「連帯保証人がいるから安心」と思っていませんか？

賃貸借契約では、入居者本人だけでなく連帯保証人を付けることがあります。

オーナー側から見ると、

「もし家賃を払ってもらえなくても、連帯保証人に請求できる」

という安心感があります。

ただし、現在の賃貸借契約では、個人の連帯保証人については**「極度額」**の考え方が非常に重要です。

契約書の作り方によっては、せっかく連帯保証人を付けていても、想定していたような保証を受けられない可能性があります。

そもそも「極度額」とは？

極度額とは、

連帯保証人が最終的に負担する金額の上限

のことです。

たとえば、契約書に

「極度額100万円」

と定めている場合、原則としてその連帯保証人が負担する上限は100万円です。

家賃滞納やその他の債務が合計で120万円になったとしても、連帯保証人に請求できる金額には上限があります。

つまり、

連帯保証人＝何でも無制限に請求できる存在ではありません。

なぜ極度額が必要になった？

2020年4月施行の改正民法によって、個人が賃貸借契約などの根保証をする場合には、極度額を定めることが必要になりました。

これは、保証人が

「どこまで責任を負うのか分からないまま、無制限に保証する」

ことを防ぐためです。

賃貸借契約は長期間続くことがあります。

家賃だけでなく、

• 滞納家賃
• 原状回復費
• 損害賠償
• その他契約上の債務

などが積み重なる可能性があります。

そのため、個人の連帯保証人については、あらかじめ責任の上限を明確にする必要があります。

極度額を書いていないとどうなる？

ここがオーナーにとって非常に重要なポイントです。

個人の連帯保証人を付ける契約で、極度額を定めていない場合、保証契約が無効となる可能性があります。

つまり、

「連帯保証人欄に署名・押印があるから大丈夫」

とは限りません。

契約書に、

• 連帯保証人の情報
• 保証する内容
• 極度額

がきちんと記載されているか確認する必要があります。

昔から同じ契約書を使い続けている場合は、特に注意した方がよいでしょう。

極度額はいくらに設定すればいい？

法律上、「必ず○万円にしなければならない」と一律に決まっているわけではありません。

実務上は、家賃額とのバランスを見ながら設定します。

たとえば、

家賃70,000円の物件

であれば、

• 家賃12カ月分
• 家賃24カ月分
• 固定額100万円
• 固定額150万円

など、契約内容に応じて設定されることがあります。

重要なのは、

何となく高く設定すればいいわけではない

ということです。

あまりに高額な極度額は、連帯保証人側から見れば大きな負担になりますし、契約自体を嫌がられる可能性もあります。

物件の家賃、想定される債務、保証会社の有無などを踏まえて決めることが大切です。

家賃滞納以外も連帯保証人に請求できる？

契約内容によりますが、連帯保証人の保証範囲は家賃滞納だけとは限りません。

たとえば、

• 未払い家賃
• 共益費
• 更新料
• 原状回復費
• 損害賠償
• 契約違反による費用

などが対象になる場合があります。

ただし、何でも自動的に請求できるわけではありません。

契約書で、

「何を保証するのか」

が明確になっていることが重要です。

また、どの費用まで保証対象になるかは、実際の契約内容や債務の性質によって判断が必要になります。

原状回復費も保証される？

退去時の原状回復費についても、契約上の借主債務として連帯保証の対象になる可能性があります。

ただし、

「オーナーが請求した金額＝そのまま保証人に請求できる」

というわけではありません。

原状回復費については、

• 本当に入居者負担なのか
• 経年劣化ではないか
• 契約上の特約はあるか
• 金額は妥当か

などを整理する必要があります。

以前の記事でも触れましたが、原状回復費はオーナー負担と入居者負担をきちんと分ける必要があります。

連帯保証人がいるからといって、請求の根拠が曖昧でよいわけではありません。

保証会社があれば連帯保証人はいらない？

最近では、連帯保証人ではなく家賃保証会社を利用する契約がかなり増えています。

保証会社を利用すれば、

