相続人側で準備する書類
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで通しのもの）
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 不動産を相続する人の住民票
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印での押印）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 本人確認書類（免許証など）
※司法書士依頼時や金融機関手続きで必要
物件の状態確認に必須の書類です
賃貸経営
by エイブルBRUNO
賃貸経営の相続
税金・資産承継
お役立ちガイド
税金・資産承継
お役立ちガイド
賃貸経営「難しそう…」を
「なるほど！」に変える！！
相続・税金・対策の
モヤモヤ解消ガイド
賃貸物件の相続って、専門用語が多くて分かりづらい…。 そんな『モヤモヤ』をすっきり整理させるため 名義変更や相続税、家族信託、親族間トラブルなど、 物件オーナー様が悩みやすいポイントをわかりやすく解説！
不動産相続の流れをカンタン図解
相続手続きは、「何から始めればいいのか分からない」という声が最も多いポイントです。
不動産や賃貸物件を相続する場合の流れを、はじめての方でも理解できるように図解でまとめました。
まずは全体の流れをつかんで、どの段階で何をすべきか確認してみてください。
-
遺言書の有無の確認
まずは遺言書があるかを確認します。
公正証書遺言があるか、公証役場や法務局でチェックしましょう。
自筆の遺言書は勝手に開封せず、家庭裁判所で検認が必要です。
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相続人の確定
誰が相続人になるのかを、戸籍を集めて確定します。
出生から死亡までの戸籍をそろえるのがポイントです。
後の名義変更や遺産分割に必要な、大切なステップです。
-
相続財産の調査
不動産や預金、借金など、相続の対象となる財産をすべて確認します。
賃貸物件がある場合は、評価額や家賃収入、管理状況もチェック。
相続税や分割内容に影響します。
-
相続放棄・限定承認の判断（3ヶ月以内）
借金が多い場合は相続放棄を選べます。
期限は相続を知った日から3ヶ月以内です。
財産がプラスかマイナスかをよく調べて、相続するか放棄するかを決めましょう。
-
遺産分割協議
相続人全員で、誰が何を相続するか話し合います。
賃貸物件は評価が高く収益もあるため、意見が分かれやすい財産です。
全員の同意が必要なので、丁寧に進めましょう。
-
不動産の名義変更（相続登記）【義務化】
遺産分割が決まったら、法務局で名義変更を行います。
2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から
3年以内に申請が必要です。怠ると過料の可能性があります。
-
賃貸経営の実務引継ぎ
賃貸物件を相続したら、入居者への通知や家賃口座の変更
管理会社への届出が必要です。
引継ぎが遅れると家賃トラブルの原因になるため、早めに対応しましょう。
-
相続税の申告・納税（10ヶ月以内）
相続税が必要な場合は、相続開始から10ヶ月以内に申告します。
賃貸物件は特例で土地の評価額が下がることも。
期限を過ぎるとペナルティがあるため、早めの確認が重要です。
賃貸物件を相続する場合、一般の不動産とは異なるポイントがあります。まず、家賃収入がある物件は評価額が変わるため、相続税の計算に影響します。また、オーナーが変更になるため、入居者へその旨を伝える必要があり、管理会社や保証会社にも名義変更の手続きが求められます。さらに、敷金や修繕費といったお金の引継ぎも発生するため、事前に把握しておくことが大切です。また、相続手続きをスムーズに進めるためには、必要な書類を早めにそろえておくと安心です。事前に準備しておくことで、相続登記や管理の引継ぎもスムーズに進められます。
