大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

先日、某分譲マンションにお住まいのオーナー様よりご質問をいただきました。 「現在、マンションは自主管理しているが、管理を委託するとどう変わりますか？」というご質問でした。 なので今回は、管理会社に任せるとこう変わる！自主管理のメリット・デメリットについてお話ししたいと思います。

自主管理とは？

まず自主管理とは何かと言いますと、文字通り自らが管理するという意味で、分譲マンションでいうと、廊下や敷地といった共有部分の管理を管理会社など外部に管理委託せず、所有者自らがおこなう管理形態のことです。 マンションに管理組合がある場合は、区分所有法に基づき、マンションの所有者全員で結成される、管理組合がこれを担い、会計帳簿の作成をはじめ、滞納のチェックと催促、清掃やメンテナンスの専門業者との契約などを管理組合が主体となって実施することとなります。

自主管理のメリット

当然のことながら、自主管理の最大のメリットは管理費用が抑えられることです。 管理会社に依頼することなく管理組合やオーナー自らが管理業務を行うので、当然ながら管理委託費用は発生しません。また、その他、建物の状態、入居者の情報等、細部に至るまで自ら確認することができますので、管理会社に依存しない分、運営意識が高められるといった点もメリットの一つです。

主なメリット
・管理費用委託等の費用が抑えられる
・所有者主体で管理できる
・入居者と直接コミュニケーションが取れる
・管理能力が向上する

なので、分譲マンションの区分所有では、当然ながらご購入のマンションが自主管理なのか管理会社に委託しているのかによって、管理状況が異なります。そのため、購入前には、管理が行き届いているか・どういった管理形態なのかを十分に把握し、検討する必要があります。

自主管理のデメリット

では、自主管理のデメリットとは何でしょうか？ 一つは当然のことながら、管理の負担をすべて負う事となるという点でしょう。物理的な面での負担はもちろん、入居者へのクレーム対応など精神的な負担も担うこととなります。また、専門知識が無いため、不適切な業務を行ってしまった場合には、物件や入居者に対して大きなトラブルを起こすことにつながります。本来であれば管理会社が担当してくれる敷金精算はもちろん、滞納催促など直接交渉しなければなりません。収益に関わることなので、クレーム対応以上に神経を尖らせる必要もあります。

主なデメリット
・煩雑な業務をおこなわなくてはならない
・入居者から直接クレームが入る
・判断することが多くなり、時間が取られる
・資産価値が低下する可能性がある

と、いった様に、自主管理では、この様なメリット・デメリットがあります。 マンションの自主管理にはメリットもあるとはいえ、どうしても管理の質には限界があります。 とくに共用部分の設備や戸数が多い大規模なマンションになると、その傾向は顕著になります。

管理会社への委託

では、管理会社に委託するとどの様な事が変わるのでしょうか？ まず第一に、面倒な管理業務をする必要がなくなるという点は、大きく変わる事の一つです。物件管理の内容は多岐にわたり、中には経験やノウハウを必要とする業務もあります。それゆえ、専業のオーナー様や優れた管理組合でない限り、すべてに対応するのは難しい事でもあります。 また、営業力を駆使して入居者を募集してもらえるという点も大きいのではないでしょうか？ 自主管理の場合でも、不動産のポータルサイトを活用して入居者を募集することはできますが、よほどで無い限り営業力には限界があります。管理委託料を抑えて自主管理をしていても、空室期間が長くなっては意味がありません。 また、遠方の物件を所有できるといった点でも、管理委託はかなり有効です。 複数の不動産を所有している場合、管理のために移動を重ねる必要が生じます。移動時間がかさむと、自主管理ではどうしてもサービスが行き届かなくなってしまいます。遠方あるいは複数の優良物件を運用するためには、管理委託は必要不可欠といっても過言ではありません。

主に管理会社が行う業務
・入居者募集
・契約の締結および更新
・家賃の入金管理
・家賃滞納の督促および回収入居者からのクレーム対応
・退去時の立ち会い

さらにマンション一棟をすべて所有する場合には、次のサービスも委託することになります。なお区分所有では、これらのサービスは管理組合によって提供される事が多いため、委託内容としては該当しません。
・建物・設備の保守点検およびトラブル対応
・清掃、メンテナンス

そういった観点からも、管理のプロに任せるということは、適切な管理によって安定した運営が期待できるという事にもつながります。

ですが、一概に自主管理より管理委託の方が良いといった様な優劣をつけることは難しいのです。 なぜなら、優良な自主管理であれば、管理委託よりも優れている可能性があり、優良な管理委託なら自主管理より優れている可能性があるからです。 どちらにせよ、物件オーナー様も管理に関しての知識を持っておく事は、重要な事です。

自主管理と管理会社への委託、どちらが良いかではなく、何より物件をよりよく維持管理するために最適な方法を選ぶ事が大切です。

もし、物件管理でお悩みの場合は、お気軽にご相談ください。
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