定期借家契約なら契約期間満了で必ず退去してもらえるのでしょうか。普通借家契約との違い、再契約、事前説明、契約終了通知など、賃貸オーナーが押さえておきたい定期借家契約の基本と注意点を分かりやすく解説します。
 

「定期借家にすれば、満了時に必ず退去してもらえる？」

賃貸オーナーから、

「次の契約は定期借家にしておけば、期間が来たら確実に退去してもらえる？」

という相談があります。

定期借家契約は、普通借家契約とは違い、原則として契約期間の満了によって契約が終了する仕組みです。

そのため、

• 将来自分で使う予定がある
• 建て替えや売却を予定している
• 一定期間だけ貸したい

といった物件では、有効な選択肢になります。

ただし、

契約書に「定期借家」と書くだけでは不十分です。

契約時の手続きを間違えると、オーナーが想定していた扱いにならない可能性があります。

普通借家契約との大きな違い

一般的な賃貸住宅では、普通借家契約が多く使われています。

普通借家契約では、たとえば「2年間」と契約期間を定めていても、期間が来たからといってオーナー側から自由に契約を終了できるわけではありません。

オーナー側から更新を拒絶するには、以前の記事でも取り上げた正当事由が問題になります。

一方、定期借家契約では、契約期間が満了すれば原則として契約は終了します。

ここが大きな違いです。

定期借家には「更新」がない

定期借家契約で特に重要なのが、

「更新」ではなく「再契約」

という考え方です。

たとえば2年間の定期借家契約を結び、2年後も同じ入居者に住んでもらいたい場合。

普通借家のようにそのまま更新するのではなく、新たに契約を結び直す「再契約」という形になります。

つまり、

2年経過＝必ず退去

という意味ではありません。

オーナーと入居者の双方が合意すれば、再契約して住み続けてもらうこともできます。

契約書だけ作ればいいわけではない

定期借家契約には、普通借家契約にはない重要な手続きがあります。

契約を締結する際には、

「この契約は更新がなく、期間満了によって終了する契約です」

という内容を、契約書とは別に書面等で説明する必要があります。

ここを曖昧にしてはいけません。

入居者が、

「普通の2年契約だと思っていた」

という状態では、後々大きなトラブルになります。

定期借家契約を利用するなら、契約書だけでなく、契約時の説明方法まで管理会社と確認しておくことが重要です。

契約終了前の通知にも注意

契約期間が1年以上の定期借家契約では、オーナー側は期間満了による契約終了について、一定期間前に入居者へ通知する必要があります。

そのため、

「契約書に終了日を書いてあるから、満了まで何もしなくていい」

とは考えない方が安全です。

管理会社に任せている場合でも、

• いつ契約が満了するのか
• いつ終了通知を出すのか
• 再契約するのか
• 退去してもらうのか

を事前に確認しておく必要があります。

定期借家なら途中で自由に退去させられる？

これは違います。

定期借家契約だからといって、

契約期間の途中でオーナーが自由に退去を求められるわけではありません。

たとえば3年間の定期借家契約であれば、基本的にはその3年間を前提として貸しています。

「半年後に売りたくなった」

「やっぱり自分で使いたくなった」

という理由だけで、当然に途中解約できるわけではありません。

つまり定期借家は、

オーナーがいつでも解除できる契約ではなく、終了時期をあらかじめ決めて貸す契約

と考える方が正確です。

入居者側から途中解約される場合もある

定期借家契約でも、入居者側の中途解約について確認が必要です。

契約内容や物件の用途、入居者の事情などによって扱いが変わることがあります。

そのため契約書には、

• 中途解約できるのか
• 解約予告は何カ月前か
• 短期解約違約金はあるのか

などを明確にしておくことが重要です。

「定期借家だから絶対に期間中住んでもらえる」と考えるのも危険です。

どんな物件で定期借家が向いている？

定期借家は、すべての物件に向いているわけではありません。

比較的利用を検討しやすいのは、

• 転勤期間中だけ自宅を貸したい
• 数年後に建て替える予定がある
• 将来的に家族が使用する予定がある
• 一定期間後に売却を予定している
• 再開発など将来計画が決まっている

といったケースです。

終了時期を明確にしておきたい物件とは相性があります。

定期借家にすると募集が難しくなることも

オーナーにとってメリットがある一方、入居者側から見ると、

「契約期間が終わったら住み続けられないかもしれない」

という不安があります。

そのため、普通借家契約の物件と比較すると敬遠されることがあります。

特にファミリー世帯では、

• 子どもの学校
• 引っ越し費用
• 長期間住みたい希望

などがあるため、定期借家を避けるケースがあります。

その結果、

• 家賃を少し下げる
• 礼金を抑える
• 再契約可能と明示する

など、募集条件を調整する場合もあります。

「再契約可能」と書くときも注意

募集広告で、

「定期借家2年・再契約可」

という表示を見ることがあります。

ただし、「再契約可」と書いてあるからといって、必ず再契約しなければならないという意味にはしないよう、契約内容との整合性が重要です。

オーナーとしては、

• 原則再契約するのか
• 物件の状況を見て判断するのか
• 再契約料を設定するのか
• 賃料条件を見直すのか

を事前に整理しておいた方がよいでしょう。

普通借家を途中から定期借家に変えられる？

現在普通借家契約で入居している人に対して、

「次の更新から定期借家に変えたい」

とオーナーだけの判断で一方的に変更できるとは限りません。

現在の契約関係や物件の用途などによって扱いが変わるため、既存契約を変更する場合には注意が必要です。

特に、

「退去してもらいやすくするために、とりあえず定期借家へ変更する」

という考え方は避けるべきです。

契約変更を検討する場合は、管理会社や専門家と契約内容を確認したうえで進める必要があります。

オーナーが確認しておきたいポイント

定期借家契約を検討する場合は、少なくとも次の点を確認しておきましょう。

• 本当に定期借家にする必要があるか
• 契約期間は何年にするか
• 契約時の事前説明が適切か
• 契約終了通知を誰が管理するか
• 再契約を認めるか
• 再契約時の条件はどうするか
• 中途解約条件はどうするか

特に大切なのは、「なぜ定期借家にするのか」を明確にしておくことです。

まとめ｜定期借家は便利だが「契約書に書くだけ」ではない

定期借家契約は、一定期間だけ物件を貸したいオーナーにとって有効な制度です。

一方で、

「定期借家にしておけば、いつでも簡単に退去してもらえる」

というものではありません。

押さえておきたいのは、

• 普通借家とは契約終了の仕組みが違う
• 定期借家には原則として更新がない
• 継続する場合は再契約を検討する
• 契約時には定期借家であることを適切に説明する
• 契約終了前の通知管理も重要
• 契約期間途中で自由に退去させられるわけではない

という点です。

将来の売却、建て替え、自宅利用など予定がある物件では、普通借家より定期借家が適していることがあります。

ただし、契約手続きを間違えると、せっかく定期借家を選んだ意味がなくなる可能性があります。

「普通借家と定期借家のどちらが自分の物件に合っているのか」まで含めて契約方法を決めることが大切です。