分譲マンション大阪の賃貸管理について「分譲マンションを相場よりも高い賃料で貸し出すコツ」の記事

分譲マンション賃貸管理・売却のこと

投稿日：2023.04.05

分譲マンションを相場よりも高い賃料で貸し出すコツ

分譲マンションをどうせ貸し出すなら、少しても高い賃料で貸し出したいと考える方も多いでしょう。賃料を決定する際に調べるのは近隣物件の家賃相場ですが、分譲マンションの場合は一般的な賃貸マンションよりグレードが上がるため、比較対象となるのは「同じ分譲マンション内」だけであることが大半です。同じマンション内で「現在、募集中のお部屋があるのか」「過去の募集時の賃料はいくらだったのか」を知ることが賃料査定をする上で重要です。他のお部屋の現状や過去の募集・成約賃料がわかればご自身が貸出す際の賃料の目安となり、状況に応じた対策を取ることも可能となります。付加価値をつけ、他物件と差別化することで、空室対策でなく、少し高めな賃料でも決まる可能性もあります。前回ご紹介した空室対策と少し被る部分もありますが、今回は、高い賃料で貸し出すコツという視点で見ていきます。

付加価値をつける

付加価値をつけ、他の物件と差別化をすることで、場合によっては自然に高めの家賃でも納得してもらえるようになります。高めの家賃でも大丈夫だからと言って、相場からかけ離れた金額設定にはならないようにしましょう。相場と把握した上で、他の事例を参考に金額設定をすると良いでしょう。

①敷金

敷金というのは借主様から預かるお金です。退去時には返金しなければいけません。ただし、借主負担の「退去時室内クリーニング」費用を差し引いて返金することが一般的です。例えば、募集時に敷金を0にして、「退去時クリーニング代を契約時に支払ってもらう」ことにすれば、初期費用が下がり借主の負担も減り、同時に競合物件との差別化にも繋がり成約率も上がります。 ※「ペット可」や「子供入居」「喫煙者」「賃料が高額な物件」「専有面積の広い物件」など、クリーニング代の他に負担が想定される物件については、検討が必要です。

②フリーレント

フリーレントとは、一定期間の賃料を無料とする物です。即入居可能な物件の場合には、申込みがあった日から2週間前後に賃料発生日を設定することが多いです。このような場合、フリーレントを数日だけでも付けてあげることにより不動産会社の担当者は借主に賃料発生日はフリーレント延ばす代わりに契約を早く締結するよう借主に交渉ができ、「契約が固まり」「キャンセル防止」にも繋がります。フリーレントなしで、賃料発生日を借主希望日に設定し、延ばした代わりに契約を早く行う方法も可能です。

③ペット飼育可

賃貸物件では、まだまだ「ペット飼育可能物件」が少ないのが現状です。そのため、相場より少しであれば、賃料が高くても決まる可能性が高いです。またペット相談可能になるだけでもお問い合せや見学希望が増えます。ただし、飼育によって通常よりも退去時の原状回復工事が高額になることが予想される為、敷金の一部を償却（クリーニング費用に充当）する契約とすることがオススメです。また、ペットアレルギーがある人がいる可能性もあるため、マンション内の他の入居者様への配慮も必要となります。ペット飼育のルールを細かく決めておくことがポイントです。 ※オーナー様がペット飼育可能としたくても、マンション全体で飼育不可と決められている場合もありますので、ペット飼育可能に変更する際は事前に確認するようにしましょう。

④プレゼント

入居時に家具や家電などをを「プレゼント」することです。特に一人暮らしなどであれば、家具家電付きなどにすれば、入居者は家具家電の心配をせずに済みます。どれくらいの金額をプラスしても良いのか分からない場合は、他の分譲マンションで家具家電付きの物件となし物件を比較し、その差額を参考にするのも良いでしょう。ただし毎回プレゼントしていると費用がかさむ為、期間限定などで行っても効果的です。

今回は、分譲マンションを相場よりも高い賃料で貸し出すコツについて、ご紹介しました。相場からかけ離れた金額設定では決まりませんが、そのサービスに見合ったプラス料金であれば、他物件との差別化として問題ないでしょう。またアピールポイントを作ることで、空室対策にも有効です。入居者募集や賃貸管理のご相談・物件オーナー様のお悩みをはじめ、その他、不動産管理や売却についても、お困りの場合は、お気軽にご相談ください。