「親が所有している不動産について、詳しいことは何も知らない」

実は、こうしたケースは珍しくありません。

実家の場所は知っていても、

「土地はどこまでが親の所有なのか」

「ローンは残っているのか」

「固定資産税はいくらなのか」

「アパートの家賃はいくら入っているのか」

「管理会社はどこなのか」

「そもそも不動産をいくつ所有しているのか」

までは把握していない。

そして、親が亡くなった後や、病気などで不動産の管理ができなくなったときに、初めて家族が調べ始めることになります。

しかし、その段階になると、必要な書類が見つからなかったり、本人に確認できなかったりして、思った以上に時間がかかることがあります。

不動産は金額が大きく、相続後も管理や税金、修繕などが続きます。

だからこそ、親が元気なうちに不動産の情報を家族で共有しておくことが重要です。

今回は、親が元気なうちに確認しておきたい不動産のポイントについて解説します。

1．まず「親がどんな不動産を所有しているか」を確認する

最初に確認したいのは、所有している不動産そのものです。

「実家だけだと思っていたら、別の土地も所有していた」

「昔購入した土地がそのままになっていた」

「親が所有していると思っていなかった農地があった」

というケースもあります。

確認したいのは、

・自宅
・土地
・アパート
・マンション
・駐車場
・貸家
・空き家
・農地
・山林
・事業用不動産

などです。

まずは、

「親名義の不動産がどこに、いくつあるのか」

を把握するところから始めましょう。

2．不動産の名義を確認する

「親が使っている家だから、当然親名義だろう」

と思っていても、実際には名義が違うケースがあります。

例えば、

・祖父母の名義のままになっている
・親と兄弟の共有名義になっている
・過去の相続登記が済んでいない
・土地と建物で所有者が違う

などです。

特に古い不動産では、相続登記が何世代も進んでいないケースもあります。

相続が発生してから名義関係を確認すると、関係する相続人が増えていて、手続きが複雑になることがあります。

そのため、親が元気なうちに、

「誰の名義になっているのか」

を確認しておくことが重要です。

3．土地と建物の所有者が同じとは限らない

不動産を見るときに注意したいのが、土地と建物です。

例えば、

土地は親名義。

建物も親名義。

というケースだけではありません。

土地は親、建物は子ども。

土地は祖父、建物は親。

というように、土地と建物の所有者が異なる場合があります。

売却や相続の際には、この違いが大きな問題になることがあります。

そのため、

土地と建物を別々に確認する

ことが大切です。

4．固定資産税はいくら払っているのか

不動産を所有していると、毎年固定資産税などの税金が発生します。

しかし、相続する側が、

「毎年いくら払っているのか知らない」

ということも少なくありません。

確認したいのは、

・固定資産税
・都市計画税
・納付方法
・納税通知書の保管場所

などです。

特に複数の不動産を所有している場合は、どの不動産についてどれくらい税金がかかっているのかを確認しておくと、相続後の資金計画を立てやすくなります。

5．不動産にローンが残っているか

住宅ローンやアパートローンなどが残っている場合は、必ず確認しておきたいポイントです。

確認したいのは、

・借入先
・現在の残高
・返済期間
・毎月の返済額
・担保設定の有無
・団体信用生命保険の加入状況

などです。

特に賃貸物件の場合、

「家賃収入があるから大丈夫」

と思っていても、ローン返済や管理費、修繕費などを考えると、実際にはそれほど利益が残っていないケースがあります。

不動産は「資産」だけではなく、借入や維持費も含めて確認することが重要です。

6．賃貸物件なら「誰が管理しているか」を確認する

親がアパートや貸家などを所有している場合、管理会社についても確認しておきましょう。

例えば、

「家賃はどこに振り込まれているのか」

「管理会社はどこなのか」

「契約書はどこにあるのか」

「修繕履歴は残っているのか」

などです。

相続が発生した後に、