相続前に集めておく書類
- ・賃貸借契約書
- ・管理委託契約書
- ・家賃明細（入金記録）
- ・固定資産税通知書
- ・登記事項証明書
名義変更のチェックリスト
相続で賃貸物件を引き継ぐ場合、手続きは「相続」と「賃貸経営」の2つが同時に発生するため
書類が多く複雑になりがちです。相続人の確認や名義変更だけでなく、入居者への連絡や管理会社へ
の届け出など、【賃貸物件ならでは】の追加作業も必要になります。
不動産関係の書類
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産税・都市計画税納税通知書
（最新年度のもの） - 賃貸借契約書（全入居者分）
- 管理委託契約書
賃貸借契約書は、家賃設定や修繕義務の範囲を確認する上で最も重要です。管理会社が保管している場合は写しをもらいましょう。
賃貸経営の引継ぎ手続き
- 入居者へのオーナー変更通知書送付
- 家賃振込用の新しい口座の開設と手続き
- 管理会社・保証会社への名義変更申請
- 敷金・修繕費などの債務承継の確認
入居者への通知は、遺産分割が完了し、新しいオーナーが確定してから速やかに行うのが鉄則です。ここを怠ると、家賃トラブルなど経営上の問題に直結します。
法務局で必要となる書類
- 登記申請書
- 固定資産評価証明書
- 相続関係説明図
※提出すると添付した戸籍謄本一式の原本を返却してもらえます。 - （または）法定相続情報一覧図の写し
※事前に法務局で認証を受けておくと、戸籍謄本一式の代わりに一枚で済むため銀行など他の相続手続きでも使えて非常に便利です。
登記申請は司法書士に依頼するのが一般的ですが、自分でも行えます。不備があると受理されず、義務化の期限に影響が出る可能性もあるため、慎重に準備しましょう。
「賃貸物件の相続で陥りがちなトラブル」
共有名義の落とし穴
安易に共有名義にすると、将来の売却や大規模修繕の際に共有者全員の同意が必要になり、身動きが取れなくなるケースがあります。
入居者への通知漏れ
通知を忘れると、家賃が凍結された口座に振り込まれ続けたり、入金が止まったりしてしまいます。
管理会社との連携不足
新しいオーナーとしての方針（管理契約の継続、修繕計画など）を早めに伝えないと、スムーズな経営移行ができません。
相続税シミュレーション例
相続で賃貸物件を引き継ぐ場合、手続きは「相続」と「賃貸経営」の2つが同時に発生するため 書類が多く複雑になりがちです。相続人の確認や名義変更だけでなく、入居者への連絡や管理会社へ の届け出など、【賃貸物件ならでは】の追加作業も必要になります。
賃貸アパートは「貸家建付地」の効果で評価が大きく下がる
相続税評価額は約2,000万円まで減額されるケースが一般的
どうすると節税できる？
● 入居者がいる賃貸物件ほど評価額が下がりやすい → 空室が少ない＝貸家建付地が強く適用される ● 相続前に満室経営に近づけておくと節税効果UP ※「入居者がつく様にリフォーム → 高い節税効果」というケースもよくある ● 子や孫に生前から賃貸経営を引き継がせると相続後がスムーズ
・子や孫に生前から賃貸経営を引き継がせると相続後がスムーズ
・古いアパートを放置 → 老朽化 → 売却が難しくなる
・相続税だけでなく将来の修繕費も考えるべき
“節税だけで判断すると後から後悔する” 分野なので、
物件価値・維持コスト・税金をセットで考える 必要があります。
空き家は「評価額は下がりにくい」一方、税負担のリスクが大きい
穂評価は意外と高いままにされるケースが一般的
どうすると節税できる？
● 空き家は「売却時」に3,000万円控除が使える（譲渡所得税の控除） → 相続後すぐ売却の検討が最も効果的。※築年数や居住実態の適用要件有り。 ● 相続前から適度に管理しておくと、特定空き家リスクを回避 → 雑草・外壁・屋根の破損は早めに修繕 ● 買い手がいるうちに売るのが最大の節税 → 老朽化が進むほど売却額が急落する
