「ペット禁止なのに飼っている」すぐ退去してもらえる？

賃貸物件では、

「ペット禁止で契約しているのに、犬を飼っているようだ」

「共用部で猫を抱いているところを見た」

といった相談があります。

オーナーからすると、契約違反なのだから、

「すぐに契約解除して退去してもらいたい」

と思うかもしれません。

ただし、実務上はそれほど単純ではありません。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、犬や猫などの飼育について、貸主の書面による承諾を必要とする形が示されています。国土交通省

一方で、ペット禁止特約に違反しただけで、必ず直ちに契約解除できるわけではありません。無断飼育の内容や程度、近隣への影響などを踏まえ、貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえるかが重要になります。国土交通省

まず確認したいのは「本当に飼っているのか」

無断飼育の疑いがある場合でも、最初から断定しないことが大切です。

たとえば、

• 家族が一時的に犬を連れてきた
• 知人のペットを数日預かっている
• 実際には近隣の部屋の鳴き声だった

という可能性もあります。

まずは、

• 目撃情報
• 鳴き声
• 臭い
• 共用部の状況
• 本人への確認

などから事実を整理します。

「ペットを飼っているらしい」という噂だけで解除通知を出すのは避けた方がよいでしょう。

契約書の内容を確認する

次に確認するのが契約書です。

特に見たいのは、

• ペット飼育は禁止なのか
• 貸主の承諾があれば可能なのか
• 飼育できる種類や頭数
• 違反時の対応
• 原状回復に関する特約

です。

「ペット不可」とだけ書いている契約もあれば、

「犬・猫等の飼育は貸主の書面による承諾を得ること」

という内容になっている場合もあります。

契約内容によって対応は変わります。

無断飼育＝即解除とは限らない

国土交通省の資料でも、禁止特約に違反したとしても直ちに契約解除できるわけではなく、近隣や貸主へ大きな迷惑をかけるなど、信頼関係が破壊されたと認められる場合には解除が問題になると整理されています。国土交通省

たとえば、

• 一度注意したらすぐに改善した
• 一時的な預かりだった
• 周囲への影響もなかった

というケースと、

• 何度注意しても飼育を続ける
• 鳴き声や臭いで苦情が出ている
• 共用部を汚している
• 複数頭を飼育している
• オーナーに虚偽説明をしている

というケースでは、事情が大きく違います。

まずは是正を求める

無断飼育が確認できた場合、実務ではまず、

契約違反であることを伝え、改善を求める

ところから始めることが多いです。

たとえば、

「契約上、ペットの飼育は禁止されています。○月○日までに飼育状況を解消してください」

といった形です。

電話だけではなく、

• メール
• SMS
• 書面

など、後から確認できる形で記録を残しておくとよいでしょう。

何度注意しても改善しない場合

問題になるのは、注意しても改善されない場合です。

たとえば、

1回目　口頭で注意
↓
改善なし
↓
書面で是正要求
↓
それでも飼育継続
↓
近隣から苦情発生

という状態であれば、単なる軽微な契約違反とは言いにくくなってきます。

このような場合は、契約解除を含めて次の対応を検討することになります。

重要なのは、

いつ、何を伝え、相手がどう対応したか

を残しておくことです。

鳴き声や臭いが出ている場合はより深刻

ペット問題では、無断飼育そのもの以上に、

• 深夜まで鳴く
• 共用部に臭いが出る
• 排泄物が放置される
• 他の入居者が怖がる
• 建物に傷が付く

など、周囲への影響が問題になります。

国土交通省の資料でも、ペット禁止特約がない場合でも、糞尿の放置などで近隣住民の生活の平穏を害するようなケースでは、用法義務違反となる可能性が示されています。国土交通省

つまり、ペット禁止特約の有無だけではなく、実際にどんな影響が出ているかも重要です。

勝手に室内へ入って確認してはいけない

「本当に犬がいるか確認したい」

という理由で、オーナーや管理会社が勝手に室内へ入るのは避けるべきです。

国土交通省の賃貸住宅標準契約書でも、貸主が賃貸住宅へ立ち入る場合、原則として借主の承諾を得る考え方が示されています。国土交通省

無断飼育の疑いがあるからといって、自由に室内確認できるわけではありません。

ペットによる傷や臭いは入居者負担？

退去時に問題になりやすいのが原状回復です。

たとえば、

• 柱や建具のひっかき傷
• フローリングの傷
• クロスの汚れ
• ペット臭
• 排泄物による床の変色

などです。

こうした損傷がペット飼育によって生じたものであれば、入居者負担となる可能性があります。

ただし、

修繕費全額を自動的に請求できるわけではありません。

経過年数や損傷範囲、契約内容などを踏まえて負担を整理する必要があります。

ペット違約金を設定している場合は？

契約によっては、

「無断でペットを飼育した場合、違約金として賃料○カ月分」

などの特約が入っているケースもあります。

ただし、

契約書に書いてあれば、どんな金額でも必ず請求できる

と考えるのは危険です。

違約金の内容や金額が過度でないか、契約時に明確に説明されているかなども重要になります。

後から「飼ってもいい」に変更する選択肢もある

物件によっては、

「すでに飼っているなら、条件変更して正式に許可する」

という判断もあります。

たとえば、

• 敷金を追加する
• ペット飼育特約を締結する
• 飼育可能な頭数を決める
• 原状回復条件を明確にする

といった方法です。

ただし、これはすべての物件に向いているわけではありません。

建物全体をペット禁止として募集している場合、他の入居者から、

「ペット禁止だからこの物件を選んだ」

と言われる可能性があります。

オーナーだけでなく、建物全体の運営まで考える必要があります。

オーナーが管理会社に確認したいこと

無断飼育が発覚した場合は、

• 本当に継続的に飼育しているのか
• 契約書ではどう定めているか
• 本人へ確認済みか
• 是正期限を設けたか
• 近隣から苦情は出ているか
• 建物への損傷はありそうか
• 今後、許可するのか禁止を徹底するのか
• 改善しない場合はどう対応するのか

を整理しておくとよいでしょう。

特に大切なのは、

「注意しました」で終わらず、その後改善されたか確認すること

です。

まとめ｜無断飼育は「契約違反だから即退去」ではない

ペット禁止物件で無断飼育が発覚した場合、契約上の問題であることは間違いありません。

ただし、

「犬や猫を飼っていた＝すぐ契約解除」

と単純に判断するものではありません。

オーナーとして押さえておきたいのは、

• まず事実確認をする
• 契約書の内容を確認する
• 契約違反であれば是正を求める
• やり取りの記録を残す
• 改善されない場合は対応を一段階上げる
• 騒音・臭い・損傷など周囲への影響も確認する
• 勝手に室内へ入らない
• 契約解除を検討する場合は信頼関係への影響も考える

という点です。

無断飼育は、放置すると建物の損傷だけでなく、他の入居者の退去につながることもあります。

その一方で、感情的に即時退去を求めるのも適切とは限りません。

事実確認 → 是正要求 → 改善確認 → 必要に応じて次の対応

という順序で進めることが、オーナーのリスクを抑えることにつながります。