大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

前回は、【リフォームから募集活動】の記事を書いてみました。 リフォームやリノベーションを済ませ、募集活動を開始し、入居者が決まったら次は契約です。 そこで今回は、【契約締結から入居後の管理】についてをご紹介していきたいと思います。

契約に向けては、賃料発生日や駐車場・駐輪場など付帯設備等の調整を行い、賃貸契約書に問題が無いか、不動産会社と設備や条件面などしっかりと話し合いする事が大切です。

賃貸借契約

お部屋を貸し出す時に結ぶ契約には、2通りあります。貸し出す期間によって交わす契約も異なります。「募集条件の決定」の記事でも少し書きましたが、賃貸に出す前に、どれだけの期間貸し出すのかを決めておく必要があります。特に賃貸借契約は、互いの権利や義務を明確にするものとなるため、専門家である不動産会社に任せるのが一般的です。では、契約内容の違いを見ていきたいと思います。

自動更新される「普通借家契約」で長期的に貸し出す

普通借家契約とは、一般的な賃貸借契約で、契約期間は通常2年で設定される事が一般的で、期間満了後は借主が希望すれば契約は更新されるため、借主が長く住み続けることが可能です。基本的に借主から解約の申し入れがない限りは、契約が自動的に更新されていきます。

普通借家契約のメリットは、契約が自動更新制である点です。一度入居者が決まれば、入居者が解約して退去しない限り契約が更新され、長期間にわたり一定の家賃収入を確保でること、入居者にとって契約の条件がよいため賃料も相対的に高く設定しやすく、新たな入居者を獲得しやすいことなどです。

その一方、普通借家契約のデメリットは、再び自分が居住したいという貸主側の一方的な都合では解約できない点です。貸し主からの解約申し入れには正当な事由が必要となり、契約の解除や契約更新の拒否は原則的に困難となります。普通借家契約では、「赴任先から戻ってくることになったので家を返してほしい」といった場合でも、何らかの正当な理由がない限り貸主側からの更新拒絶はできないようになっています。また、仮に正当事由のもとで解約を申し出て法的に正当と認められた場合でも、解約は通知から6か月後となりますので、注意が必要です。

契約更新のない「定期借家契約」で期間限定で貸し出す

定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約の事です。長期間でなく一時的に家を貸す場合には、「定期借家契約」を設定するのが一般的です。定期借家契約では契約期間を自由に決めることができ、期間が満了すると契約は終了になります。例えば、「海外赴任の期間がきっかり3年」などのように決まっており、その期間だけ家を貸したいといった場合にはリスクが低く有効な契約となります。契約期間が満了したら更新する必要がなく、必ず自宅が明け渡されるので、転勤が多い方には都合が良いと言えます。

ただし、貸主と借主の双方が合意すれば、期間満了後の再契約は可能です。 入居者（借主）との、契約更新に関するトラブルを避けられる一方で、デメリットとしては、期間の制限なしで長期的に住みたい入居者からは敬遠されてしまい、特に契約期間を短くするほど入居者が決まりづらくなる傾向がありので、普通借家契約と比べて借り手が見つかりにくい点があげられます。また、その結果家賃を下げることになりかねず、収益も少なくなる可能性があります。

管理方法について

部屋や家を貸す際の管理方法には以下の4種類があります。 ・自主管理 ・管理委託 ・サブリース ・リロケーション 4つの方法のうち、一般的には、手間も費用の負担もあまりかからない、プロに管理を任せられる「管理委託」を選ぶオーナー様が多い様です。管理委託を得意とする不動産会社はたくさんあります。管理業務をどこまで対応してもらえるのか比較検討して契約することが重要です。

自主管理

自主管理とは、物件オーナーが入居者と直接賃貸借契約を交わして、所有者自らが物件の管理を行います。家賃回収、クレーム対応など、入居者とのやり取りは全て物件オーナーが自ら対応します。そのため管理費用が不要でコストが抑えられるというメリットがあります。

