大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

前回は、「分譲マンションの管理形態と管理員の勤務形態」についてご紹介しました。今回は、そんな各管理形態のメリット・デメリットをご紹介していきます。

全部委託のメリット・デメリット

全部委託管理とは、全ての管理業務（事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務など）を管理会社に委託する形態のことです。

全部委託のメリット

全部委託のメリットは主に3点あります。

1つ目は、管理会社に業務を完全に委託することで、管理組合の負担を大幅に軽減できる点です。

2つ目は、設備の故障や事故などの緊急事態が発生した際には、管理会社が迅速に対応してくれます。

3つ目は、管理会社から様々なアドバイスや新しいサービスの提案を受けることが可能です。そのため、管理組合が自ら調べなくても最先端のサービスを受けやすくなります・

全部委託のデメリット

全部委託のデメリットは主に2点あります。

1つ目は、管理会社の手数料が上乗せされるため、その他の方式と比較すると、どうしても委託費用の部分が大きくなる点です。一般的に、管理会社はマンションの管理を完全に自社で行うことはできず、専門の会社に業務を委託することもあります。下請け構造になっているため、管理組合には管理会社の手数料が上乗せされた金額が請求され、全部委託の場合は、管理費用が割高となる傾向があります。
2つ目は、全ての業務を管理会社に委託していると、管理組合や組合員個々の管理に対する意識が薄れる傾向があります。そのため、自ら物件の価値を向上させる意識が薄れ、結果として築年数が経過すると売却が難しくなる物件が発生する可能性もあります。

部分委託管理のメリット・デメリット

部分委託管理とは、業務の一部を管理会社に委託して、その他の業務は管理組合が直接おこなう形態のことです。

部分委託管理のメリット

部分委託管理のメリットは主に2点あります。

1つ目は、複数の管理会社から見積もりを取り、比較検討することで、費用の安い会社に業務の一部を発注することで、委託費用を節約することができる点です。直接発注のため、管理会社が上乗せしていた手数料も省くことも可能です。管理組合に熱心な理事がいると一部委託管理の切り替えにより管理費削減に成功することも多いです。

2つ目は、全てを管理会社に任せるのではなく、一部の業務を自己管理し、管理意識を高めることで、資産価値の向上につながる取り組みが可能となります。

部分委託管理のデメリット

部分委託管理のデメリットは主に2点あります。

1つ目は、一部の業務を自己で担当するため、管理組合の労力が増加する傾向がある点です。理事を積極的に引き受ける人数が減少し、業務の引き継ぎも困難になる可能性があります。

2つ目は、理事の個人的な能力に依存する傾向が高まるため、他の人への交代が困難になる可能性がある点です。また、理事と業者との間で癒着が生まれてしまう可能性もあります。
例えば、工事に関しては専門的な能力が必要とされるため、ゼネコン出身の人が長期間にわたって理事を務める必要がある場合もあります。

自主管理のメリット・デメリット

自主管理とは、管理組合が全ての業務を直接おこなう形態の事です。

自主管理のメリットとデメリットは、基本的には一部委託管理のメリットとデメリットと同じです。ただし、管理組合の労力は一部委託よりもさらに増え、難易度も高まることになります。

自主管理の場合は、管理全体の仕組みを時間をかけて確立しない限り、長期的な継続が困難となる場合が多いです。管理が不行き届きになりやすい傾向があるため、購入は慎重に検討することをお勧めします。

自主管理のメリット

自主管理のメリットは主に3点あります。

1つ目は、管理費用が抑えられる点です。マンション管理会社に頼むことなく自分たちでマンションの管理運営を行うので、管理委託費用が発生しません。

2つ目は、マンションの管理運営に対する居住者の意識が高い点です。マンション管理会社に管理委託せずに、自分たちでマンションの管理運営を行ってるので、居住者の方々の意識が高い傾向にあります。総会への出席率も高く、8割〜ほぼ全員参加しているという管理組合が多いです。

3つ目は、居住者間でのコミュニティが形成しやすい点です。マンションの管理運営に対する意識が高いため、自然と居住者同士での話し合いの機会が増えてきます。地震などの自然災害、いざという時に居住者間で協力し合える体制が整っているのは、日頃からコミュニケーションをとる環境にある自主管理ならではの良さではないでしょうか。

自主管理のデメリット

自主管理のデメリットは主に3点あります。
1つ目は、居住者の高齢化による継続性の難しさです。上手く運営できていたとしても、時が経過するにつれ、区分所有者も高齢化が進んでくると、役員の成り手不足という問題が発生してしまいます。
2つ目は、マンションに関する最新情報や知識を入手しにくい点です。マンションを管理運営するための専門的な情報や知識を得るために、常にアンテナをはっておかなければなりませんが、常に情報収集するのは難しいです。
3つ目は、マンション（建物）や設備の管理が不十分になりがちな点です。

今回は、分譲マンションの管理形態別のメリットとデメリットについてご紹介しました。費用面だけでなく、実際のメリット・デメリットを把握した上で、マンション選びのポイントにしてみてください。

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