以前にもご紹介した「タワーマンションの売却のタイミングについて」の記事を少し深掘りしてご紹介します。今回は特にタワーマンションが売りやすくなるタイミングについてです。需要や市場の動向以外にも、売却時期を対策することでより高く、より早い売却に繋がります。 売却を急いでいない方は年数なども加味した売却活動を進めるのも良いでしょう。

住まなくなってから3年目のタイミング

通常、タワーマンションを売却して利益が出ると課税されます。しかし、タワーマンションを自宅として購入し、その物件を売却する場合は、3,000万円特別控除が適応されます。
この特例は、自宅を所有していた期間に関係なく、売却した不動産価格から諸費用を差し引いて譲渡所得が出ても、最高3,000万円までは課税されないというものです。
特別控除は、基本的に売る時に住んでいる自宅に適応されますが、過去に住んでいた自宅も期限付きで適応が可能です。その期間が3年になります。自宅として使っていたタワーマンションを引き払った日の翌日からかぞえて、丸３年目の年末(12月31日)までに売却すれば、3,000万円特別控除が適応されます。
ただし、家の住み替え・買い替えをする場合には、タワーマンション売却時の3,000万円特別控除と、新しいマイホームの住宅ローン現在との併用ができないので、注意が必要です。

また、親が自宅として住んでいたタワーマンションを相続し、そのまま空き家になっているケースもあります。その場合、賃貸などには出さず、空き家のままで売却すれば、「国税庁/被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用されて、売却益が最高3,000万円まで非課税になります。期間は同じく3年以内ですが、適応期間や条件など適宜更新されますので、利用前にはご確認ください。
国税庁/過去に居住していたマイホームを売ったとき
国税庁/被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

購入から5年目以降のタイミング

タワーマンションの所有期間が5年を超えてから売却すると、売却益に対しての税負担を軽くすることができます。不動産を売却すると、売却額から費用などを差し引いた分でプラスがあれば、譲渡所得として課税の対象になります。

短期譲渡所得...所有期間5年以下の土地・建物で、税率は39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
長期譲渡所得...所有期間5年を超える土地・建物で、税率は20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)

不動産を所有していた期間によって課税区分が違い、5年以下が短期譲渡所得、5年以上が長期譲渡所得になります。物件用途の縛りがないので、マイホームとして所有していても、投資目的として所有していても、適応対象になります。
5年以下の短期で売買をすると、長期の倍近い税率になるため、どうしても売る必要があって短期で売却しなければならないケース以外は、不動産は5年以上所有してから売却したほうが良いことになります。

購入から5年以内に売却する場合...

購入から5年以内でも、譲渡所得税の税率が高くなるだけで、マンションの売却自体は問題なく行えます。新築でも築浅でもない「新古物件」として売ったり、室内をモデルルームのようにお洒落に演出するホームステージングを活用するなどの対策を不動産会社と話し合って講じるのもおすすめです。

購入から10年目以降のタイミング

所有期間が10年を超えたマイホームを売却すると、譲渡所得税と住民税の軽減税率の特例が適用され、さまざまな制度を複数利用して、お得に売却できるようになります。
購入から5年目以降のタイミングでは「5年以上所有した不動産の売却は税率が下がる」とご紹介しましたが、本特例は、マイホームに限定されます。
特に、譲渡所得が6,000万円以下の場合は、所有期間が5年超える場合の長期譲渡所得よりも税率が下がります。今所有されているタワーマンションが10年目に近く所有している場合は、急いで売る理由がないのであれば、10年超えのタイミングを待つ方が、より節税効果が高くなります。

また所有から10年目は、タワーマンションの購入時に適用された、住宅ローン減税制度が終わるタイミングになります。住宅ローン減税は、自宅を購入した代金の1％を10年間または13年間、毎年の所得税から控除してくれる制度です。所得税から控除しきれなかった場合には、住民税からも一部控除されます。住宅ローン減税制度が適用される期間は制度を利用して控除を受け、終わってから売却をするほうがお得です。
ただし、住宅ローン減税制度は、マイホームを購入して住んでいることが前提なので、引っ越して賃貸に出したり、途中で売却すると、その時点で適用外になってしまします。
国土交通省/スマイル給付金

大規模修繕前のタイミング

マンションなどの集合住宅は、30年間に2回程度の周期で、大規模修繕をすることを推奨しています。修繕内容は、プロの診断によって判断されるため、何を・いつ修繕するという決まりはありませんが、建物全体や全室に施す内容であることも多いため、修繕費用は非常に高額になります。そのため、入居者から修繕積立金を積み立てていますが、大規模修繕をする前のタイミングで売却をしても、所有者に返還されることはありません。
しかし、売却をするという点で見た場合、大規模修繕をする前のタイミングで売りに出せば、買い主は今日までの積み立て金にプラスする形で、しっかりとした大規模修繕をしてもらえる物件に住めるという安心感もプラスされ、より高値で早く売却できる可能性が高まります。

増税前・金利上昇前などのタイミング

タワーマンションのみに限らず、増税前や金利が上がる前には、駆け込み需要として、不動産売買が活発になります。 売却する側にとっては影響を感じにくいのですが、購入側にとっては「少しでも課税が低いうち・金利が低いうちにローンを組みたい」などで購入需要が増し、スムーズな売却を期待できる、売却のタイミングの1つです。

今回は、不動産の所有年数によって変わるタワーマンションの売却タイミングをご紹介しました。需要が高い時期や市場の動向などタイミングのほか、所有年数も加味して、売却のタイミングを検討することでより高く・より早く売れる可能性が高まります。そんな売却のタイミングにお悩みの方も、お気軽にご相談ください。