• 家賃滞納
• 一部の原状回復費
• 更新料
• 退去時費用

などを保証してもらえる場合があります。

そのため、

保証会社＋緊急連絡先

という契約も一般的になっています。

一方で、保証会社によって保証範囲は異なります。

そのため、

「保証会社に入っているから全部安心」

とも言い切れません。

オーナーとしては、

• 保証対象
• 保証上限
• 免責事項
• 事故報告期限
• 退去時費用の扱い

などを確認しておく必要があります。

保証会社と連帯保証人を両方付けるケースもある

物件や入居者属性によっては、

保証会社＋連帯保証人

という契約にする場合もあります。

たとえば、

• 法人契約
• 高額賃料
• 特殊な契約
• 保証会社の審査条件

などによって両方求めるケースがあります。

ただし、入居者側の負担は大きくなります。

「保証会社にも加入して、さらに連帯保証人も必要」

となると、入居希望者が敬遠する可能性もあります。

必要以上に条件を厳しくすると、募集力を落とすこともあるため、物件ごとの判断が必要です。

契約更新時はどうする？

長期入居の場合、契約更新時の連帯保証についても注意が必要です。

契約更新によって保証がどのように継続するのかは、契約内容によって異なります。

また、

• 連帯保証人が高齢になっている
• 連絡が取れない
• 住所が変わっている
• 関係性が変わっている

といったケースもあります。

契約時に連帯保証人を取ったまま、10年以上一度も確認していないという物件もあります。

更新時には、

連帯保証人の情報が現在も有効か

を確認しておくことも実務上は大切です。

連帯保証人が亡くなった場合は？

長期の賃貸借契約では、連帯保証人が途中で亡くなることもあります。

この場合、単純に

「亡くなったから保証が全部なくなる」

と考えるのは危険です。

保証債務の扱いは、死亡時点や契約内容、債務が発生した時期などによって整理が必要になります。

実務上は、

• 新しい保証人を求める
• 保証会社への切り替え
• 契約内容の見直し

などを検討することがあります。

こうした場合は、個別事情によって判断が変わるため、専門家に確認した方が安全です。

オーナーが契約書で確認しておきたいポイント

現在使っている賃貸借契約書に連帯保証人欄がある場合は、一度内容を確認してみてください。

特に見ておきたいのは、

• 極度額が明記されているか
• 保証範囲が明確か
• 連帯保証人の住所・連絡先は正しいか
• 契約更新時の扱いはどうなっているか
• 保証会社との関係は整理されているか

です。

古い契約書をそのまま使い続けている場合は、現在の法律や実務に合っていない可能性があります。

「保証人がいるから大丈夫」ではなく、回収できる仕組みを作る

賃貸経営では、

「連帯保証人を付けたから安心」

で終わらせないことが重要です。

本当に大切なのは、

• 契約書が適切か
• 極度額が設定されているか
• 保証会社の保証内容は十分か
• 滞納が起きたときの対応体制があるか

まで含めて考えることです。

家賃滞納が発生してから連帯保証人に連絡してみたら、

「電話がつながらない」

「住所が変わっている」

というケースも珍しくありません。

契約時だけでなく、入居中の管理も重要になります。

まとめ｜連帯保証人は「いるかどうか」より契約内容が重要

連帯保証人は、賃貸経営のリスク管理として有効な方法の一つです。

ただし、現在は個人の連帯保証人について、極度額の設定が重要なルールになっています。

オーナーが押さえておきたいポイントは、

• 個人の連帯保証では極度額を確認する
• 極度額がない保証契約は注意が必要
• 保証範囲を契約書で明確にする
• 家賃滞納以外の費用も契約内容を確認する
• 保証会社の保証内容も確認する
• 古い契約書をそのまま使い続けない

という点です。

賃貸借契約は、一度締結すると長期間続くことがあります。

だからこそ、契約時にしっかり整えておくことが、その後の家賃滞納や退去時トラブルへの備えになります。

現在使用している契約書に極度額が入っているか、保証範囲が明確になっているか分からない場合は、一度契約内容を見直してみることをおすすめします。