・放置すると“資産”ではなく“負債”になる
・解体費用が数百万円かかることも
・兄弟で意見が割れて売れない → 相続トラブルの代表例
空き家は「早く動くほど得する」 タイプの資産です。
共有名義はトラブル率No.1。節税メリットも少なく負担が増える
10年放置で老朽化価値が下がり、売却困難
どうすると節税できる？
● 共有は“分割の難しさ”が最大リスク → 早期に単独所有へ切り替えるのが得策 ● 持分買取（代償分割）や相続後すぐの売却での清算が効果的 ●売却する場合は「共有のまま」でなく “共有解消 →売却” が高値になる
・一人が遠方に住んでいると管理が破綻しやすい
・全員の同意が必要でスピード感が出ない
・放置した結果、建物が傷む 修繕費が膨らむ 揉める
共有相続＝避けるべき選択肢 と考える人が増えています。
相続税は、知っているかどうかだけで負担額が大きく変わる税金 です。
ここでは、特にご相談の多い “重要ポイントだけ” をわかりやすく整理しました。
どれも 数百万円規模で差が出る項目 なので必ず確認してください。
小規模宅地等の特例
一言でいうと、「相続する土地の評価額を、特別に大幅値引きしてくれる制度」です。
相続税は、土地や建物などの財産評価額をもとに計算されますが、この特例を使えると
土地の評価額がぐっと安くなり、結果的に相続税の負担を劇的に軽くすることができます。
相続税大幅DOWN
店舗兼住宅でも使えるケースあり
条件に合えば 数百万円〜数千万円の節税が可能
相続税申告は10ヶ月以内
「相続税の計算書を税務署に提出し、税金を納めるまでのタイムリミット」のことです。
この期限は法律で厳しく決まっており、絶対に守らなければなりません。
- 1.誰が何を相続するのかを決める（遺産分割協議）
- 2.戸籍謄本など、膨大な書類を集める
- 3.土地や建物の価値を計算する
といった作業に、想像以上に時間がかかります。特に不動産が含まれる場合は手続きが複雑で、専門家に相談しながら進めても数ヶ月かかるのが一般的です。そのため、「気づいたら期限ギリギリだった！」という事態を避けるためにも「相続手続きのタイムリミットは10ヶ月」と覚えておきできるだけ早く準備を始めることが非常に大切です。
例えば、1月10日に亡くなったことを知った場合、その年の11月10日が期限日となります。
相続手続きで必要な書類
大きく分けると「基本書類」と「不動産関連書類」の2種類があります。 銀行や法務局、税務署などは、これらの書類を見て 「この手続きは正当な相続人によって、正確な財産内容で行われているか」 を確認します。
基本書類
- 戸籍謄本（被相続人・相続人全員）
- 住民票の除票
- 印鑑証明書
不動産関連書類
- 固定資産税評価証明書（相続税の計算に必須）
- 登記簿謄本（全部事項証明書）
- 建物図面・各階平面図（マンションは必須）
- 路線価図
- 建物の修繕・解体の見積書（特定空き家リスク判断に有効）
- 小規模宅地等の特例は使えるか？
- 空き家のまま放置していないか？
- 共有名義になっていないか？
- 10ヶ月以内に申告できるスケジュールか？
ここを押さえれば、
相続税は数百万〜数千万円単位で
節税できる可能性があります。
よくあるご質問
Q. 賃貸物件の相続はまず何から始めればいい？
A. 最初にすべきことは「相続人の確定」と「賃貸物件の現状把握」です。
賃貸物件の相続では、まず次の3つを最優先で行います。- ・遺言書の有無を確認
- ・相続人を戸籍で確定する
- ・賃貸物件の内容を整理（家賃・敷金・管理会社情報）
これらを先に整理しておくと遺産分割協議・名義変更・税務申告までスムーズに進みます。
Q. 兄弟で不動産を相続する場合、共有名義は本当に危険？
A. 基本は“相続登記（名義変更）”の書類一式です。遺言か遺産分割かで分岐します。
- ・よく必要になる書類（代表例）
- ・登記事項証明書（登記簿）
- ・被相続人の戸籍一式（出生〜死亡）
