保証会社から家賃が入っているから滞納は問題ない、と思っていませんか？代位弁済の仕組みや注意点、保証対象外になるケース、退去まで長期化させないために賃貸オーナーが確認すべきポイントを解説します。


 

「家賃は入っているから問題ない」は本当？

家賃保証会社を利用している物件では、入居者が家賃を滞納しても、保証会社からオーナーへ家賃が支払われることがあります。

オーナーからすると、

「毎月きちんと入金されているから問題ない」

と感じるかもしれません。

しかし実際には、入居者本人が家賃を支払えていない状態が続いている可能性があります。

保証会社から家賃が入っていることと、滞納問題が解決していることは別です。

代位弁済とは？

入居者が家賃を払わなかったとき、保証会社が契約内容に基づいてオーナーへ支払い、その後、保証会社が入居者へ請求する仕組みがあります。

一般的に「代位弁済」などと呼ばれます。

たとえば、

家賃70,000円
↓
入居者から入金なし
↓
保証会社がオーナーへ70,000円支払い
↓
保証会社が入居者へ70,000円を請求

という流れです。

オーナーには家賃が入りますが、入居者の滞納そのものが消えたわけではありません。

代位弁済が続くと何が問題？

1回だけの滞納で、その後すぐ正常な支払いに戻れば大きな問題にならないこともあります。

注意したいのは、代位弁済が何カ月も続いている場合です。

たとえば家賃7万円で、

• 1カ月滞納 → 7万円
• 3カ月滞納 → 21万円
• 6カ月滞納 → 42万円

と、入居者が保証会社へ負う金額は増えていきます。

滞納額が大きくなるほど、本人が正常な支払いに戻ることは難しくなります。

オーナーへの入金だけ見ていると、問題が長期化していることに気づきにくくなります。

保証会社なら何でも保証されるわけではない

保証会社によって、保証内容は異なります。

家賃だけでなく、

• 共益費
• 駐車場代
• 更新料
• 原状回復費
• 残置物撤去費
• 明渡し訴訟費用

などまで対象になる商品もあります。

一方で、契約内容によっては一部が対象外になる場合もあります。

特に確認しておきたいのが、

「どこまで保証されるのか」
「いくらまで保証されるのか」

です。

「保証会社に入っているから全部大丈夫」と考えず、保証範囲を把握しておくことが重要です。

報告期限を過ぎると保証されないことも

保証契約では、滞納が発生した場合に、

一定期間内に保証会社へ事故報告を行う

ことが条件になっている場合があります。

管理会社の対応が遅れ、

「滞納からかなり時間が経ってから保証会社へ報告した」

となると、保証を受けられない可能性もあります。

オーナーとしては管理会社に、

• 滞納確認日はいつか
• 保証会社への報告日はいつか
• 代位弁済の申請は済んでいるか

まで確認できる体制にしておくと安心です。

保証会社に任せておけば退去まで全部してくれる？

ここも注意が必要です。

保証会社によっては、滞納者への督促や明渡しに向けた対応まで進めるケースがあります。

しかし、具体的な対応内容や費用負担は契約によって異なります。

そのため、

「保証会社が全部やってくれるだろう」

と考えるのではなく、

• 現在何カ月滞納しているか
• 保証会社は本人と連絡が取れているか
• 支払約束はあるか
• 契約解除を検討する段階か
• 明渡し対応へ進む予定はあるか

を把握することが大切です。

代位弁済中でも入居者と契約は続いている

保証会社から家賃を受け取っていても、入居者との賃貸借契約が自動的に終了するわけではありません。

そのため、

「保証会社が払っているから、そのまま何年でも大丈夫」

とは限りません。

滞納状態が長期間続けば、最終的には契約解除や明渡しを検討することになります。

特に、

• 本人と連絡が取れない
• 支払い約束を何度も破る
• 長期間代位弁済が続いている

といった場合は、早めに今後の方針を確認した方がよいでしょう。

保証会社を変更するときにも注意

最近では、管理会社変更などをきっかけに保証会社を変更するケースもあります。

このとき、

「今まで保証会社に入っていたから、そのまま新しい会社でも大丈夫」

とは限りません。

新しい保証会社では、

• 再審査
• 新規保証料
• 入居者の同意
• 保証条件の変更

などが必要になる場合があります。

特に、すでに滞納歴のある入居者は新しい保証会社の審査に通らない可能性もあります。

管理変更をする際には、保証契約の引き継ぎも重要な確認項目です。

オーナーが管理会社に確認したい5つのこと

保証会社を利用している物件で滞納が発生した場合は、少なくとも次を確認しておきましょう。

1. 現在の滞納月数と滞納総額
2. 保証会社への事故報告が済んでいるか
3. 現在も保証対象になっているか
4. 入居者との連絡状況
5. 次にどのタイミングで何をするのか

特に重要なのが5番目です。

「現在保証会社から家賃は入っています」

だけではなく、

この滞納を今後どう処理する予定なのか

まで確認する必要があります。

長期滞納を防ぐには初動が重要

保証会社を利用していても、滞納対応の基本は変わりません。

滞納が発生したら、

• すぐ本人へ確認
• 保証会社へ報告
• 支払予定を確認
• 約束日に入金確認
• 改善しなければ次の対応へ進む

という流れを作っておくことが重要です。

保証会社は非常に有効な仕組みですが、滞納を放置するための仕組みではありません。

まとめ｜保証会社から入金があるかだけを見ない

家賃保証会社を利用することで、オーナーの家賃滞納リスクは大きく軽減できます。

ただし、

「保証会社から家賃が入っている＝問題解決」ではありません。

確認したいのは、

• 入居者本人は何カ月滞納しているのか
• 代位弁済は何回続いているのか
• 保証はいつまで続くのか
• 保証範囲はどこまでか
• 今後どのように正常化または明渡しへ進めるのか

という点です。

オーナーの口座への入金だけを確認するのではなく、入居者側の滞納状況まで管理することが大切です。

保証会社と管理会社をうまく活用しながら、滞納が小さいうちに対応することが、長期化や大きな損失を防ぐことにつながります。