分譲マンション大阪の賃貸管理について「分譲マンションでのサロン開業」の記事

分譲マンション賃貸管理・売却のこと

投稿日：2023.04.03

分譲マンションでのサロン開業

以前、分譲マンションでの事務所利用・SOHO利用についてご紹介しました。
「事務所じゃなくて、ピアノレッスンとか個人サロンを始めたいけどできるの？」
引越しをしたら、家事の合間に何かを始めたいというようなご相談も受けます。
今回はそんな分譲マンションでのサロン開業について書いていきます。

サロン開業は可能！

まず、分譲マンションでのサロン開業は可能です。
ただし、サロンとして使うためには、商用利用が可能な事業用マンションを利用するか、建物の管理組合の許可を得る必要があります。サロンに限らず、無断で事業利用を行った場合、規定次第で何らかの罰則が科される恐れ可能性もあります。

最悪の場合、そのマンションに住み続けることが困難になることも考えられるため、必ず手続きや手順を踏んだ上で開業するようにしましょう。

分譲マンションでサロン開業するメリット

自宅兼店舗とすることで、通勤の必要がなく「家事の合間にサロンをしたい」などの要望にも沿うことが可能です。その他費用面でもメリットもあります。

①公共料金などを経費計上できる

分譲マンションでのサロン運営だけでなく、生活も行う場合、発生する公共料金を経費計上できます。水道光熱費を始め、通信費や一部の備品・消耗品なども経費とみなされます。どれだけ計上できるかは、生活用スペースと事業用スペースのそれぞれの面積や、使用頻度の割合によって変動します。

②住宅ローンを経費計上できる

もともとは住むために購入し、後から事業用として分譲マンションを利用する場合でも、残っている住宅ローンを経費計上できる可能性があります。その際に何割が経費計上されるかも、その部屋をどれほど事業用に使っているかによって決まります。
ただし、経費計上できるのはローンの利子分のみです。元本は経費の対象になりません。

開業前に知っておきたい注意点

住居のみとして使っている人が多いからこそ、周囲への配慮にも気を使う必要があります。オーナー様や管理組合・規約などとルールの解釈違いがないように、事前にすり合わせを行いましょう。

①内装を自由にカスタマイズできない

当たり前ですが、壁紙などの内装を変えるには大家(オーナー)や管理組合の許可が必要であり、間取り変更など大幅なカスタマイズが不可能なこともあります。そのため、間取りにより、キッチンや洗濯機置き場など生活感が見えやすいことが懸念点です。空間作りの演出がしにくい可能性もあります。
また住居用と店舗用では「建物基準法」「消防法」が異なります。例えば、美容所と上奥を検討している場合も広さや設備などの条件を満たす必要があります。

②家賃が課税対象になる

一般的に賃貸における住居契約は非課税ですが、事務所や店舗契約の場合、課税対象になります。住居兼店舗(店舗)の場合、住居として借りている部分のみが非課税で、事務所部分は課税対象です。隠れて営業していると、規約だけでなく脱税行為にも繋がります。
また持ち家の場合であれば、住宅スペースに応じて固定資産税の税率が変動する場合もあります

③物件の選択肢が少ない

今回ご紹介している分譲マンションだけでなく、賃貸でも住宅用が多く、開業できる物件の選択肢は少なくなります。SOHO利用可能な物件の場合でも、不特定多数の出入りが想定されるサロンは許可されない場合もあります。
1日の来客見込み数や集客方法、住所の記載など、事業計画を示し、理解を得るための努力も必要です。

④集客が難しい

駅近など立地が良くても、看板を出したり、大々的な宣伝ができないのが一般的です。またセキュリティ面の配慮から、サロンの住所を記載できない場合もあります。許可されている範囲、できないことを事前に共通認識としてすり合わせが必須になります。

また大々的に宣伝できないからこそ、大手やテナントのような薄利多売ではなく、厚利少売に向いており、居心地の良さやシステムなど、一度来店された方が継続して利用しやすい仕組みを作るとリピート率の向上にも繋がります。

⑤住民トラブルになるリスクがある

近隣住民とのコミュニケーションをとっておくことも大切です。営業時間や家具の配置のほか、会話のボリュームなどトラブルを避ける工夫やお客様の協力は、もちろん不可欠です。しかし、万が一何か迷惑をかけてしまった場合でもコミュニケーションを取っていれば、直接謝罪することも可能です。

また建物内のトラブルだけでなく、駐車場の無断利用なども起こりえます。他の住人が契約している駐車スペースにお客様が勝手に駐車してしまうと、トラブルの原因にもなります。特に初来店のお客様にありがちなトラブルです。来店手段や駐車場所の確認などだけでもトラブルの原因を抑えることにも繋がります。

今回は、分譲マンションでのサロン開業について、少しだけご紹介しました。
お話したようにサロン使用は可能ですが、オーナーや管理組合の許可が必要になります。普通の店舗と違い住居兼店舗とすることでメリットもある反面、周囲への配慮にも気をつけなければいけません。住宅用物件だからこそ、規約やルールを把握しておくことが大切です。
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