大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

前回は、事務所利用を認めるか、認めないかについてご紹介しました。今回は、事務所利用を認めた際に必要になる手続きや注意点を中心にご紹介します。

事務所可と事務所件住居(SOHO)との違い

事務所と一言でいっても、その形態によって契約内容は変わってきます。まずは、「事務所可」と「事務所兼住宅(SOHO)」の違いについてご紹介します。

事務所可物件とは

事務所可物件とは、個人事業主や小規模な法人がオフィスとして使用することのできる物件のことです。ただし、物品販売店や飲食店などの店舗は含まれません。
退去時の原状回復費用については、住宅専用の場合、通常使用における損耗については貸主が負担するのが一般的です。それに対して、事務所の場合は床や壁の張り替え、パーテーションや間仕切りの撤去、配線・設備機器の撤去など、全て借主負担で原状回復するのが一般的です。事務所専用として貸す場合、マンションであっても原状回復費用は100％借主の負担とすることが可能となります。
また、事務所として賃貸するためには、建物の登記を「事務所」に変更する必要があります。既存入居者への配慮も重要となり、セキュリティ面から、不特定多数の人の出入りがある業種は受け入れが難しいでしょう。防犯上のリスクを抑えるため、入居付けのしにくい1階だけを事務所可にするなど、解決策を考えておきましょう。

さらに、住居物件を事務所可とした場合、固定資産税と都市計画税で住宅用地の特例を受けることができます。しかし、用途が事務所になると住宅用地の特例を受けることができなくなり、税額が上が李ます。
また、住居を貸し付ける場合の家賃や敷金、礼金、保証料、更新料などは全て非課税ですが、事務所として賃貸する場合、退去時に入居者へ返還されない家賃、礼金、更新料は消費税の課税対象となります。

事務所兼住宅(SOHO)とは

SOHOとは、「small office/home office」を略した用語で、ITを活用して自宅や小規模なオフィスで仕事をするワークスタイルのことです。
また、入居審査の際は、信頼のおける業種であるか、公序良俗に反していないかという点は必ずチェックするようにしましょう。最近では自宅マンションでサロンや教室を開業する方もいますが、人の出入りがイレギュラーになるとクレームやトラブルが増える可能性があるため注意が必要です。

事務所可と事務所件住居(SOHO)の契約の違い

事務所可物件の契約

「事務所可」物件は、居住用ではなく事業用として賃貸契約を結びます。借主が法人としての登記にも問題ありません。小規模な法人や士業の事務所の他、資料やサンプル、機材が多く広い場所を必要とする業種で利用されます。

節度を守って利用してもらうため、「寝泊りはしない」「業務以外の用途には使用しない」など、使用の範囲や最低限のマナーについては必要に応じて管理規約で定めておくことをおすすめします。事務所可物件は住宅用の火災保険ではなく事務所や店舗向けの保険に加入することになるため、用途以外に使用することで、万が一火災や破損・汚損などの損害があった場合に補償が下りない可能性ができてきます。

また、事務所利用についてのルールには法的な強制力がないので、必要に応じて特約を結ぶ必要があります。禁止事項や解約条項、原状回復費用の負担についても明記しておくと良いでしょう。

事務所件住居(SOHO)の契約

「事務所件住居(SOHO)」物件は、基本的には住居用と変わりありません。登記の用途を変更する必要もなく、賃貸契約も居住契約となります。そのため、家賃に課税されることもありません。入居者の法人登記を許可するか否かは大家さんの判断次第になります。トラブルが不安な場合は、あらかじめ登記は不可としておきましょう。
広いスペースが不要で、インターネット環境があれば自宅の一室でも仕事ができるデザイナー・ライター・イラストレーターなどのクリエイターや、プログラマー、エンジニアなどの職種が主なターゲットです。
また、「住居」としての範囲を超えての使用には注意が必要です。打ち合わせなどで頻繁に来訪者があったり、ホームページ・広告などへの住所の記載や、屋号の表札を出すなど大々的に宣伝したりということがあると、入居者トラブルやクレームにも繋がります。

そのため、SOHO希望者に対しては、下記のような禁止事項を定めた規約を作成し、明確にルールを提示しておきましょう。退去時の原状回復費用についても、忘れずに特約で定めておいてください。

● 法人登記の不可
● 広告・宣伝に使用しない
● 屋号表示の不可
● 不特定多数の出入りは禁止
など...

住居専用から事業用への登記の変更

事務所可物件に変更するためには、住居専用から事業用へと登記の変更する必要があります。

手続き方法

不動産登記法第44条第1項で定められた事項に変更が生じた場合、所有者は変更のあった日から1か月以内に建物表示変更登記を行う必要があります。マンションの用途変更は、同法第44条第1項3号で規定する「建物の種類」の変更に該当するため、変更登記を行います。

<変更手順>
1.法務局で登記簿上の「建物の種類」を確認
2.必要に応じて、変更後の利用状況がわかる写真や書類を準備
3.申請に必要な書類を作成
4.管轄の法務局へ申請書を提出
※申請書提出から、1〜2週間程度で登記が完了します。

必要書類

建物表題変更登記に必要な書類は主に4点です。

● 登記申請書
登記申請書は専用の用紙があるわけではなく、自分で作成することになります。、法務局のホームページで申請書の様式や記載例が公開されていますので、活用ください。
法務省：不動産登記の申請書様式について

● 所有者の住民票
個人の場合は住民票が、法人の場合は代表者事項証明書などを添付します。

● 所有権証明書
建築確認通知書、検査済証、固定資産税評価証明書など、添付する書類によって1〜2点必要となります。

● 変更の状況がわかる書類
事務所としての利用状況がわかる写真や書面が必要になる場合があります。

変更の内容によって、必要な書類は異なるため、詳しくは管轄の法務局で確認するようにしましょう。手続きを土地家屋調査士や司法書士に依頼する場合は、委任状が必要です。その際は、別途5万円前後の報酬を支払う必要があります。自分で変更する場合は、登記簿や住民票を請求する際の実費のみで手続きが可能です。
また、建築確認を要する増改築を伴う用途変更の場合には現地調査や図面作成が必要となります。その場合は、土地家屋調査士へ相談してください。

今回は、事務所利用を可能とした際の手続きについてご紹介しました。
フリーランスやSOHOなど、多様なワークスタイルが定着しつつある近年では、物件の用途変更も空室対策や競合物件の差別化として有効です。ただし、本文中でも記載した通り、防犯上の心配や入居者トラブル・クレームが増えるリスクもあります。ルールをしっかり決めたり、対策をしっかりしておくことも重要です。
その他、不動産管理や売却について、お困りの場合は、お気軽にご相談ください。