大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

前回までは、【入居者募集編】として条件の決定から貸すための準備、募集活動から契約締結、入居後の管理までを書いてきました。 今回は、分譲賃貸を貸すときにかかる費用についてをご紹介していきたいと思います。

マンションを貸し出す際にかかる費用

マンションを貸し出す際には、「貸し出す際にかかる費用」がどれくらいで、「家賃としてお金がいくら手元に残るか」を調べなければなりません。 分譲マンションを貸し出す際には、コストがかかります。

当然ながら全くコストがかからずに貸し出すという事は難しいです。 貸し出す準備から入居者募集・契約・入居後の管理と、それぞれに事前にコストを計算しておくことが大切です。 この収益とコストをしっかり把握しておかないと、そもそも「部屋を貸しているのに毎月赤字」という事態に陥ってしまう可能性もあるので、しっかりと計算しておきましょう。

収支のバランスを把握しておく

クリーニング・リフォーム代

築浅であまり暮らしていなかった場合でも、クリーニングは入れておいた方が無難です。長く暮らしていた場合は、クリーニングだけでなく、リフォームやリノベーションも視野に入れ、不動産会社と相談しながら内容を決めるのが一般的です。また、入居者の募集とリフォームは同時進行することが多いですが、内見する際はリフォーム中よりもリフォームが終わって綺麗になった状態の方が、入居者は決まりやすいです。
・かかる費用の目安
クリーニング代：3〜10万円（状態や広砂糖によっても左右します）

リフォーム代：箇所により異なります。不動産会社はリフォーム代の相場等も把握しているので、どこまでするかを相談しましょう。
キッチンリフォーム相場：90万円〜120万円
浴室リフォーム相場：80万円〜100万円
トイレリフォーム相場：20万円〜40万円
洗面リフォーム相場：20万円〜30万円
クロスの張り替え：1平米あたり1,000〜1,500円

相場といえど、どの程度リフォームするかによって、金額は抑えられます。 不動産会社によっては、提携しているリフォーム会社等もあり、相場より安くできる場合もあります。

仲介手数料

入居者を募集する際、よほどでない限り不動産会社に依頼するのが一般的です。依頼することで発生する手数料を「仲介手数料」と言います。 仲介手数料の金額相場は、宅地建物取引業法によって決められていますが、不動産が受け取れる仲介手数料の上限金額は賃料の1ヵ月分以内と定められています。

仲介手数料は家賃1ヵ月分に消費税を合わせた金額、およそ0.5ヵ月分〜1ヵ月分になることが一般的です。 もし不動産会社が、入居者から家賃1ヶ月分の仲介手数料をもらっていた場合、家主から不動産屋へ払う手数料は発生しません。 ただし、広告宣伝費として入居者を募った際の広告費用が別途かかります。

こちらは主に「事務手数料」として請求される場合が多く、相場は、家賃の半額〜1ヵ月分程度となります。しかし、どの程度の広告を出してもらうかによって費用は変わります。 手数料をいくらにするかは、仲介を行う不動産屋としっかり相談しましょう。

管理委託費

入居者が決まり、収益が発生してからもコストはかかります。賃貸借契約の締結や賃貸中に発生したトラブルの対応・受付、解約時の敷金の精算などの専門的な知識を必要にする場面が多々あります。賃貸経営に関する知識を持ち合わせていない場合は、管理会社に業務を委託するのが一般的です。

賃貸管理を自主管理でなく、管理会社に依頼する場合は、当然ながら管理委託金が発生します。管理委託金の一般的な相場は、「家賃収入の5%」程度です。または、月額1万円〜1.5万円に設定している管理会社もあります。管理内容はプラン等によっても変わるので、担当者と相談して自分に合った管理プランを選択しましょう。

設備の交換・修繕費用

お部屋に設けられているキッチンやバス・洗面、トイレなどの水回りや換気扇、エアコンなどの各種設備に欠陥や不具合が見られた際は、入居者が故意に壊したものでなければ、すべて、オーナー負担で取り換えることになっていますので、注意が必要です。

各種保険料（火災・家賃保証など）

火災保険や家賃保証などの保険料支払いも必要です。年間約10,000〜30,000円程度が相場です。加入する保険や補償内容によって金額は上下し、より補償が充実しているものほど、保険料は高額になります。

また、5年や10年などの長期間加入したほうが保険料が安くなることもあるため、収支のプランに合わせて加入期間を考えましょう。

固定資産税

固定資産税の納付対象は、毎年1月1日の時点で、固定資産の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人となるため、賃貸経営をして自分ではマンションに住んでいない場合でも、マンションの所有者には毎年固定資産税がかかります。

固定資産税の評価額に税率をかけたものになりますが、賃貸物件の場合は居住用よりも税率が低く設定されているため、自分で住む場合よりは税負担は安くなります。

メンテナンス・修繕積立金

マンション自体の修繕費用等もありますので、そちらもしっかり把握しておく必要があります。小規模なメンテナンスなら数十万円程度で済みますが、大規模な修繕を行う場合は100万円以上の費用がかかることもあるでしょう。

マンションが老朽化してくると物件価値が下がり、入居希望者が減ってくることも多いです。賃貸経営をしている間はこメンテナンスや修繕費用等をしっかりと把握し、考慮しておく必要があります。

確定申告

家賃収入など個人の所得に対して課税される税金を所得税といいます。一般的に「所得」とは、収入から必要経費を差し引いたもののことです。所得税や住民税はあくまでも収入ではなく所得に対して課税されます。不動産賃貸で出る所得を「不動産所得」と言います。不動産所得とは、不動産を貸し付けることで得た地代、家賃、礼金などの収入から必要経費を差し引いた金額を指します。

不動産で得た収入は自ら申告しないと納税することができません。給与以外で得た所得が20万円を超える場合は、申告・納税の義務が発生します。 適切に確定申告を行うことで、納税額を減らすことができます。確定申告をしないままだと無申告加算税といったペナルティが課せられることになりますので、確定申告はしっかりと対策していきましょう。

手数料は安心のマンション経営のため

分譲マンションを貸し出す場合、これまで見ていただいた様に、様々な費用や手数料がかかります。
・賃貸前
クリーニング・リフォーム費用、仲介手数料
・賃貸中 管理委託金・メンテナンス・修繕費・固定資産税・所得税
・賃貸後
クリーニング・リフォーム費用・仲介手数料
etc...

お願いする業者や不動産会社によって手数料にも差があり、プランや内容も様々ですが、オーナーが一人で入居者募集から、管理までを行う事は難しいです。 そのため、募集から賃貸契約・管理などの業務を全てプロにお任せすることで、安心して賃貸経営ができますので、この手数料は必要不可欠な経費となります。 またもし、賃貸経営が難しいとお考えなら、売却査定を受けて売却を検討することも考えていると良いかもしれません。

弊社では、賃貸で貸し出す際のサポートプランを多数ご用意。物件オーナー様のニーズに合わせて、ご提案させて頂いております。

入居者募集や賃貸管理のご相談・物件オーナー様のお悩み等も、お気軽にご相談ください。 経験豊富な分譲マンションを扱うプロが、物件オーナー様の賃貸経営や売却を全面的にサポートさせて頂きます。 現在の管理会社に関する不満や疑問点、変更をご希望の場合も、ぜひ、私たちにお任せください。