大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

先日、とある物件オーナー様より「自分の家を貸したいけど、何からどうすれば良いか分からないので、教えて欲しい」と、お電話でのお問い合わせを受けました。自分が部屋を借りる時の流れはなんとなく分かるけど、貸す側になるとなかなか想像がつかない方も多いのではないでしょうか？ 今回はオーナー様の立場から、マンションを貸す時の流れから、ポイント等をご紹介していきたいと思います。

募集条件を決定する

お部屋を貸し出す際にまず検討したいのが、条件面です。家賃や初期費用、どういった入居者を想定するかやお部屋の設備等、物件オーナー様自身が貸したいと思う入居条件の整理をお好なう事が重要です。

家賃・初期費用の設定

貸したいと思った際に、まず気になるのは、いくらで貸せるかという事ではないでしょうか？私たちも、オーナー様からご相談を受ける際にまず聞かれる内容です。

家賃の決定には、査定を行います。 現在では、ネット上でおおよその査定金額を調べる事ができますが、ポータルサイトの一括査定やシミュレーション等は、手軽にできる反面、細かい設定を付加したり、周辺エリアの地域性や実状に基づいた査定をする事はできません。

同じエリア、同じ規模の物件の家賃相場を調べ、競合物件の家賃相場と比較して、妥当な家賃を設定するためにも、やはり、地域に詳しい賃貸仲介を扱っている不動産会社に査定を依頼する事が一番おすすめです。弊社でも、無料査定を行っておりますので、まずは気軽にお問い合わせ下さい。

敷金、礼金、仲介手数料など、初期費用の設定にも注意が必要です。敷金や礼金は、賃貸物件の契約時に必要となる金額です。地域によって異なる市場価格や競合物件の条件を参考に、市場に適した初期費用を設定することが大切です。また、鍵を交換する場合は交換費用、町内会費が発生する場合はその負担額、その他に負担額がある場合は、誰が負担するか等を明確にしておく事が大切です。

分譲マンションは、物件オーナー様が毎月支出する管理費・修繕積立金があります。これらは管理組合から請求されるものなので、借主に請求する事は原則できません。なので、月額の支出も計算に入れた料金設定が必要です。また、駐車料や駐輪場代は毎月の家賃に組み込んでおく等、併せて設定する事で、例えば「駐車場付き」として条件面のプラスになる事もあります。

部屋設備の設定

お部屋の設備として、何を設置しておくかも検討が必要です。例えば、エアコンを何台設置しておくか、照明は付けておくか等、間取りやターゲットに沿って、どの様な設備があれば喜ばれるかを考えてみるのも、他との差別化や早期空室対策に繋がります。

入居者が好む、魅力的な部屋の設備としては以下のようなものがあります。

・キッチンにIHクッキングヒーターや食洗機、冷蔵庫、オーブンレンジなど、充実した設備があること
・バスルームには追い焚き機能や浴室乾燥機やミストサウナ等の設備があること ・室内洗濯機置場があること
・エアコンや照明器具、カーテンレールが設置されていること
・インターネット回線（Wi-Fi環境）やテレビの視聴環境が整っていること

これらの設備が整っている部屋は、需要が高くなる傾向があります。ただし、設備が充実するほど家賃が高くなることもあるため、家賃設定や競合物件との比較などを考慮しながら判断することが大切です。

また、設備品としてお部屋に設置しているものが故障した場合、修理や交換の費用は所有者であるオーナー様にてご負担いただかなければなりません。もちろん、入居者の故意過失が原因で故障した場合は話は別ですが、原則、オーナー様に修理・交換の義務が発生しますので、ご注意ください。

募集条件

家賃や部屋設備の設定の他、もう少し細かく募集条件を考えてみましょう。

・ペットの飼育について
マンションの管理規約にもよりますが、ペット可で募集をした場合、より多く反響が見込める可能性が高くなります。しかし、近隣住民に迷惑がかからないように、飼い主がしっかりと管理できること。また、犬や猫などの種類によっては、制限があることを明確に示すこと、ペット飼育に関する追加費用や保証金がある場合には、明確に示すことが大切です。

・室内禁煙にする
最近では、増えてきている条件の一つです。物件オーナーからするとタバコの匂いややに汚れは、お部屋を傷める原因となるため、室内で吸って欲しくないという希望が多いです。そのため、室内禁煙を条件に加える方も結構おられます。募集時に明確に禁煙の旨を伝える事が大切です。また、契約書に禁煙条項を明示的に記載することで、入居者に対して禁煙の意義を理解させ、違反時には厳格に対処できます。

・法人契約と個人契約
借りる相手が、法人なのか、個人なのかの違いです。一般的には、法人契約は長期的な契約が多く、個人契約は短期的な契約が多い傾向があります。ただし、法人契約の場合、契約書の締結や支払いに時間がかかることがあるため、急いで入居者を募集する場合は個人契約が有利となることがあります。最適な契約形態は、物件の特性に合わせて選択することが重要です。

・普通賃貸借契約と定期借家契約
普通賃貸借契約か定期借家契約かは、物件オーナーの希望や物件の状況によって異なります。一般的には、長期的な賃貸を希望する場合は普通賃貸借契約、一定期間の賃貸を希望する場合は定期借家契約が適しています。ただし、定期借家契約の場合、借主に対する更新拒否権が制限されるため、物件オーナー側のリスク管理が必要となります。契約形態を決定する前に、専門家の意見を参考にすることが重要です。

今回は、「入居者募集編-募集条件の決定-」について解説してみました。 長くなりましたので、次回は「入居者募集編-リフォームから募集活動-」についてを書いてみたいと思います。

弊社では、賃貸で貸し出す際のサポートプランを多数ご用意。物件オーナー様のニーズに合わせて、ご提案させて頂いております。

入居者募集や賃貸管理のご相談・物件オーナー様のお悩み等も、お気軽にご相談ください。 経験豊富な分譲マンションを扱うプロが、物件オーナー様の賃貸経営や売却を全面的にサポートさせて頂きます。 現在の管理会社に関する不満や疑問点、変更をご希望の場合も、ぜひ、私たちにお任せください。