賃貸経営
by エイブルBRUNO
賃貸経営の相続
税金・資産承継
お役立ちガイド
税金・資産承継
お役立ちガイド
賃貸経営「難しそう…」を
「なるほど！」に変える！！
相続・税金・対策の
モヤモヤ解消ガイド
賃貸物件の相続って、専門用語が多くて分かりづらい…。 そんな『モヤモヤ』をすっきり整理させるため 名義変更や相続税、家族信託、親族間トラブルなど、 物件オーナー様が悩みやすいポイントをわかりやすく解説！
不動産価格が下がる前に考えるべきこと
投稿日：
「不動産価格がこれから下がったらどうしよう？」
不動産を所有している方なら、一度は考えたことがあるのではないでしょうか。
特に相続した不動産の場合、
「今売った方がいいのか？」
「もう少し持っていた方がいいのか？」
と悩んでしまいます。
しかし、将来の不動産価格を正確に予測することはできません。
だからこそ重要なのは、価格が下がるかどうかを予想することではなく、下がった場合でも困らない準備をしておくことです。
今回は、不動産価格が下がる前に考えておきたいポイントをご紹介します。
■ �� 今の不動産価値を知っておく
まず大切なのは、
「今、この不動産はいくらで売れるのか？」
を知っておくことです。
相続したときの評価額や、購入したときの価格だけでは、現在の市場価値は分かりません。
周辺の成約事例や現在の募集状況などを確認し、現在の価値を把握しておきましょう。
価格を知っていれば、将来価格が変化したときにも比較できます。
■ �� 「いくら下がったら困るのか」を考える
不動産価格が10％下落したとしても、
すぐに売却する必要がない人にとっては、大きな問題にならない場合があります。
一方で、
「数年以内に売却する予定がある」
「ローンの残債が多い」
という場合は、価格下落の影響が大きくなります。
大切なのは、
「価格が下がったら困るのか？」
ではなく、
「どの程度下がったら、自分の資産計画に影響するのか？」
を考えておくことです。
■ �� 家賃収入が安定しているか確認する
収益物件の場合、不動産価格だけを見るのはおすすめできません。
重要なのは、
「この物件が今後も家賃収入を生み出せるか」
ということです。
確認したいのは、
- 入居率
- 家賃水準
- 空室期間
- 周辺の賃貸需要
- 管理費
- 修繕費
などです。
売却価格が多少下がっても、安定した家賃収入が得られるのであれば、保有を続ける選択肢もあります。
■ �� 将来の修繕費を把握する
価格下落だけを心配して、
「今はまだ売らなくていい」
と考えるのも注意が必要です。
築年数が経過すれば、
- 外壁塗装
- 屋根・防水工事
- 給排水設備
- 給湯器
- 共用設備
などの修繕が必要になる可能性があります。
例えば、将来的に500万円の大規模修繕が必要な物件なら、
「売却価格がどうなるか」
だけではなく、
「500万円をかけて、この物件を保有し続ける価値があるのか」
まで考える必要があります。
■ �� 「売る・持つ」の両方を比較する
判断するときに、
「価格が下がりそうだから売る」
と決めるのは早すぎます。
一度、
売却した場合
・いくら手元に残るのか
・売却費用はいくらか
・税金はどうなるのか
保有した場合
・年間いくら利益が残るのか
・今後いくら修繕費が必要なのか
・空室リスクはどの程度あるのか
を比較してみましょう。
数字を並べることで、感覚ではなく合理的に判断できます。
■ �� 売り急ぐことも避ける
価格下落が心配だからといって、
「とにかく早く売ろう」
と焦るのもおすすめできません。
不動産は、
「早く売る＝必ず得」
ではありません。
物件の状態や市場環境によっては、
・管理を改善する
・リフォームする
・空室を減らす
・適正な価格で売り出す
ことで、より良い条件を目指せる場合があります。
■ �� 出口戦略を決めておく
不動産を長期保有するなら、
「いつか売る」
だけではなく、
「どのような条件になったら売るのか」
を決めておくことが大切です。
例えば、
「年間収益が○万円を下回ったら売却を検討する」
「大規模修繕の前に売却を検討する」
「空室率が一定水準を超えたら見直す」
など、自分なりの基準を作っておくと判断しやすくなります。
■ 不動産価格より「資産全体」を見る
不動産価格だけを見ていると、
「上がった」「下がった」
に一喜一憂してしまいます。
しかし、本当に重要なのは、
その不動産が自分にとってどれだけの価値を生み出しているか
です。
売却益だけでなく、
・家賃収入
・維持費
・修繕費
・税金
・将来の売却価格
まで含めて考える必要があります。
■ まとめ
不動産価格が下がる前に考えておきたいのは、
�� 今の不動産価値を知る
�� どこまでの価格下落なら問題ないか考える
�� 家賃収入が安定しているか確認する
�� 将来の修繕費を把握する
�� 売却と保有を比較する
�� 焦って売らない
�� 出口戦略を決めておく
という7つのポイントです。
将来の不動産価格を正確に予測することはできません。
だからこそ、
「価格が下がったらどうしよう」ではなく、「価格が変動しても判断できる準備をしておく」
ことが大切です。
相続した不動産であれば、なおさら感情だけで判断せず、現在の価値と収益、将来の負担を整理しておきましょう。
■ ご相談について
ＢＲＵＮＯ不動産では、
・相続不動産の査定
・賃貸収支の分析
・保有と売却の比較
・空室対策
・修繕計画のご相談
・将来の出口戦略のご提案
など、相続した不動産の今後について幅広くご相談いただけます。
「このまま持ち続けて大丈夫？」
「今のうちに売った方がいい？」
そんなお悩みをお持ちのオーナー様は、まず現在の不動産価値と収支を確認するところから始めてみましょう。