なお、自主管理であっても、入居者の募集から賃貸借契約の締結までは不動産会社に依頼するのが一般的です。 その反面、クレームやトラブル等に常に対応できるようにしておく必要があり、時間や手間がかかることがデメリットなります。また、目の届く範囲の物件でなければ対応ができないため、遠方にある家を貸す場合には向い自主管理は向いていません。

管理委託

管理委託とは、不動産物件を賃貸する場合に発生する管理業務の全てを賃貸管理会社に委託することを言います。最も多く利用されている管理方法で、手間がかからず、知識ある専門家に任せることができるので安心できます。具体的には、入居者の募集や賃貸借契約の締結、家賃の回収や物件の清掃管理といった、あらゆる管理業務全般を管理会社に委託します。

家賃の５〜15％前後を管理委託費として支払うのが一般的です。したがって、管理委託を選択する際は、管理業務の煩わしさから逃れられるメリットがある一方で、管理委託費を支払う必要があるため、手元に入る金額が自主管理よりも少なくなります。選ぶ管理会社によってサービス内容に差があるので、しっかりと比較して選定することが重要です。

サブリース

サブリースとは、通常の「物件オーナーが個々の入居者に部屋を貸し出す」という形ではなく、「オーナーが一括してサブリース会社に部屋を貸し出す」という形の管理方法となります。要するに、不動産会社がオーナーから家を借りた上で、居住者に貸す事で、これを「転貸（てんたい）」と言います。いわゆる「また貸し」という形になります。

4つの管理方法の中では最も手間がかかりらない方法で、万が一、借主が退去しても不動産会社から一定の家賃が得られるため、空室リスクの心配がありません。ただし、物件オーナーと賃借人との間に不動産会社が介在していることから、賃料は相場よりも安くなってしまうというデメリットがあります。また、サブリースは、区分所有や一軒家の場合には採用されず、マンションの一棟を丸々賃貸する場合に採用されるのが一般的な方法となっています。

リロケーション

リロケーションとは、転勤や海外赴任など、ある一定期間だけ家を空ける際に、留守宅を賃貸に出し家賃収入を得る方法です。リロケーションの契約方法には、入居者と所有者間の契約のみを不動産会社が代理する代理委託方式と、入居者の募集〜管理までを不動産会社が行う転貸借方式の2種類があります。契約としては定期借家契約のことで、転勤や海外赴任の間などでも、「家賃収入が得られる」「長期間空き家にするリスクを抑えられる」「防犯対策になる」などがメリットとしてあげられます。

その反面、「入居者が見つかりにくい」「賃料が相場より安くなる」「住宅ローン控除が適用されない」住宅ローン控除は、本人か家族が居住するということが条件になるため、リロケーション期間中は住宅ローン控除対象から外れてしまうというデメリットもあります。 また、基本的にリロケーションは、転勤や出張などの期間あくまで一時的に家を貸すサービスのため、長期の貸し出しには向いていません。

入居者の退去後

入居者の退去後は、再募集するかどうかも考えておかなければなりません。特に期限を考えず、長く賃貸に出す予定で貸し出したのに、退去希望があった場合には、そのまま再度入居者の募集をする場合が一般的です。ただし、定期借家契約の場合だと、予め定めた契約の期限があるので、これも家が空く機会になります。転勤の場合だと、帰任までの期間を考えて、再度入居者を募集するか検討しなければなりません。

賃貸契約解約後の募集

解約届けの申請があった時は、まだ入居中であっても『退去予定』という形で 入居者を募集する事が出来ます。家賃設定や募集条件の見直しができるため、現在の地域情勢などを考慮して、しっかりと見極めることが肝心です。

原状回復・リフォーム

一番トラブルが起こりやすいのが、退去時の原状回復と敷金返還に関するものです。通常の使用での劣化は必然的に発生するものですので、オーナー負担で修繕しなければなりません。通常の使用範囲の食い違いがトラブルの元となりますので、不動産会社等と相談し適切な対応をとる必要があります。

今回は、「入居者募集編-契約締結から入居後の管理-」について解説してみました。 「入居者募集編」の説明はこれで完了となります。次回は、分譲マンションを貸す時の流れ【費用編】をお伝えしたいと思います。

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