「入居者が何人いるのか分からない」

「家賃がいくらなのか分からない」

「管理会社がどこか分からない」

となると、非常に大変です。

賃貸物件を所有している場合は、

管理会社・家賃・契約内容・修繕履歴

を整理しておくことをおすすめします。

7．「家賃収入」と「実際に残るお金」を確認する

賃貸物件を相続する場合、家賃収入だけを見るのは危険です。

例えば、

年間家賃収入が500万円あったとしても、

・管理費
・固定資産税
・修繕費
・保険料
・ローン返済
・空室による損失

などを差し引く必要があります。

重要なのは、

「年間いくら家賃が入るか」ではなく、「最終的にいくら残るのか」

です。

親が元気なうちに、実際の収支を家族で確認しておくと、相続後に「思っていたより儲からない」という事態を防ぎやすくなります。

8．修繕履歴を確認する

不動産は、築年数が経つほど修繕の問題が出てきます。

確認したいのは、

・屋根
・外壁
・防水
・給排水設備
・給湯器
・エアコン
・水回り
・エレベーター
・その他設備

などの修繕履歴です。

「いつ、どこを、いくらで修繕したのか」

を把握しておけば、今後どの程度の費用が必要になりそうかを考えやすくなります。

特に築年数の古いアパートなどは、相続後すぐに大規模修繕が必要になる可能性もあります。

9．不動産の「今の価値」を確認する

親が購入したときの価格と、現在の不動産価値は同じではありません。

例えば、

「昔3,000万円で買った」

という話があっても、現在3,000万円で売れるとは限りません。

逆に、購入時より周辺環境が変わり、価値が上がっている可能性もあります。

そのため、

「今売ったらいくらくらいになるのか」

を一度確認しておくことも重要です。

査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

現在の価値を知ることで、

「残すべきなのか」

「売却した方がいいのか」

「賃貸を続けるべきなのか」

を考える材料になります。

10．親本人が「どうしたいのか」を確認する

不動産相続では、財産の情報だけではなく、所有者本人の希望を確認することも重要です。

例えば、

「この家はできれば残してほしい」

「誰も使わないなら売ってもいい」

「アパートはそのまま子どもに引き継ぎたい」

「管理が大変になったら売却したい」

などです。

親が元気なうちであれば、本人に直接聞くことができます。

しかし、本人が意思を伝えられなくなった後では、家族だけで判断しなければならない場面も出てきます。

だからこそ、

「親は不動産をどうしたいと思っているのか」

を確認しておくことが大切です。

11．「誰が管理するのか」を決めておく

相続後に非常に揉めやすいのが、管理の問題です。

例えば兄弟で相続した場合、

兄は岡山に住んでいる。

弟は県外に住んでいる。

妹は仕事が忙しい。

という状況なら、どうしても誰か一人に管理負担が集中する可能性があります。

そのため、

・誰が管理するのか
・誰が管理会社との窓口になるのか
・固定資産税を誰が支払うのか
・修繕の判断を誰がするのか

などを事前に話しておくことをおすすめします。

「兄弟だから、そのとき考えればいい」

ではなく、管理のルールまで考えることが重要です。

12．共有名義にするのかも考えておく

不動産を兄弟で相続する場合、

「半分ずつ共有すれば公平」

と考えることがあります。

しかし、共有名義にすると、将来的に、

「売りたい」

「売りたくない」

「リフォームしたい」

「そのまま保有したい」

など、意見が分かれる可能性があります。

持分を公平にすることと、将来の管理が公平になることは別です。

そのため、

「誰が相続するのか」だけでなく、「相続後どうするのか」

まで考えておく必要があります。

13．不動産関係の書類がどこにあるか確認する

相続が発生した後に、

「契約書が見つからない」

「固定資産税の書類がない」

「ローンの資料がない」

という問題が起こることがあります。

親が元気なうちに、

・不動産売買契約書
・登記関係書類
・固定資産税の納税通知書
・賃貸借契約書
