大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

今回は、賃貸管理の内容について、書いてみたいと思います。
不動産会社が日々行なっている業務にはいろいろな項目があります。
特に賃貸管理の業務内容は、多岐に渡り、以下の様な事が主体となります。

・空室の管理・募集
・入居者の募集・審査・契約・退去処理
・家賃の管理・徴収・滞納対応
・物件のメンテナンスや修繕、清掃業務
・定期的な点検、法律や規制の確認、書類作成・管理
・入居者とのトラブル解決やクレーム対応
・建物管理会社との折衝、保険や税金の手続き
・資産価値向上の提案や相談、市場動向の分析

これらの業務を効率的に遂行することで、オーナー様の負担を軽減し、安定的なキャッシュフローを確保することができます。
また、適切な物件管理によって入居者からの信頼獲得や口コミ拡散など、長期的な観点でのメリットも期待できる様になります。
では、一つ一つ具体的にご紹介していきたいと思います。

「空室の管理・募集」

空室の状況確認

空室が出た際には、空室の状況を確認し、部屋の状態や備品の有無などをチェックします。

部屋の修繕・掃除

空室の状態に応じて、必要な修繕や掃除を行い、入居者がすぐに住めるようにします。

募集広告の作成

空室の募集広告を作成し、物件の特徴や周辺環境などをわかりやすく紹介します。

現地案内・面接

入居希望者からの問い合わせに応じて、現地案内を行い、部屋の特徴や条件などを説明します。また、面接を行い、入居希望者の審査を行います。

入居者選定

入居希望者の情報を元に、審査を行い、入居者を選定します。

契約手続き

入居者との契約手続きを行い、必要な書類を作成・管理します。

入居後のサポート

入居後に生じるトラブルや問題に対応し、入居者のサポートを行います。

これらの業務を行うことで、空室を早期に埋めることができ、オーナー様のキャッシュフローを安定させることができます。また、入居者とのトラブルを未然に防ぐこともできるため、物件の適切な管理につながります。

「入居者の募集・審査・契約・退去処理」

入居者募集

インターネットや各種メディア等で、定期的な広告掲載や物件紹介をし、見学の手配や現地案内を行います。また、応募書類の受付や管理も行います。

入居者審査

主に弊社や他客付けに強い不動産会社より、入居希望の申請があり応募者の書類審査を行います。

入居審査では、以下の様な基準に基づき優良な入居者の選定を行います。

1.収入の有無と安定性の確認：入居希望者の収入や職業を確認し、収入が安定しているかどうかを調べます。
2.信用情報の確認：クレジットカードやローンの返済状況など、信用情報を調べます。
3.前居住地の確認：前の居住地の家賃滞納やトラブルなどを調べます。
4.保証人の有無と確認：保証人がいる場合は保証人の収入や職業、信用情報を確認します。
5.面接：面接を行い、入居希望者の人柄や生活習慣を確認します。

以上のように、入居希望者の収入や信用情報、前の居住地の状況などを調べ、入居後にトラブルが起こる可能性を減らすために審査を行います。ただし、入居希望者が全ての基準を満たしていない場合でも、保証人がある場合は入居が許可される場合もあります。

