家賃滞納の督促でやってはいけないことは？オーナーが知っておきたいNG対応
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家賃滞納が続くと、オーナーとしては早く支払ってほしいもの。しかし、強引な督促や鍵交換などはトラブルにつながる可能性があります。賃貸オーナーが知っておきたい家賃督促のNG対応と、適切な進め方を解説します。
家賃を払っていないなら、強く督促してもいい？
家賃滞納が発生すると、
「何度連絡しても払わない」
「約束した日にも入金がない」
「電話にも出なくなった」
という状況になることがあります。
オーナーからすれば、当然腹立たしく感じる場面です。
しかし、家賃を滞納しているからといって、どのような方法で督促してもよいわけではありません。
対応を間違えると、本来は家賃を請求する側だったオーナーが、別のトラブルを抱えることにもなります。
NG�� 勝手に鍵を交換する
よくあるのが、
「家賃を払っていないから部屋に入れないようにする」
という対応です。
たとえ長期間滞納していても、オーナーだけの判断で鍵を交換し、入居者を締め出すのは避けるべきです。
契約解除や明渡しには、適切な手続きが必要です。
家賃滞納＝すぐに部屋を取り戻せる
ということではありません。
NG�� 室内の荷物を勝手に処分する
前回の記事でも触れましたが、滞納者と連絡が取れなくなった場合でも、室内に残された荷物を勝手に捨てるのは危険です。
見た目がゴミのようでも、
- 家具
- 家電
- 書類
- 衣類
- 思い出の品
などは入居者の所有物である可能性があります。
「もう戻ってこないだろう」
という推測だけで処分しないことが重要です。
NG�� 深夜や早朝に何度も連絡する
滞納している入居者には連絡が必要ですが、時間帯や頻度には配慮が必要です。
たとえば、
- 深夜に繰り返し電話する
- 早朝から何度も連絡する
- 1日に何十回も電話する
といった方法は避けた方がよいでしょう。
大切なのは、回数を増やすことではなく、
「いつ、いくら、いつまでに支払ってほしいのか」
を明確に伝えることです。
NG�� 勤務先へ執拗に連絡する
本人と連絡が取れないからといって、勤務先へ何度も電話するのも注意が必要です。
勤務先に対して、
「○○さんが家賃を滞納しています」
などと詳細を伝えれば、本人のプライバシーに関する問題にもつながります。
緊急連絡先や保証会社など、契約上の連絡ルートをまず使うことが基本です。
NG�� 玄関や共用部に「家賃滞納」と貼り出す
これは特に避けたい対応です。
たとえば、
「家賃を支払ってください」
という紙を玄関ドアへ大きく貼ると、近隣住民にも滞納を知られる可能性があります。
同じように、
- 共用掲示板に名前を出す
- ポストに外から見える状態で督促文を入れる
- 他の入居者に滞納状況を話す
といった対応も慎重にする必要があります。
督促は、基本的に本人へ直接行います。
NG�� 感情的な言葉を使う
滞納が続けば、
「払えないなら出て行ってください」
「いつまで待たせるんですか」
と言いたくなることもあります。
しかし実務では、感情的なやり取りほど後で問題になります。
できるだけ、
「○月分家賃○円が未入金です。○月○日までにお支払いください」
というように、事実と期限を中心に伝える方がよいでしょう。
NG�� 「払うと言ったから」と何カ月も待ち続ける
強引な督促だけでなく、逆に待ちすぎることも問題です。
よくあるのが、
「給料日に払います」
「来週には払います」
という約束を信じ続け、気付けば3カ月、4カ月と滞納が増えてしまうケースです。
重要なのは、
約束したかではなく、約束した日に実際に入金されたか
です。
支払いがなければ、次の対応へ進む必要があります。
滞納対応は「段階」を決めておく
家賃滞納への対応は、担当者の感覚だけで決めない方が安定します。
たとえば、
滞納発生直後
本人へ入金確認
数日経過
電話・SMS・メールで再度督促
支払約束日を過ぎた
書面で期限を明確化
滞納が長期化
保証会社・連帯保証人との連携
改善が見られない
契約解除や明渡し手続きの検討
というように、社内で一定のルールを作っておくと対応が遅れにくくなります。
保証会社に任せきりにしない
保証会社を利用している場合、
「保証会社が督促しているから、こちらは何もしなくていい」
となりがちです。
しかしオーナーや管理会社側でも、
- 滞納月数
- 滞納総額
- 代位弁済状況
- 本人との連絡状況
- 今後の対応予定
は把握しておいた方がよいでしょう。
保証会社から毎月家賃が入っていても、入居者本人の滞納が何カ月も続いていることがあります。
記録を残すことが重要
滞納対応では、何をしたか記録しておきましょう。
たとえば、
- ○月○日 電話、応答なし
- ○月○日 SMS送信
- ○月○日 本人より○日に支払うとの回答
- ○月○日 入金確認できず
- ○月○日 保証会社へ報告
というように残します。
長期滞納になった場合、
どのような経緯で現在の状態になったのか
を確認できる記録が非常に重要になります。
「何カ月滞納したら動く」では遅いことも
家賃滞納は、
「3カ月になったら対応しよう」
ではなく、1カ月目から対応を始めるべきです。
早い段階で本人と話ができれば、
- 単純な振込忘れ
- 一時的な資金不足
- 口座振替のトラブル
など、比較的簡単に解決するケースもあります。
逆に放置すると、滞納額が本人の支払い能力を超えてしまうことがあります。
オーナーが管理会社へ確認したいこと
滞納報告を受けたら、
- 何月分から滞納しているか
- 総額はいくらか
- 本人とは連絡が取れているか
- 支払期限はいつか
- 約束日に入金されたか
- 保証会社へ報告済みか
- 次の対応日はいつか
を確認してください。
特に、
「次はいつ、何をするのか」
が明確になっているかが重要です。
まとめ｜家賃滞納は「強く取り立てる」より「早く正しく動く」
家賃滞納への対応では、
強く言えば回収できるわけではありません。
一方で、何カ月も様子を見るのも適切ではありません。
オーナーとして押さえておきたいのは、
- 勝手に鍵交換しない
- 荷物を勝手に処分しない
- 過度な電話や訪問をしない
- 第三者へ滞納状況を不用意に話さない
- 感情的な対応をしない
- 支払約束だけで長期間待たない
- 督促記録を残す
- 滞納初期から段階的に対応する
という点です。
家賃滞納は、厳しく対応することよりも、早い段階から適切な手順で対応することが重要です。
管理会社へ任せている場合も、「督促しています」という報告だけではなく、滞納額・入居者の反応・次の対応まで確認しておくことが、賃貸経営のリスクを抑えることにつながります。
