分譲マンション大阪の賃貸管理について「分譲マンションのマンション総会とは？」の記事

分譲マンション賃貸管理・売却のこと

投稿日：2023.04.13

分譲マンションのマンション総会とは？

分譲マンションでは、定期的にマンション総会が開かれます。マンション管理における重要事項の決議を行う場であるため、区分所有者であればできる限り参加しておきたいです。

今回は、そんな総会についてのあれこれをご紹介します。

マンション総会とは？

分譲マンションでは、マンションを管理するために区分所有者によってマンション管理組合を結成し、区分所有者の中から理事会役員を選出します。

マンション総会とは、マンションの区分所有者が集まり、収支予算や今後のマンション運営方針などの重要な事項の意思決定を下す会です。

また理事会では、区分所有者の代表により、マンションの管理・維持などについての話し合いが行われますが、大規模修繕の時期や予算、管理規約の変更など、マンションの管理に関わる事項については理事会だけで決議することはできません。そのため、理事会で話し合われた内容をマンション総会の議案として提出し、マンションの区分所有者による決議を得ることとなります。

「通常総会」と「臨時総会」

通常総会

通常総会は、通常年に1度定期的に開催されます。区分所有法において、少なくとも毎年1回、一定の時期に集会を行い、収支決算や事業報告、収支予算、事業計画について決議を経ることが定められています。
通常総会では、その年度の管理組合の活動内容や決算の報告、来年度予算の審議や次期理事会役員の選任、管理規約の見直しなどの審議・承認などが行われます。
また通常総会は「定期総会」とも呼ばれます。

臨時総会

臨時総会は、通常総会とは別に重要事項についての総会決議が必要な場合に開催されるマンション総会のことです。
主な開催理由例としては、共有部分の設備が故障した場合に行われる修繕についての決議や、緊急で管理規約の改定が必要となる案件、理事会役員の不祥事が発覚した場合など、次回の通常総会の時期まで待てない場合などが挙げられます。
臨時総会は理事会や監事の呼びかけによって招集されることが一般的です。

開催時期について

通常総会の開催時期

マンション標準管理規約では、通常総会は管理組合の新会計年度開始後2ヶ月以内に開催すると定められています。新会計年度の開始時期はマンションによって異なるため、通常総会の開催時期も管理組合によって異なります。
多い例としては、会計年度の区切りを3月に設定している管理組合が多いため、その影響で4月〜6月の期間に開催されることが多くなります。会計年度の最終月は「決算月」と呼ばれます。

臨時総会の開催時期

臨時総会は必要なときにその都度開催されるため、時期は決まっていません。理事会の判断によって、いつでも開催が可能です。また、理事会役員ではない区分所有者であっても、区分所有者総数、もしくは議決権総数の５分の１以上の賛成を得ることで、臨時総会の開催を請求することができます。
区分所有者から臨時総会開催の請求を出された場合、理事長は臨時総会の招集通知を2週間以内に通知しなければならないことが標準管理規約で定められています。

総会における決議の種類

決議には、日常の管理運営に関する事項の「普通決議」と区分所有者全体に大きな影響を与える事項の「特別決議」があり、それぞれ決議事項に必要な『議決数』は区分所有法で予め定められています。

普通決議における議決数は、マンション総会に出席している区分所有者数を基準にしていますが、特別決議における議決数はマンション総会の出席の有無に関わらず、全ての区分所有者の数が基準とされています。
特別決議事項は、普通決議事項に比べて重要度が高い内容が多いため、成立要件が厳しく設定されています。

普通決議

議決事項（例）	決議に際して必要な区分所有者総数および議決権総数における必要な数
役員の選任、または解任	過半数
管理費などの決定または変更	過半数
組合の収支予算の決定または変更	過半数

特別決議

議決事項（例）	決議に際して必要な区分所有者総数および議決権総数における必要な数
共用部分の変更	4分の3
規約の設定,変更または廃止	4分の3
建物大規模滅失の場合の共用部分の復旧	4分の3
建替え決議に関する物	5分の4

通常総会の開催月を変更する方法とは？

通常総会の開催時期は変更が可能です。一般的な管理規約では、通常総会は決算月の翌月から2ヶ月以内に開催することが定められているので、決算月自体を変えれば開催時期も変えられます。また、決算月を変更するには総会で決議を得て、管理規約を変更することが必要です。

決算月を変更する時の注意点

決算月を変更すれば、おのずと通常総会の時期を変更できます。

しかし、理事会役員の任期など、年単位で継続している内容については一般的に会計年度で区切りを付けられているため、決算月を変更した１年目は理事会役員の任期がこれまでの規定より長くなったり、短くなったりするため注意が必要です。

同様に、年に１回集めている使用料などがある場合、集金時期を調整します。長期修繕計画の計画年度や管理会社など業務委託先との契約期間も、決算月（会計年度）の変更にともなって見直す必要もあります。

今回は、マンション総会についてご紹介しました。今後の収支計画や事業計画などが議題として取り上げられ、今後のマンションの運営方針について区分所有者の意思が決定されます。
投資用マンションの場合であっても、適切な維持・管理が行われているかどうかによって資産価値が変わってきます。マンションの資産価値を低下させないためにも、マンション総会には積極的に出席して、マンションの管理状況を把握しておくのもおすすめです。

入居者募集や賃貸管理のご相談・物件オーナー様のお悩みをはじめ、その他、不動産管理や売却についても、お困りの場合は、お気軽にご相談ください。