家賃滞納が続いた場合、賃貸オーナーはいつ契約解除や退去請求を検討できるのでしょうか。1カ月・2カ月・3カ月滞納の考え方、督促方法、保証会社との連携、明渡しまでの流れを実務目線で解説します。


 

家賃を払わないなら、すぐ契約解除できる？

家賃滞納が発生すると、オーナーとしては当然、

「家賃を払っていないなら、契約を解除して退去してもらいたい」

と考えると思います。

ただし、実際の賃貸借契約では、

家賃を1回滞納したからといって、すぐに契約解除できるとは限りません。

賃貸借契約は継続的な契約なので、裁判などでは単純に「何カ月滞納したか」だけではなく、

オーナーと入居者の信頼関係が壊れたといえるか

が重要になります。

そのため、家賃滞納が起きたときは、感情的に対応するのではなく、段階を踏んで対応していくことが大切です。

1カ月滞納なら、まずは早めの確認

家賃が1カ月遅れた段階では、まず状況確認を行います。

単純な振込忘れの場合もあれば、

• 給料日のズレ
• 口座残高不足
• 失業
• 病気や入院
• 家計悪化
• 連絡先変更

など、さまざまな理由があります。

ここで重要なのは、

「まだ1カ月だから放っておこう」としないことです。

初動が遅れると、

1カ月滞納
↓
2カ月滞納
↓
3カ月滞納

と膨らんでいく可能性があります。

家賃滞納は、金額が小さいうちに対応する方が解決しやすい傾向があります。

電話だけでなく、記録を残す

滞納が発生した場合は、督促の記録を残しておくことも重要です。

たとえば、

• 電話した日時
• SMSを送った日時
• メール内容
• 書面による督促
• 入居者からの返答
• 支払い約束日
• 実際の入金日

などです。

電話だけで何度もやり取りしていると、後になって

「そんな話はしていない」

と言われることがあります。

そのため、電話した後に、

「本日お電話でお話しした通り、○月○日までにご入金をお願いします」

とSMSやメールを送っておくだけでも記録になります。

2カ月滞納したら、対応を一段階上げる

2カ月分の家賃が滞納している場合は、単なる支払い忘れではない可能性が高くなってきます。

この段階では、

• 支払予定日の確認
• 分割払いの可能性
• 保証会社への事故報告
• 連帯保証人への連絡
• 書面による正式な督促

などを検討します。

特に保証会社を利用している場合は注意が必要です。

保証会社によっては、

滞納発生後○日以内に報告しなければ保証対象外

といったルールが設けられている場合があります。

そのため、

「保証会社に入っているから大丈夫」

と放置するのではなく、事故報告期限を確認しておくことが大切です。

3カ月滞納すると、契約解除を検討するケースが増える

一般的に、家賃滞納が3カ月程度続くと、契約解除や明渡し請求を本格的に検討するケースが増えてきます。

ただし、

「3カ月滞納＝自動的に契約解除できる」

という法律上の決まりがあるわけではありません。

実際には、

• 滞納期間
• 滞納金額
• 督促への対応
• 支払い意思
• 過去の滞納状況
• 入居者とのやり取り

などを総合的に見て判断されます。

たとえば3カ月滞納していても、すぐに全額支払われる見込みがあり、これまで問題なく支払っていた事情などがあれば、判断が変わる可能性もあります。

逆に、何度督促しても連絡が取れず、支払い意思も見られない場合は、より深刻です。

「信頼関係の破壊」がポイント

賃貸借契約の解除では、

貸主と借主の信頼関係が破壊されたか

という考え方が重要です。

つまり、

「家賃を払わなかった」

という事実だけではなく、

この入居者との賃貸借契約を今後も続けることが難しい状態か

という点が見られます。

そのため、オーナー側としては、

• 何度督促したか
• 支払期限を明確に伝えたか
• 入居者がどう対応したか

を記録しておくことが非常に重要です。

内容証明郵便を送るタイミングは？

滞納が続き、通常の電話やメールでは改善しない場合、内容証明郵便などを使って正式に支払いを求めることがあります。

たとえば、

「○月○日までに滞納家賃○円を支払ってください。期限までに支払いがない場合には契約解除を検討します」

といった内容です。

内容証明を送れば自動的に契約解除になるわけではありません。

ただ、

いつ、どのような内容で請求したのか

を証拠として残しやすくなります。

将来的に法的手続きへ進む場合にも重要です。

オーナーが勝手に鍵を交換するのはNG

家賃滞納が続くと、

「もう払わないなら部屋に入れないようにしたい」

と思うかもしれません。

しかし、

• 勝手に鍵を交換する
• 室内に無断で入る
• 荷物を外に出す
• 電気や水道を止める

といった強制的な対応は避ける必要があります。

たとえ家賃を滞納していたとしても、オーナーが自力で入居者を退去させることはできません。

これをいわゆる自力救済といい、重大なトラブルにつながる可能性があります。

「家賃を払っていないのだから何をしてもいい」ということにはなりません。

契約解除しても、すぐ退去するとは限らない

仮に契約解除の通知をしたとしても、入居者が自主的に退去しないケースがあります。

その場合は、最終的に裁判所を通じて明渡しを求める必要があります。

大まかな流れとしては、

1. 家賃滞納発生
2. 電話・書面などによる督促
3. 支払期限を設定した催告
4. 契約解除通知
5. 建物明渡請求
6. 必要に応じて訴訟
7. 判決等
8. 強制執行

