大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

そろそろ「住み替えたい」「マンションを売りたい」とお考えの時、まだ住宅ローンが残っているから、と迷っている方もいおられることでしょう。しかし、「住宅ローンが残っているけど引っ越したい」と考えることは、珍しいことではありません。多くの方がローンの残っている状態で売却・住み替えをしています。

そこで、「住宅ローンが残っているマンションを売る」方法やポイントにつてお話ししてみたいと思います。まずは、現状を把握する事が大切です。現状がわからないと何もはじまりません。今回は、現状把握編として、住宅ローンと売却価格についてをご紹介します。

「住宅ローンが残っているマンションを売りたい」とご希望の方は、最後まで読んでみて、売却を検討してみるのも良いかと思います。

前提として、住宅ローン完済は必須

そもそも住宅ローンの融資は、債務者が抵当権を設定した家に住むことを契約の条件としています。そのためマンションを売る場合は、住宅ローンを完済し、この抵当権を抹消することが売却の条件となります。

抵当権とは？

住宅ローンが残っている状態だと、「抵当権」と呼ばれる、ローン責務者に対して万一のとき不動産等を「担保」として、貸したお金を優先的に返してもえる、金融機関側の権利のことです。基本的にはこの金融機関の権利「抵当権」が付いたままだと、不動産は売却できません。

住宅ローン残高の確認

まずは、住宅ローンの残高がどのくらい残っているかを確認しましょう。住宅ローンの残高は、「固定金利」「変動金利」によって異なります。「固定金利」なら借りた当初に発行されていますが、「変動金利」の場合は、金融機関から毎年送られてくる返済予定表で確認できます。

もし、返済予定表を無くしてしまった場合などは、住宅ローンの金融機関から残高証明書を発行してもらうことができます。この残高証明書は、住宅ローン控除を受けるときに会社に提出する書類なので、目にしたことがある方も多いと思います。直近のローン残高がどのくらいあるのか、確認してみましょう。

マンションの売却額を知る

誰もが真っ先に気になるであろう、「マンションの売却額」ですが、一般的には、家の売却資金をローンの返済に充てることが多いです。マンションの売却価格は不動産会社の無料査定などを受けることでわかります。ただし、正確なマンションの売却額は、買主との交渉によって決まりますので、売買契約が成立するまでわかりません。ある程度の相場を、不動産会社に査定してもらうことで把握しておきましょう。

また、査定で出た価格は、あくまでも予想価格となるため、売却を保証する価格ではありません。不動産会社により査定ポイントの捉え方や比較する事例が異なり、数百万円査定額に差がつくこともあるため、そのエリアに詳しい複数社に査定を依頼して比較することが大切です。

オーバー？アンダー？

住宅ローンの残りの金額と不動産の売却査定価格が分かれば、オーバーローンになるのか、アンダーローンになるのかを知ることができます。ローン残高が査定価格よりも下回っていれば、安心してアンダーローンであるといえます。しかし、売却査定額よりも住宅ローンの残高が多い状態の場合は、オーバーローンとなります。

アンダーローン

ローン残高が売却価格を下回って、売却の利益が出る状態のことです。 例えば「まだ2500万円のローンが残っているが、3000万円で売却できる」といった状況です。

オーバーローン

ローン残高が売却価格を上回ってしまう状態のことです。 例えば「ローンの支払いが2500万円残っているのに、売っても2000万円にしかならない」といった状況です。

複数の査定価格を集めた上で、ローン残高が全ての査定価格よりも下回っていれば、安心してアンダーローンであるといえるため、売却で得た資金を使ってローンを完済・売却に支障はありませんが、オーバーローンの場合は、自分で残りのお金を用意する必要があります。

マンションや家は購入直後から価値が下がっていくことが多いので、「売却してもローンが残る」ことは決して珍しいことではありません。先ほどの例でいくと、住宅ローン残高が2500万円で売却価格が2000万円なので、2000万円-2500万円＝-500万円となるため、500万円を自分で用意することで売却が可能となります。

注意点

例え査定額でアンダーローンになっていたとしても、かならず査定価格で売れるとは限りません。査定価格より低い金額で売れてしまうこともあります。さらに仲介手数料などの諸費用が売却額の5%程度かかるため、売却を本格的検討する場合は不動産会社にマンションの売却金でローンの返済が可能か相談にのってもらいましょう。

今回は、「住宅ローンがある場合の売却・住み替えについて（現状把握編）」としてお伝えしました。次回は、住宅ローンがある場合の売却・住み替えについて（流れとポイント編）をお伝えしたいと思います。

弊社では、マンションの住み替えや売却・購入から賃貸管理まで、幅広くお客様をバックアップいたします。お困りごとやご相談等、お気軽にお問い合わせください。不動産のことはぜひ、私たちにお任せください。