「2年更新だから、更新料1カ月」は当然？

賃貸物件では、

「契約期間2年・更新料1カ月」

という契約をよく見かけます。

オーナーにとっては昔からある条件でも、入居者から、

「更新するだけなのに、なぜ1カ月分払うのですか？」

と聞かれることがあります。

ここで大切なのは、更新料は法律で一律に支払いが義務付けられている費用ではないという点です。

国土交通省も、更新料について法令上の義務ではない一方、契約書で支払いを定めている場合には原則としてその契約内容に従うと案内しています。

更新料を請求するなら契約書が重要

たとえば契約書に、

「契約更新時には、新賃料の1カ月分を更新料として支払う」

と明確に記載されている場合です。

こうした条件を理解したうえで契約していれば、基本的には契約内容に沿って更新料を請求することになります。

反対に、契約書に更新料について何も書いていないのに、

「今までみんな払っているから」

という理由だけで突然請求するのはトラブルの原因になります。

更新時のお金については、契約時から明確にしておくことが重要です。

「契約書に書いてあれば何円でも有効」ではない

更新料については最高裁判所の判断もあります。

最高裁は、更新料条項が契約書に具体的かつ明確に記載されている場合、賃料額や更新期間などと比べて高額すぎるなどの特別な事情がなければ、直ちに無効になるものではないという考え方を示しています。国土交通省もこの判例を紹介しています。

つまり、

契約書に書いていること
だけでなく、

その金額が不当に高すぎないこと

も重要になります。

更新料1カ月なら必ず問題ない？

これも一律には言えません。

たとえば、

• 賃料
• 契約期間
• 更新期間
• 契約時の説明
• 更新料の金額

などを総合的に見て判断されます。

実務上は「2年更新・更新料1カ月」などの条件は広く見られますが、

「1カ月なら絶対に有効」

という単純な法律上のルールがあるわけではありません。

そのため、昔から使っている契約条件だからという理由だけでなく、現在の募集条件や契約内容とのバランスも確認しておいた方がよいでしょう。

更新料と「更新事務手数料」は別物

ここは混同されやすい部分です。

更新料

一般的には、契約更新に伴い借主から貸主へ支払われる金銭です。

更新事務手数料

更新契約書の作成や手続きなどについて、管理会社・不動産会社へ支払われる費用として設定されることがあります。

つまり、

更新料＝オーナー側の収入
更新事務手数料＝更新手続きに関する費用

というように、性質が異なる場合があります。

契約書や管理委託契約で、

「誰が、誰に、何の費用を支払うのか」

を確認しておくことが重要です。

更新料を上げることはできる？

たとえば、

「これまで更新料5万円だったが、次回から家賃1カ月分にしたい」

と考える場合です。

これは、オーナーが一方的に自由に変更できるとは限りません。

既存契約の条件を変更する場合には、借主との合意が問題になります。

そのため、

次回更新から勝手に条件を書き換える

という進め方は避けた方がよいでしょう。

更新料をなくした方が募集しやすい場合もある

法律上請求できるかどうかとは別に、賃貸経営として考える必要もあります。

入居者から見ると、

• 家賃
• 敷金
• 礼金
• 保証料
• 更新料

などを含めて物件を比較します。

周辺物件が「更新料なし」ばかりなのに、自分の物件だけ更新料1カ月なら、入居者から敬遠される可能性もあります。

そのため、

更新料を取れるか

だけではなく、

更新料を設定することが物件の競争力にどう影響するか

まで考えることが大切です。

長期入居を優先する考え方もある

たとえば家賃7万円の物件で、2年ごとに更新料7万円を設定しているとします。

更新時に入居者が、

「7万円払うなら引っ越そうかな」

と考えることもあります。

もし退去されれば、

• 空室期間
• 原状回復費
• 仲介会社への広告料
• 新しい募集費用

などが発生します。

更新料7万円を受け取ることと、長期入居してもらうことのどちらが収益に有利かは、物件によって違います。

更新料も、単体ではなく賃貸経営全体で考えることが重要です。

更新時に賃料も上げる場合は？

更新時に、

「更新料1カ月＋家賃3,000円アップ」

という条件を提示するケースもあります。

この場合、

更新料と賃料改定は別々に考える必要があります。

賃料の変更について、国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、税負担、経済事情、周辺の同種物件の賃料などにより賃料が不相当となった場合に、貸主と借主が協議して改定する形が示されています。

「更新だから自動的に家賃を上げられる」ということではありません。

自動更新の場合はどうなる？

契約によっては、

「期間満了までに双方から申し出がなければ自動更新」

となっていることがあります。

この場合も、更新料が発生するかどうかは契約内容を確認する必要があります。

「更新」という言葉だけで判断せず、

• 更新料発生の条件
• 自動更新の場合の扱い
• 更新時期
• 支払期限

まで契約書に明確にしておくとトラブルを防ぎやすくなります。

オーナーが契約書で確認したいポイント

現在の契約書について、次の部分を一度確認してみてください。

• 更新料の記載があるか
• 金額または計算方法が明確か
• 「旧賃料」「新賃料」どちらを基準にするか
• 契約期間は何年か
• 自動更新時にも発生するのか
• 更新事務手数料とは分けられているか
• 誰が更新料を受け取るのか

特に古い契約書では、表現が曖昧なケースがあります。

管理会社任せにせず、更新条件を把握する

管理物件が多くなると、

「更新は管理会社に任せているから、細かい条件までは知らない」

というオーナーもいます。

しかし更新は、

入居者がそのまま住み続けるか、退去するかを考えるタイミング

でもあります。

そのため、

• 現在の賃料は適正か
• 更新料は周辺相場と合っているか
• 長期入居してもらうメリットは大きいか
• 設備の不満はないか

なども合わせて確認すると、賃貸経営の改善につながります。

まとめ｜更新料は「昔から」ではなく契約内容で考える

更新料について最も重要なのは、

「地域では普通だから取れる」ではなく、「契約でどう決めているか」

です。

オーナーが押さえておきたいポイントは、

• 更新料は法律で一律に義務付けられた費用ではない
• 契約書に明確な記載があることが重要
• 高額すぎる設定には注意する
• 更新事務手数料とは分けて考える
• 既存契約の条件変更は一方的に進めない
• 更新料を取ることと長期入居の収益性を比較する

という点です。

更新時は、単に「更新料を回収する時期」ではありません。

現在の家賃や契約条件を見直し、入居者に長く住んでもらうかを考える重要なタイミングでもあります。

昔から同じ契約書・同じ更新条件を使っている物件ほど、一度内容を確認してみることをおすすめします。