大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

日々様々なお客様より、ご相談やご質問が寄せられます。
よくあるご質問の中に、

「賃貸に出したいんだけど、空室になるのが不安です。」
「転勤が決まったけど、気に入って購入した物件だから売りたくないんです」
「相続した物件があるけど、自分は住まないので、売るか、家賃収入が良いか迷っている」

などがございます。
所有の分譲マンションを売るか貸すかの選択は、それぞれの事情によって違いますが、今回は、分譲マンションを賃貸に出すメリットとデメリットについて書いてみたいと思います。

分譲マンションを賃貸に出すメリット

資産として購入したマンションを所有しながら、同時に家賃収入も得られる点が大きなメリットと言えます。安定した収入が期待できる事もあり、物件の管理を管理会社に委託すれば、収入を得ながらも物件オーナー様が賃貸管理に手間を取られることもありません。

資産として持ち続けられる点

気に入って購入した分譲マンションを転勤などを理由に離れないといけない場合、マンションは、「売却する」「賃貸に出す」「空き家にする」の3つの選択肢しかありません。「売却する」とまとまったお金が一気に入ってきますが、手放してしまう事になります。気に入って購入したマンションだと、愛着もあり、また自分で住みたいと思う事もあるかも知れません。住んでいない期間を賃貸に出しておけば、気に入ったマンションを資産として持ち続ける事ができます。

家賃収入を得ることができる点

マンションを貸す最大のメリットは定期的な家賃収入があることです。住宅ローンの返済が途中の場合だったとしても、家賃収入から返済に充てれば家計は苦しくならなくてすみます。（※ただし住宅ローンが残っているマンションを賃貸に出したい場合、借り入れしている金融機関への事前の相談等が必要になります）立地の良い人気のエリアなら空室の心配も少ないため、安定した収入を毎月得ることができます。

通常賃貸マンションに比べ、高い賃料で貸せる点

分譲マンションは、室内の内装や設備が賃貸用のアパートやマンションに比べて、長く住むことを前提に設計されている分譲マンションは、質の高いものが多いことが特徴としてあり、また、壁なども厚いため防音効果が高く騒音に悩まされることもありません。そのため、通常の賃貸用のマンションに比べて高めの家賃設定にできる可能性もあります。

節税ができる点

分譲マンションを所有しているだけでも固定資産税やローンの利息、管理費などの費用がかかります。分譲マンションを賃貸に出すということは、物件オーナーとして賃貸業を営むということになります。家賃収入は不動産所得となりますが、不動産所得を得るためにかかった費用は経費として計上できます。経費として計上することによって、所有しているだけでかかる費用を少なくできます。また、他にも

・固定資産税
・ローンの利息
・管理費
・修繕費
・入居者の募集にかかった費用

以上の様な費用が経費として計上で来ます。
また、相続税というのは不動産評価額を元に算出しますが、賃貸に使用した不動産は評価額が安くなるので相続税も安くなり、節税対策ができるというメリットもあります。

分譲マンションを賃貸に出すデメリット

分譲マンションを貸し出すデメリットとしては、安定した家賃収入が賃貸のメリットですが、空室が発生してしまうと収入が全く入ってこなくなります。また、入居者の入退去時のリフォーム費用や管理委託手数料など、マンション運営を続けていくには維持管理コストがかかる点も留意しておく必要があります。

住宅ローン控除の対象から外れる点

分譲マンションを貸し出すと、住宅ローンの適用外となることには注意が必要です。住宅ローンは原則として、購入者やその家族が住むための住居や土地の購入費用に充てることになっています。住宅ローンは通常、金利が低く設定されていますが、マンションを貸し出し住宅ローンの適用外になると他のローンへの切り替えが必要になる事もあり、金利が上がってしまう事があります。なので、住宅ローンを組む大きなメリットとなっている「住宅ローン控除」も受けれなくなります。

借り手が見つからない事がある点

入居者の募集を行ったからといって、必ず借主が見つかるとは限りません。分譲マンションを賃貸に出す場合にもっとも気をつけないといけないのは、空き室リスクがあることです。借り手がつかなければ家賃収入を得ることができず、入居者探しに時間がかかると、その間にもどんどん賃貸に出せる期間が短くなってしまいます。計画が根本から揺らいでしまう原因となるので、最大のデメリット要素となります。

想定外の支出が必要になることがある点

入居者の使い方にもよりますが、入居中に突然設備が壊れてしまった場合や、騒音などのトラブルが発生した場合、速やかに対応をしなければなりません。また、ペットを飼っていたり、乱暴な使い方をしたりする入居者がいると、退去の際に想定外のリフォーム代がかかってしまう事があります。

また、まれなことではありますが、自殺や事件、孤独死などが発生してしまうと、高額なリフォーム費用が必要になるばかりか、資産価値が下がってしまうこともあります。

入居者が住んでる間は自分では使えない点

何事も計画通りに物事が運ぶとは限りません。貸し始めたときと状況が変わり、「計画していた予定より早く戻ってくる事になった」「子供の独立と共に必要になった」ということも考えられます。賃貸に出している間は、いくら自分のものであっても、都合よく退去してもらうことはできません。借地借家法では基本的に借主を保護することに重点をおいています。

そのため、普通借家契約では、契約更新の際借主からの退去の申請がない限り、基本的には契約が更新されます。契約の解除は貸主からは正当な理由がない限り行えません。

弊社では、物件オーナー様の様々なお悩みを解消できる様、賃貸で貸し出す際のサポートプランを多数ご用意。物件オーナー様のニーズに合わせて、ご提案させて頂いております。

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