その後、保証会社とのやりとり等を行なっています。

入居契約

賃貸借契約書の作成や説明、敷金や礼金の受け取りと管理、入居時の立会いやチェック等を行います。

退去処理

退去の意思確認や手続きの案内をした上、現状の立ち会いやチェックを行い、必要であれば敷金精算や修繕費用の請求を行います。

「家賃の管理・徴収・滞納対応」

家賃の請求書作成

毎月家賃を請求する書類を作成し、入居者に送付します。または、オーナー様の意向による対応を致します。

家賃の徴収

入居者から家賃を受け取とります。銀行振込やクレジットカード決済などのオンライン決済が主となります。

滞納対応

家賃の支払いが遅れた場合に、滞納通知を送付し、入居者に連絡を取ります。また、滞納期間に応じて催促を行い、解決に向けたサポートを行っています。

支払いトラブルの解決

入居者が家賃を支払わない場合には、督促状や支払督促を送付し、入居者との交渉を行っています。

債権回収

家賃債権が回収不能となった場合、法的手続きを踏んで入居者から債権を回収する方法と取ります。

「物件のメンテナンスや修繕、清掃業務」

定期的な点検・メンテナンス

建物の定期点検やメンテナンスを行い、不具合を早期に発見して修繕することで、建物の寿命を延ばすことができます。

緊急対応

水漏れやガス漏れ、停電などの緊急事態が発生した場合には、素早く対応することが求められます。

修繕・改修工事

建物の老朽化に伴い、修繕・改修工事が必要になる場合があります。具体的には、外壁・屋根の塗装や修繕、バルコニーの防水工事、エレベーターのメンテナンスなどが挙げられます。

清掃業務

共用部分や駐車場、エントランスなどの清掃を定期的に行い、建物の美観の維持を行なっています。

ゴミ収集・処分

定期的なゴミ収集や処分を行い、建物周辺の清潔さを維持しています。

庭木の剪定

共用部分の庭木の剪定や手入れを行い、周辺環境を美しく保ちます。

これらの業務は、建物の状況や管理規約に応じて、定期的に行われます。

「定期的な点検、法律や規制の確認、書類作成・管理」

定期点検

定期的にマンション内外の設備や共用部分を点検し、不具合があれば修繕します。例えば、エレベーターや駐車場の点検や清掃、防犯カメラの点検など。

法律や規制の確認

マンション管理に関係する法律や規制の変更点を確認し、適切な対応を行います。例えば、建築基準法、防火法、都市計画法など。

書類作成・管理

各種書類の作成や管理を行います。例えば、管理組合の定款や会計報告書、修繕積立金の集計表、賃貸契約書や入居者の申込書など。

マンション住民の声を集約する管理組合の運営サポート、入居者向けの案内・運営など。

「入居者とのトラブル解決やクレーム対応」

問題の確認

入居者からのクレーム内容やトラブル状況を確認し、状況を把握します。

原因の特定

問題の原因を特定し、解決策を考えます。原因が不明な場合は、現場調査や証言の収集などを行います。

解決策の提案

問題の解決策を入居者に提案し、合意を得ます。

問題の解決

問題の解決を行います。具体的には、修理・改善・交換などの対応を行います。

検証・報告

問題が解決した後、再度現場を確認し、入居者に報告を行います。

予防対策

同様の問題が発生しないよう、予防対策を検討します。

また、トラブルが解決しない場合は、仲裁機関や裁判所に訴えることもあります。その場合には、弁護士などの法的な専門家と協力して対応を行います。

「入居者とのトラブル解決やクレーム対応」

建物管理会社との折衝については、建物の維持管理、修繕計画の策定や修繕工事の入札・発注・監理、建物保険の加入や保険金の請求手続きなどを行います。また、税金の手続きについては、固定資産税や都市計画税、消費税などの納付手続きや申告書の作成、税務調査に対する対応などを行います。

「資産価値向上の提案や相談、市場動向の分析」

市場動向の分析

地域の不動産市場動向を分析し、オーナー様に報告することで、賃貸価格や物件改装などの戦略的な決定に役立てています。

資産価値向上の提案

建物の改修やリフォーム、設備の更新、セキュリティの向上など、資産価値を向上させる提案を行っています。

顧客ニーズの分析

入居者のニーズに合わせたマーケティングを行い、物件の需要を増やすことで、入居率の向上につなげています。

物件評価のサポート

不動産の価値を正確に評価するための提案を行い、物件の価値評価を行うことで、物件の適正な賃料設定ができるようサポートしています。

以上が、具体的なサービス内容となりますが、 契約には、「一般管理」「専任管理」「一任」「業務委託」等があり、物件オーナー様との契約内容に基づくものなので、契約内容によっては全てが行われるわけではありません。

この契約内容の種類については、また、後日、解説してみたいと思います。

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