大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

今回は、「入居後にペット飼育を交渉されたけど、どう対応するのが良いか」というご相談をいただきました。
入居後にペット飼育を交渉された場合の事前準備や入居後の対応、また無許可での飼育が判明した場合の対応についてをご紹介いたします。
入居時に、ペットを買わない前提で契約しているため、承諾する場合には様々な注意事項が必要です。かといって『ペット不可』とすれば、現在の入居者が退去する可能性が高くなります。

入居途中でペット飼育を交渉された場合は、
● 飼育マナーなどを守れる入居者かどうかを確認
● 敷金の追加や家賃値上げ
といった対応をする必要があります。
また入居後のペット飼育交渉に備えて、契約書に記載しておくのもおすすめです。

入居後のペット飼育交渉に備えて、あらかじめ契約書に記載

入居後にペット飼育交渉があった際のことも考えて、事前準備をしておくことも有効です。
内緒・無許可でペットを飼育している入居者や入居途中の飼育要望などに対して、判断の余地を残したい場合は、「ペットは要相談」とあらかじめ契約書に記載しておくことをおすすめします。
また、ペット飼育を認める場合には、家賃値上げや敷金の追加を求める場合があることも記載しておく方が良いでしょう。

入居後のペット飼育交渉の対処法

飼育マナーなどを守れる入居者かどうかを確認

物件をペット可にした場合は、飼育する動物の種類や数、大きさ、予防接種の有無、しつけ、衛生対策など、守ってもらうべき事項が多くあります。
飼育マナーを守れないと、他の入居者に迷惑がかかったり、物件価値を下げる恐れもあります。そのため、日頃からマナーを守っているか、家賃滞納がないかなど、信頼できる入居者か見定める必要があります。

敷金の追加や家賃値上げ

入居途中からペット飼育を許可する場合は、敷金の追加や家賃値上げをしておくことをおすすめします。増額することによって、ペットを飼うことで増大することが想定される原状回復費用などに備えることができます。

『ペット不可』物件では、飼育を認めるのは難しい

そもそも賃貸物件の条件として、「ペット不可」にしている場合は、入居途中から飼育を認めるのは難しいでしょう。
キズ・ニオイなどのデメリットや鳴き声の騒音トラブルなど、新たなトラブルを生み出す可能性もありますが、「ペット不可」の条件で物件に入居している人の中には、アレルギーを持っていたり、動物が苦手だったりしている場合もあります。そのため、中には「ペット不可」に価値を見出している人もいます。

また交渉してきた入居者だけにペット飼育を認めると、他の入居者とのトラブルにもつながる恐れもあります。

入居者が無許可でペットを飼育していた場合の対応

入居者が内緒・無許可でペットを飼育していると、他の入居者に迷惑がかかったり、クレームに繋がるなど問題が生じる可能性もあります。
「建物を傷つける」「ニオイが染み込む」「鳴き声などで他の入居者に迷惑をかける」など理由もあるため、『ペット不可』のルールを設けることは違法ではありません。

それでも入居者が条件・ルールを守らずにペットを飼育している場合、オーナー様は飼育の中止や退去を要請することが可能です。
ただし、ペット不可のルールに違反しているというだけでは、オーナー様が一方的に賃貸契約を解除することはできません。

「ペット不可」のルール違反だけでは、賃貸契約の解除はできない

入居者がペット不可物件で、内緒・無許可でペットを飼育していた場合、オーナー様はペットの飼育中止や退去を求めることは可能ですが、要請自体には法的効力はありません。

また「不動産は生活に不可欠な基盤であるため、賃借人の権利が手厚く保護されている」「賃貸借契約は長期間継続するもので、賃貸人と賃借人相互の信頼関係の上に成り立っている」などの理由から、直ちに賃貸契約を解除して、強制退去を求めるのも難しいです。 賃貸契約では、契約の形式や内容より、オーナー様と入居者間の信頼関係性が優先されます。

賃貸契約の解除には、「信頼関係の破壊」が必要

オーナー様と入居者の信頼関係が破壊されるほど、契約違反が重大なものである場合や、違反行為によってオーナー様が大きな被害や不利益を被っている場合は、法的に賃貸契約の解除や退去要請が認められます。
例えば...
● 危険な猛獣を飼育している
● ペットが室内を汚したり、大きな傷をつけた
● 悪臭が染み込んだり不衛生な状態になっている
● ペットの騒音で他の入居者に迷惑をかけている
上記のような妥当な理由がある場合には、入居者に賃貸契約解除を求めることが可能です。

ペット飼育可の物件でも賃貸契約を解除できる場合もある

オーナー様と入居者の信頼関係が破壊していれば、契約書に記載がなくても賃貸契約を解除することは可能です。
例えば...
● 多頭飼いをしているが、適切な給餌やふん尿の処理をしていない
● 飼育状況が不良で建物や室内を汚している
● 悪臭が酷く、他の入居者や近隣住民に迷惑をかけている
など、飼育崩壊や動物虐待のような状況であれば、賃貸契約の解除、強制退去を求めることができます。

ペット飼育ルール違反に対する解決策とは？

ペットの飼育ルール違反をしている入居者を放置していると、他の入居者との公平性が維持できず、新たなトラブルやクレームにもつながります。
そのため、入居者と話し合って、お互いの妥協点を見出すのが現実的な解決策となります。
万が一、入居後にペットの飼育が判明した場合は、
● 敷金の追加や家賃値上げ
● 他の入居者から苦情があった場合の飼育中止
という条件を付けた上で、ペットの飼育を認めるのが現実的です。ただし、敷金の追加額や家賃の値上げは、原状回復に必要と認められる範囲に留めておくことが必要です。

今回は、入居後にペット飼育の交渉をされた場合・無許可でのペットを飼育が発覚した場合の対処法をご紹介しました。

その他、不動産管理や売却について、お困りの場合は、お気軽にご相談ください。