- ・被相続人の住民票除票（または戸籍の附票）
- ・相続人全員の戸籍
- ・固定資産評価証明書
- ・遺産分割協議書（相続人全員の実印）＋印鑑証明書
- ・相続人の住民票 など
- ・よく必要になる書類（代表例）
補足：戸籍収集や登記申請は、司法書士が代行できるケースも多いです。
Q. 兄弟で不動産を相続する場合、共有名義は本当に危険？
A. はい。“危険になりやすい”のは事実です。特に賃貸物件は運営判断が多く、揉めやすいです。
共有が危険と言われる主な理由- ・売却・賃貸・リフォーム等に共有者の同意が必要で止まりやすい
- ・固定資産税・修繕費の負担割合で揉める
- ・相続が繰り返されると共有者が増えて権利関係が複雑化
- ・最初から「単独相続＋代償金（代償分割）」
- ・共有になったら早めに「持分の整理（売買/贈与/交換）」
- ・収益物件は「運営責任者を一本化」してルール化
Q. 相続税はいくらかかる？ 賃貸物件の場合の計算方法は？
A. 賃貸物件は、実勢価格ではなく“相続税評価額”で計算し、賃貸中なら土地評価が下がることがあります。
- ・建物：固定資産税評価（がベース）
- ・土地：路線価/倍率方式で評価
- ・賃貸中の土地は「貸家建付地」で減額され得る
補足：戸籍収集や登記申請は、司法書士が代行できるケースも多いです。
Q. 賃貸物件の名義変更の必要書類は何を提出すれば良い？
A. 原則として“単純承認（全部相続する扱い）”になりやすいです。
ただし例外的に、借金の存在を後から合理的に知ったなどの場合、
「知った日から3ヶ月」で認められる可能性があると解説されています。
- ・期限が迫るなら、まず弁護士/司法書士/税理士へ
- ・借金・保証債務・連帯保証など“負債の洗い出し”を最優先
Q. 相続した賃貸物件、管理会社への連絡はいつ・何を伝える？
A. できれば早め（葬儀後〜1〜2週間目安）に連絡し、家賃振込先と契約関係の確認をします。
- ・家賃の入金口座（凍結リスク回避で相続人名義へ）
- ・入居者対応の窓口（名義変更までの暫定対応）
- ・修繕・更新・退去予定の有無
※運営が止まると“収益悪化→評価・納税資金”に直撃します。
Q. 相続した賃貸アパートにローン（借入）が残っている場合は？
A. 借入は相続財産に含まれ、返済義務も相続対象になり得ます。
- ・団信（団体信用生命保険）加入の有無で残債が消えることも
- ・連帯保証・保証人の有無の確認が重要
- ・返済継続か売却かは、収支（家賃−返済−修繕）で判断
Q. 小規模宅地等の特例は賃貸物件にも使える？
A. 条件により“賃貸事業用宅地等”として使える可能性があります（上限面積などあり）。対象になるかどうかで税額が大きく変わるので、物件の用途・貸付状況・事業性の確認が必要です。（LPでは「使えるか無料チェック」が強い導線になります）
Q. 相続税を払う現金がない…賃貸物件オーナーはどうする？
A. よくある選択肢は3つです。
- ・一部売却（不要資産の処分）
- ・借換え/資金調達（金融機関相談）
- ・延納・物納の検討（条件あり）
「家賃があるから大丈夫」と思っていても、納税タイミングとキャッシュがズレることが多いです。
Q. 相続登記（名義変更）をしないとどうなる？（義務化は関係ある？）
A. 放置すると、売却・融資・共有者増加で一気に詰みやすいです。
- ・いざ売ろうとしても登記が進まず機会損失
- ・相続が重なると権利関係が複雑化
- ・賃貸経営の意思決定が遅れ、収益悪化につながる
相続登記が義務化され、違反者には10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続の準備は「必要な情報をまとめること」から始まります。
このノートがあれば、財産情報・契約先・家族へのメッセージなどを
一冊に整理でき、いざという時に家族が迷いません。
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