・管理会社との契約書
・ローン関係書類
・修繕履歴
・火災保険関係書類

などがどこに保管されているのか確認しておきましょう。

重要なのは、家族全員がすべての書類を持つことではありません。

「どこに何があるのか分かる状態」

にしておくことです。

14．境界や権利関係に問題がないか確認する

土地を所有している場合は、境界や権利関係についても確認しておきたいところです。

例えば、

・境界がはっきりしていない
・隣地との間に問題がある
・越境がある
・借地になっている
・私道の持分がある
・共有地がある

などです。

こうした問題は、売却しようとした段階で初めて発覚することがあります。

「親は知っていたけれど、子どもは知らなかった」

という状況にならないよう、気になる点があれば元気なうちに確認しておきましょう。

15．「売る・残す・貸す」を家族で話しておく

不動産を相続した後の選択肢は、売却だけではありません。

・そのまま保有する
・賃貸する
・リフォームして活用する
・売却する
・土地として活用する

など、さまざまな選択肢があります。

重要なのは、

「相続したらどうするか」

を家族であらかじめ考えておくことです。

もちろん、将来の状況によって判断は変わります。

ただ、方向性だけでも共有しておけば、相続発生後の話し合いがスムーズになります。

親が元気なうちに確認したい「不動産チェックリスト」

最後に、家族で一度確認しておきたい項目をまとめます。

所有状況

□ どんな不動産を所有しているか
□ すべての所在地
□ 土地・建物の名義
□ 共有名義の有無

お金

□ 固定資産税はいくらか
□ ローン残高はいくらか
□ 毎月の返済額はいくらか
□ 賃貸物件の家賃収入はいくらか
□ 年間の維持費はいくらか

管理

□ 管理会社はどこか
□ 誰が管理しているか
□ 修繕履歴はあるか
□ 今後必要になりそうな修繕は何か

書類

□ 登記関係書類
□ 売買契約書
□ 固定資産税関係書類
□ ローン関係書類
□ 賃貸借契約書
□ 修繕・リフォーム関係書類

将来

□ 親本人はどうしたいのか
□ 誰が管理するのか
□ 売却・保有・賃貸の方向性
□ 相続人同士で共有しているか
□ 専門家に相談する必要があるか

このチェックリストを一度家族で確認するだけでも、相続後の負担は大きく変わります。

「相続が起きてから調べる」では遅いことがある

不動産相続で大変なのは、財産を受け取ることだけではありません。

「何を持っているのか分からない」

「ローンが残っているか分からない」

「管理会社が分からない」

「書類がどこにあるか分からない」

という状態からスタートすることです。

さらに、親本人に確認できなくなってしまうと、家族が一つひとつ調べなければならなくなります。

だからこそ、親が元気なうちは、相続の話を避けるのではなく、

「もしものときに困らないように、不動産の情報だけでも整理しておこう」

という考え方が大切です。

相続の準備というと、遺言や税金の話をイメージする方が多いかもしれません。

しかし、不動産については、

「何を持っているのか」
「いくらの価値があるのか」
「いくらお金がかかっているのか」
「誰が管理するのか」
「本人はどうしたいのか」

を確認しておくことも、非常に重要な準備です。

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BRUNO不動産では、

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など、親が元気なうちの不動産整理から、相続後の不動産活用まで幅広くご相談いただけます。

「親がどんな不動産を持っているのか詳しく知らない」

「相続した後に兄弟で揉めないようにしたい」

「今のうちに不動産の価値を知っておきたい」

という方は、まず現在の所有状況を整理することから始めてみてはいかがでしょうか。

不動産は、相続が発生してから調べるよりも、親が元気で、本人から直接話を聞けるうちに整理しておくことが大切です。

家族が将来困らないためにも、一度家族で「親の不動産」について話し合ってみることをおすすめします。