大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

以前に、「賃貸中の家・マンションは売却できるの？」とい題材で、オーナーチェンジでの売却について少しご紹介しました。今回は、そんなオーナーチェンジのあれこれの中でも、よくあるトラブルについてご紹介します。
売主様にとっても買主様にとっても、このようなトラブルは手間でしかありません。しっかり確認した上で、気持ちよく、お取引が終了するように心がけると良いのではないでしょうか？

オーナーチェンジをするメリット

オーナーチェンジをする利点は主に3点あります。

1つ目は、「前のオーナーから情報を引き継げる点」です。
物件の運用をスムーズにするためのポイントやノウハウを受け継ぐことで、失敗リスクを減らすことができます。設備の状態や修理履歴などを教えてもらえるのもポイントです。

2つ目は、「収支の把握が簡単な点」です。 すでに入居者がいる場合も多く、家賃収入の金額を把握し、明確な収支計画を立てることができます。
逆に入居者がいない状態で賃貸運営を始めると、家賃収入がないため、正確な収支計画を立てることが困難になります。入居者が長期間にわたって入らない場合、借入返済や設備管理費用が増え、赤字になるリスクもあります。

3つ目は、「ローンの融資が受けやすい点」です。
不動産投資では、一般的に銀行からの融資を利用することが多くあり、借入返済は家賃収入を活用して行われます。
また、銀行は借り入れの審査をするときに家賃収入がいくらか、安定して家賃収入があるかを重視します。物件のオーナーチェンジでは、安定した家賃収入が見込まれるため、審査に通りやすくなる傾向があります。
新しい物件は入居者が存在せず、家賃収入がいつから見込めるか不明なため、審査に通りづらくなったり、融資額が減らされることがあります。賃貸運営の実績が少ない投資家にとっては、物件のオーナーチェンジから始めることで融資を受けやすくなるでしょう。

オーナーチェンジでよくあるトラブルとは？

一般的なトラブルについて事前に知識を持っていると、オーナーチェンジ物件での失敗リスクを減らすことができます。

賃料が相場に合っていない

古い物件でよく見られるケースですが、入居歴が長いほど賃料が相場より高いという傾向があります。
新規の入居者募集時に、入居歴の長い人の高い賃料を基準にすると、借り手が見つからないというトラブルが発生する可能性があります。賃料を見直さない場合、物件購入後の家賃収入が大幅に減少するリスクがあります。

オーナーチェンジ直後に大規模修繕が必要

物件のオーナーチェンジでは中古マンションや戸建てを購入することになり、中には築年数が古い物件もあるため、建物の設備がかなり劣化していることもありえます。
そんな中でよくあるトラブルは、購入後にいきなり大規模修繕が必要となる場合があるという事です。大規模修繕が必要な場合、その費用が多額になるため、運用が軌道に乗る前に赤字に陥る可能性があります。

大規模修繕の有無や、どの程度設備の修繕が必要なのかを把握するために物件の修繕履歴を確認しておきましょう。

前オーナーがトラブルやクレームを放置している

クレームをとりあえず受け付けておいて対応せず、放置したまま次のオーナーへ引き継いでしまうケースがあります。
クレームが放置されると、オーナーチェンジ後に再びクレームが発生し、入居者から「何度も伝えたのに全く対応してもらえない」という不満の声が上がることがあります。

本当は満室でない

満室の物件だと思ったら本当は満室ではないというトラブルもあります。
悪質なケースになると、物件を満室に見せるために、売却を促すために一時的に入居者を雇って実際よりも満室状態に見せかけることがあるのです。
売却が完了しオーナーが交代すると、雇われた入居者は退去してしまいます。その結果、購入後の家賃収入が減少することになります。

良い管理会社が見つからない

オーナーチェンジ物件では、適切な管理会社を見つけることが難しいというトラブルが発生することがあります。
その理由としては、物件のオーナーが交代するタイミングで、以前の管理会社の契約が終了するケースが多いため、適切な管理会社を見つけることが課題となることがあります。
これまでの管理会社が存在しなくなるため、新たな管理会社を自ら探さなければなりません。管理会社がすぐに見つからないと、物件管理や入居者募集がスムーズに進まない場合があるため、注意が必要です。

依頼する管理会社の当てがないときには、とりあえず今までの管理会社にそのまま継続して仕事をお願いすると良いでしょう。

敷金の引き継ぎがされていない

オーナーが代わるタイミングで敷金の引き継ぎがなされていないことがある点です。
物件の売買契約のときに売主は買主へ敷金も引き継がなければいけませんが、引き継ぎを忘れてしまう売主もいます。
買主は敷金の有無をチェック、売主は引き継ぎを忘れないようにしましょう。

保証人の情報が古い

築年数が古く、入居期間が長い方が居住している場合、保証人の情報が古くなっている可能性があります。
情報が古いと、必要な時に保証人との連絡が取れなくなる可能性があるため、注意が必要です。引き継ぐ際には、保証人や保証期間の情報が最新であるかを売主に確認しましょう。

部屋の内部が確認できない

物件のオーナーチェンジでは、部屋の内部を確認することができません。既に入居者がいるため、部屋の中の状態や内装、付帯設備の使用可能性などを購入前にチェックすることができません。購入後に、多くの部屋で設備の故障が発覚するといったトラブルが時折報告されます。

前オーナーと入居者の口約束がある

入居者と前のオーナーとの間で口頭での約束がある場合、トラブルが発生しやすいです。口頭の約束によって、管理規約で禁止されている行為が許可されていたり、契約違反が黙認されていたりすることがあります。

今回は、分譲マンションなどオーナーチェンジでよくあるトラブルについてご紹介しました。売主様が故意にしていた訳でなくても、買主様からはそのように見えない場合もあります。取引後のトラブルを防ぐために、忘れている事はないなかど、確認するようにしましょう。

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