を抑えながら、おしゃれな空間を作ることができます。そのため、賃貸物件のリフォームにおいては、アクセントクロスを取り入れることもおすすめです。

・ニオイの問題に注意する
新しい壁紙は、塗料や接着剤から発生するニオイが問題になることがあります。入居者に迷惑をかけないよう、施工前にしっかりと換気を行い、ニオイの発生を防ぐようにしましょう。

床材を変更する時の注意点

・マンションの規約や管理規約に違反しないか確認すること
分譲マンションは、共用部分や建物の外観に規約がある場合があります。また、マンションの管理規約には、床材の種類や施工方法についての決まりがある場合があります。そのため、床材を変更する前に、マンションの規約や管理規約に違反しないかを確認することが必要です。

・騒音や振動の問題を考慮すること
床材を変更する場合、下階の住人への騒音や振動が問題になることがあります。そのため、マンションの管理会社や管理組合と事前に相談し、適切な施工方法や床材の選定を行うことが必要です。

・耐久性やメンテナンスのしやすさを考慮すること
賃貸用のマンションには、床材の耐久性やメンテナンスのしやすさが求められます。床材の選定に際しては、賃貸物件に適した耐久性やメンテナンスのしやすさを考慮し、適切な床材を選ぶことが重要です。

・施工業者の選定に注意すること
床材の施工は、熟練の職人による正確な施工が必要です。そのため、信頼できる施工業者を選定することが大切です。また、施工業者には、マンションの管理規約やマナーについても十分に理解してもらうことが必要です。
 

工事申請が必要

リフォームやリノベーションによって設備や構造に変更が加えられる場合は、建築基準法や消防法、都道府県の条例などの法令に基づく建築確認や許可が必要となります。工事申請を行わないと、法令に違反することになり、罰則が科せられることもあります。また、将来的に売却する際にも、工事が正規に行われていない場合には、不動産価値が低下する可能性があるため、適切な工事申請を行うことが重要です。また、許可されるまでの日数も勘案して申請を出しましょう。

費用対効果を考える

分譲マンションを賃貸で貸す事は、投資にもなるため、リフォームやリノベーションには、費用対効果を考えることが重要です。リフォームにはコストがかかります。物件の改修にあたっては、必要な改修を把握し、費用を抑えながら効果的なリフォームやリノベーションを行うことが望ましいです。また、リフォームにかかる費用は、築年数や改修内容、地域によって異なるため、事前に見積もりを取っておくことが大切です。

見積り取得の注意点

見積りは数社に依頼し、確実にリフォームが必要な項目や収益が上がる様な内容等、リフォームの重要度を聞いてみましょう。また、物件オーナー様ご自身でも、本当に必要な項目は何なのかを把握しておきましょう。

法律や規制に従う

リフォームやリノベーションには、法律や規制に従う必要があります。建築基準法や都市計画法、消防法、建築物維持管理法などの法令や、自治体が定める条例に従って行う必要があります。特に、耐震性や防火性、衛生面などに関する基準は非常に厳しく、防火対策やバリアフリー対策などが必要かどうかなどを確認し、適切なリフォームが必要です。

募集活動を行う

条件やリフォーム等、お部屋を貸し出す準備ができれば、次は、入居希望者の募集です。 入居希望者を募集する際は、以下の準備を行いましょう。 ・写真の撮影
写真は入居者にとって、お部屋をイメージする上で非常に重要な要素です。きれいに掃除して、ベッドやソファなどの家具を配置してから撮影することで、スペース感や収納の様子を伝えることができます。

・物件の特徴をアピール
分譲マンションには、共用施設や周辺環境の良さなどの特徴があります。それらをアピールすることで、入居者の興味を引くことができます。

・丁寧な文章で物件の特徴をアピール
お部屋の説明文は、入居者の判断に大きく影響するものです。文字数を多く取り、細かい説明をすることで、入居者に対して丁寧な対応をしている印象を与えることができます。また、分譲マンションには、共用施設や周辺環境の良さなどの特徴があります。それらをアピールすることで、入居者の興味を引くことができます。

・周辺環境の情報を提供
分譲マンションの周辺には、飲食店やスーパーマーケットなどの施設がある場合が多いです。それらの情報を提供することで、入居者にとって住みやすい環境であることをアピールすることができます。

これらを用意し、入居者募集活動を開始します。

インターネット上での募集

今やインターネットは、入居者を募集する上で欠かせないツールとなっています。物件情報を提供する不動産ポータルサイトや、SNSなどで物件をアピールすることで、より多くの入居者にアプローチすることができます。

チラシやポスターを利用する

物件の周辺や駅前などにチラシやポスターを貼り出して、入居者を募集することも有効です。

内覧会の開催

入居希望者が物件内を見学できる内覧会を開催することで、入居者を募集することができます。入居者には、実際にお部屋を見てもらうことが大切です。そのために、柔軟な対応やスケジュール調整が必要となります。入居者のニーズに合わせた対応をすることで、入居決定までのスムーズな流れを作ることができます。内覧会の日程や時間帯は、入居希望者が参加しやすいように調整しましょう。

不動産会社に依頼する

入居者獲得には、やはり、プロの不動産会社に入居者募集を依頼することがおすすめです。不動産会社にお願いする際は、専任媒介契約を結ぶことが一般的です。不動産会社は物件の宣伝広告や内覧会の手配、入居者の選定、契約書の作成などを代行してくれます。

広告費の負担軽減

不動産仲介会社が広告費を負担することが多いため、オーナーが広告費を負担する必要がありません。

入居者選定の専門知識

不動産仲介会社は、入居者選定に関する専門知識を持っているため、入居者選定をより正確かつ迅速に行うことができます。

効率的な入居者募集

不動産仲介会社は、広告や物件の紹介、入居者の見極めなど、入居者募集に必要なすべての作業を効率的に行うことができます。

今回は、「入居者募集編-リフォームから募集活動-」について解説してみました。 長くなりましたので、次回は「入居者募集編-契約締結から入居後の管理-」についてを書いてみたいと思います。

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