という流れになります。

実際には個別の状況によって異なるため、滞納が深刻化した段階で弁護士などの専門家へ相談することも検討すべきです。

保証会社が家賃を払ってくれていても安心しすぎない

保証会社を利用していると、入居者が滞納してもオーナーには家賃が入ってくる場合があります。

そのため、

「こちらには家賃が入っているから問題ない」

と感じやすいのですが、注意が必要です。

保証会社からの代位弁済が続いているということは、実際には入居者が家賃を支払えていない状態です。

滞納が長期化すると、

• 入居者の債務が増える
• 退去時の回収が難しくなる
• 保証会社側も明渡し対応を検討する

ことがあります。

管理会社や保証会社と情報共有し、

今何カ月滞納しているのか

を把握しておくことが重要です。

分割払いには応じるべき？

入居者から、

「今月は厳しいので、毎月家賃プラス1万円ずつ返します」

と相談されることがあります。

分割払いに応じるかどうかは、状況によって判断が必要です。

たとえば、

家賃7万円
滞納額21万円
毎月1万円ずつ返済

では、滞納を解消するだけで21カ月かかります。

その間に新たな滞納が発生すれば、さらに増えてしまいます。

分割払いを認める場合は、

• 毎月の通常家賃を払えるのか
• 滞納分を何カ月で解消できるのか
• 支払い日を明確にする
• 合意内容を書面に残す

ことが重要です。

単に、

「少しずつ払ってください」

という曖昧な合意にしない方がよいでしょう。

滞納が発生したときにオーナーが確認したいこと

管理会社から家賃滞納の報告を受けた場合は、次のような点を確認してください。

• 現在何カ月滞納しているか
• 滞納額はいくらか
• 入居者とは連絡が取れているか
• 入居者はいつ支払うと言っているか
• 過去にも滞納があったか
• 保証会社は入っているか
• 保証会社への報告は済んでいるか
• 連帯保証人への連絡は必要か
• 次の対応予定はいつか

単に、

「現在滞納中です」

だけでは十分ではありません。

次に何をするのかまで確認することが大切です。

一番避けたいのは「様子見」が続くこと

家賃滞納でよくあるのが、

「本人が来週払うと言っています」

という報告を繰り返しながら、何カ月も経過してしまうケースです。

もちろん、一時的な事情で数日の遅れが発生することはあります。

しかし、

「来週払う」
↓
「月末に払う」
↓
「給料が入ったら払う」
↓
「来月まとめて払う」

と約束が延び続けている場合は注意が必要です。

重要なのは、

約束した日に実際に支払われたかどうか

です。

言葉ではなく、入金状況を基準に判断する必要があります。

滞納を長期化させない管理体制が重要

家賃滞納は、発生してから対応することも重要ですが、そもそも長期化させない仕組みも必要です。

たとえば、

• 保証会社への加入
• 口座振替
• 滞納発生時の即日確認
• 督促履歴の管理
• 保証会社への事故報告
• 連帯保証人情報の管理

などです。

特に管理戸数が増えてくると、担当者の記憶だけで管理するのは危険です。

「誰が、何カ月、いくら滞納しているのか」がすぐ分かる状態にしておくことが重要です。

まとめ｜家賃滞納は「何カ月」でなく対応経過も重要

家賃滞納が起きた場合、

「何カ月になったら契約解除できる？」

と考えがちです。

もちろん滞納期間は重要ですが、それだけではありません。

オーナーとして押さえておきたいのは、

• 1カ月目から早めに連絡する
• 督促履歴を残す
• 支払期限を明確にする
• 保証会社への報告期限を守る
• 約束ではなく実際の入金を見る
• 長期化したら契約解除や明渡しを検討する
• 自分で強制的に退去させない

という点です。

家賃滞納は、対応が遅れるほど滞納額が増え、解決も難しくなります。

「もう少し待ってみよう」を繰り返すのではなく、滞納期間ごとに次の対応を決めておくことが重要です。

管理会社に任せている場合も、滞納が発生したときには、

「今どうなっているか」だけではなく、「次にいつ何をするのか」

まで確認しておくと、オーナーとして判断しやすくなります。