大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

分譲マンションを貸し出す時に、やっぱり利回りは気になるものですよね。今回はそんな利回りについて簡単にご紹介します。

利回りとは...

利回りとは、運用資金に対して得られた利益を1年あたりの平均に直した割合のことです。例えば、物件価格1,000万円・年間家賃収入100万円であれば利回り10％になります。 分譲マンションの場合は、毎月の管理費や修繕積立金が含まれていないので、表面利回りを実際の利回りと思い込まないようにすることがポイントです。

また利回りには、「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」の3種類です。

表面利回り

表面利回り(%) ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 ✕ 100

例えば...
1,500万円のマンションを購入して、家賃月額7万円(年間84万円)の場合
84万円 ÷ 1,500万円 ✕ 100 = 5.6%

表面利回りは、管理費や税金などマンション所有にかかる経費を含めず、物件の購入価格に対してどれくらい家賃収入を得られるかという表面的な収益を計算した利回りのことです。そのため実質的な利回りとは異なるので注意が必要です。

想定利回り

表面利回り(%) ＝ 想定される年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格 ✕ 100

想定利回りとは、年間家賃収入が想定で計算されている時に計算した利回りです。主に現在空室の物件や賃貸に出さず売主が住んでいる物件の場合は、家賃収入は相場家賃から想定し、想定利回りとして記載されます。計算式・計算方法自体は、表面利回りと同じです。

不動産会社の物件広告には、前項目で記載した表面利回りまたは、想定利回りが記載されます。

【表面利回りの平均相場】
物件種別や地域によっても違いますが、大まかな相場をご紹介します。
新築マンション：3〜4%前後
中古マンション：4〜8%前後
一棟物件：5〜8%前後

実質利回り

実質利回り(%) ＝ （年間家賃収入 − 諸経費）÷（物件価格 ＋ 諸費用）✕ 100

例えば...
1,500万円のマンションを購入して、家賃月額7万円(年間84万円)、管理費＋修繕積立金月額3万円、固定資産税5万円、不動産仲介手数料年間12万円、購入時諸経費50万円の場合
（7万円×12か月−3万円×12か月−5万円−12万円）÷（1500万円＋50万円）✕ 100＝2％

実質利回りとは、管理費や税金などマンション所有にかかる経費を含めた利回りです。年間の家賃収入から、管理費や保険料、税金などを引いた実質的な家賃収入を、物件購入時にかかった諸経費を含めた金額で割ることで算出できます。
諸経費とは、先ほど挙げた管理費のほか、固定資産税や修繕積立金、不動産仲介手数料などもあります。

新たに不動産経営を検討している場合は、表面利回りだけでなく実質利回りを試算しておく必要があります。突発的な修繕費の支出や、空室リスクなどに対する怠らないようにしましょう。常日頃から家賃収入を貯蓄してキャッシュフローに余裕を持たせることが重要です。

利回りが高い物件は注意が必要？

具体的に利回りの高い物件の代表例は、地方にあり築年数が相当経過している物件などが　挙げられます。間取り時タオはワンルームなど単身向け〜2DK以上のファミリー向けまで様々ですが、地方のため空室であることも多く、退去後の原状回復リフォームがされていないことなど修繕が必要な場合もあります。空室期間などの含めて判断していきましょう。
都心部と比べ地方であれば、家賃相場も低くなることから修繕費用を考えた場合、ファミリー向けなど面積の広いお部屋の方が結果的に安く上がります。また単身用であれば、家具家電付きなどサービスを充実させることで入居率を高められます。

今回は、利回りについて簡単にご紹介しました。現在お住まいもお部屋を貸し出ししたい方はもちろん、これから不動産経営をお考えの方まで、お困りごとなどのある場合は、ぜひお気軽にご相談ください。