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“売らない方がいい物件”とは
投稿日：
相続した不動産について、
「管理が大変だから売ってしまおう」
「古くなってきたから、そろそろ手放した方がいい」
と考える方もいるかもしれません。
しかし、不動産は**「売れるから売る」だけで判断すると、後から後悔することがあります。**
特に相続した不動産の中には、現在の収益や将来性を考えると、無理に売却しない方がよい物件もあります。
今回は、相続した不動産の中でも、「売らない方がいい」と考えられる物件の特徴について解説します。
■ �� 安定して家賃収入が残っている物件
まず、安定した収益を生み出している物件です。
例えば、
・入居率が高い
・家賃が安定している
・修繕費が大きくかからない
・管理費などの負担が少ない
といった物件であれば、売却してしまうことで毎月の家賃収入を失うことになります。
売却すればまとまった現金を得られますが、
「売却後、その現金からどれだけの収益を生み出せるのか？」
まで考えることが重要です。
安定した収益物件なら、保有を続ける方がメリットが大きい場合があります。
■ �� 立地が良く、将来も需要が期待できる物件
不動産では、建物だけでなく立地が非常に重要です。
例えば、
・駅から近い
・生活施設が充実している
・人気の住宅地にある
・周辺の賃貸需要が安定している
・土地の利用価値が高い
といった物件は、築年数が経過しても一定の需要が期待できます。
建物が古いからといって、すぐに売却を決めるのではなく、
「土地としての価値はどうなのか？」
も確認しましょう。
■ �� 大きな修繕をしたばかりの物件
築古物件だからといって、必ずしも売却を急ぐ必要はありません。
例えば、
外壁・屋根・防水・給排水設備などの大規模な修繕を行ったばかりであれば、当面の修繕リスクを抑えられる可能性があります。
さらに、修繕によって入居率や家賃収入が改善しているのであれば、
「今売るより、しばらく収益を受け取りながら保有する」
という選択肢も考えられます。
■ �� まだ収益改善できる余地がある物件
現在の収益が低いからといって、すぐに売却するのも注意が必要です。
例えば、
・家賃設定が周辺相場より低い
・空室対策が十分にできていない
・管理方法に問題がある
・募集条件が時代に合っていない
・必要なリフォームが行われていない
など、改善できる部分が残っている場合があります。
改善した結果、収益が大きく変わる可能性があるなら、
売却前に一度、収益改善の可能性を確認する価値があります。
■ �� 売却価格が低すぎる物件
「売れるなら、とりあえず売ってしまおう」
という考え方も危険です。
特に、現在の不動産価格が低い一方で、安定した家賃収入が得られている場合は注意が必要です。
例えば、
「売れば1,000万円」
「年間で100万円程度の利益が残る」
という物件なら、単純に売却価格だけを見て判断するのではなく、今後の収益も含めて比較する必要があります。
売却価格と保有によって得られる収益を両方見ることが大切です。
■ �� 将来、土地としての価値が高まる可能性がある物件
現在の建物だけを見ると魅力が低くても、
土地そのものに価値があるケースがあります。
例えば、
・周辺で開発が進んでいる
・道路整備が予定されている
・商業施設などが増えている
・住宅需要が期待できる
といった場合です。
もちろん、将来の価格上昇を確実に予測することはできません。
ただし、現在の建物だけを見て、
「古いから売る」
と決めてしまうのはもったいない場合があります。
■ �� 相続人が長期的に保有できる物件
不動産を保有するには、管理や維持費が必要です。
しかし、
・相続人が近くに住んでいる
・管理会社がしっかりしている
・収益が安定している
・修繕計画が立てられている
のであれば、長期保有しやすい環境が整っています。
逆に、遠方に住んでいて管理できないなど、保有そのものが負担になる場合は売却を検討した方がよいでしょう。
つまり、
物件だけではなく、「誰が所有・管理するのか」まで考えることが大切です。
■ 「古い＝売る」ではない
築年数が古くなると、
「そろそろ売った方がいいのでは？」
と考えがちです。
しかし、築年数だけで判断することはおすすめできません。
大切なのは、
収益性・立地・修繕状況・将来性・管理負担
を総合的に見ることです。
築30年の物件でも安定した収益を生み出している物件がある一方で、築15年でも空室や修繕費に悩まされている物件もあります。
■ 売却する前に「保有した場合」を計算する
売却を考えたときは、
「いくらで売れるか？」
だけではなく、
「このまま持ったら、今後いくら利益が残るのか？」
も計算してみましょう。
例えば、
売却した場合
・売却価格
・売却にかかる費用
・税金
・最終的な手取り額
保有した場合
・年間家賃収入
・年間維持費
・今後の修繕費
・空室リスク
・将来の売却価格
を比較します。
この比較をすることで、「売る」「残す」のどちらが自分に合っているのか判断しやすくなります。
■ まとめ
相続不動産の中でも、売却を急がない方がよい物件には、
�� 安定した家賃収入がある
�� 立地が良く、将来も需要が期待できる
�� 大きな修繕を終えている
�� 収益改善の余地がある
�� 売却価格が低すぎる
�� 土地としての将来性がある
�� 長期的に無理なく保有できる
といった特徴があります。
大切なのは、
「売れるかどうか」ではなく、「売る必要があるのか」
を考えることです。
相続した不動産だからこそ、焦って売却するのではなく、現在の収益・維持費・修繕費・売却価格・将来性を比較して判断しましょう。
「売るべき物件」もあれば、
「今は売らない方がいい物件」もあります。
一つひとつの物件に合った判断をすることが、相続した資産を守るための大切なポイントです。
■ ご相談について
ＢＲＵＮＯ不動産では、
・相続不動産の査定
・賃貸収支の分析
・保有と売却の比較
・空室対策
・修繕・リフォームのご提案
・管理方法の見直し
・将来の資産活用についてのご相談
など、相続不動産の今後について幅広くご相談いただけます。
「この物件は売った方がいい？」
「まだ持ち続ける価値がある？」
そんなお悩みをお持ちのオーナー様は、まず現在の不動産価値と収支を確認するところから始めてみましょう。
