大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

そろそろ「住み替えたい」「マンションを売りたい」とお考えの時、まだ住宅ローンが残っているから、と迷っている方もいおられることでしょう。しかし、「住宅ローンが残っているけど引っ越したい」と考えることは、珍しいことではありません。多くの方がローンの残っている状態で売却・住み替えをしています。

そこで、「住宅ローンが残っているマンションを売る」方法やポイントにつてお話ししてみたいと思います。先日お伝えした「現状把握編」では、現状を把握するための住宅ローンと売却価格についてをご紹介しました。

今回は、流れとポイントとして、住宅ローンのある物件売却の流れや、諸費用やオーバーローン時の対応等についてをご紹介します。「住宅ローンが残っているマンションを売りたい」とご希望の方は、最後まで読んでみて、売却を検討してみるのも良いかと思います。

住宅ローンのある物件売却の流れ

先日お伝えした、「現状把握編」が売却の流れの一番要となります。重複する項目もありますが、住宅ローンが残ったままの状態で引越しを進める場合の流れをご紹介します。物件の売主としてスムーズに引越しを進めるためにも流れを確認しておきましょう。

住宅ローン残高の確認

まずは、現在住宅ローンがどれくらい残っているのか、現状を把握することが必要です。住宅ローンの返済予定表を確認するか、住宅ローンを組んだ金融機関に問合せをして確認する事も可能です。手続きは金融機関によって異なるため、直接連絡をし確認してみましょう。

売却価格を確認する

続いて、実際にマンションがいくらくらいで売却できるかを確認します。これは、不動産会社に依頼して売却査定してもらう事で価格を把握する事ができます。売却査定のほか、自身の売却条件やどの様に売却していくかの相談等もしておくと良いでしょう。

資金計画を立てる

住宅ローンの残高とおおよその売却価格がわかったら、次に住宅ローンを関西できるかどうかを確認します。これは、先日お伝えした「アンダーローン」「オーバーローン」で、住宅ローンの残高が売却金額より低い「アンダーローン」であれば、家を売ることで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できます。

一方、住宅ローンの残高がが売却金額より高い「オーバーローン」の場合、マンションを売っても完済ができないので、差額を補填する必要があります。また、住宅売却には諸費用もかかりますので、諸費用も踏まえた資金計画が必要です。※諸費用については次の段落にかいておきます。

依頼する不動産会社の決定

販売活動を始める前に物件の売却査定をしてもらった不動産会社、もしくは、また別の不動産会社を探すなど、不動産会社で物件査定をしてもらい、売却を依頼する不動産会社を決めます。通常は、売却査定をしてもらった不動産会社に任せるのが一般的です。

販売活動

依頼する不動産会社が決まれば、まずは、売却物件の清掃や修繕等も相談し、どの様に販売活動を進めるかを決定します。マンションに住みながら販売活動を行う場合は、きれいに清掃し、購入意欲のある買主がいつ訪問しても大丈夫な様にしておきましょう。物件は見た目の印象が大きいためなるべく広く見える様な家具の配置や、生活感が出過ぎない様にしておく事がおすすめです。

銀行への連絡

契約で残金の授受日程が決まったら、住宅ローンを借りている金融機関に連絡し、一括繰上げ返済と抵当権抹消書類の準備を依頼します。その後、金融機関の窓口から一括繰り上げ返済の申し込みをすることになります。抵当権抹消書類の準備には時間もかかるため、余裕を持って動ける様にしておきましょう。

決済・引越し

銀行への連絡・抵当権抹消の準備に入ったら、決済日までに引っ越しの準備を完了させておきましょう。その際、公共料金の支払いなども併せて確認しておきましょう。決済の手順等は依頼した不動産会社が進めてくれますので、指示に従って決済を行います。

住宅ローンが完済し、所有権を売主から買主に移転が完了すれば、必要書類と鍵の引渡しを行い、売却も完了となります。決済当日は他にも、仲介手数料や登記費用の支払い、固定資産税、管理費・積立金などの清算が必要となりますので、準備をしておきましょう。

住宅ローンが残っているマンション売却のポイント

一番大切なのは、先日や先にも書いた様に残高の確認と売却予想額で出た結果が「アンダーローン」なのか「オーバーローン」なのかという点です。「アンダーローン」の場合は、売却時に完済できるので問題はありませんが、「オーバーローン」となった場合、残りの残高をどうやって支払うかを決めなければいけません。ここでは、主に「オーバーローン」の売却時のポイントと注意点を書いてみたいと思います。

「売り先行」と「買い先行」

不動産の売却方法には、住みながら不動産売却を行う「売り先行」と、買い替えの購入を先に行う「買い先行」とがあります。どちらにもメリットデメリットがありますが、詳しくは、また後日お伝えするとして、マンションの買い替えを前提とする場合、購入物件で新たに住宅ローンを組む場合は、先に購入を行ってしまうと、売却物件と購入物件で住宅ローンが二重に発生します。

この様に二重ローンを防ぐためにも住宅ローンが残っているマンションを売る際は、「売り先行」売却を先、購入を後に行うのが通常です。その代わり、仮住まいがなく、住みながら売却する場合は、買主の内覧に対応したりやスケジュールの確保等、手間がかかります。

返済パターンを考える

「オーバーローン」の状態で売却を考える際、3つのパターンが考えられます。

・ご自身の資金を利用して残高を返済する
・住み替えローンを利用して残高を返済する
・任意売却を行う

というものです。

一つ目はそのまま、ご自身の資金にて完済できますが、事前に返済方法を金融機関に相談しておきましょう。売却の諸費用もかかるため、売却に要する費用を見込んでおくことを忘れないようにしましょう。

二つ目は、金融機関が行なっている「住み替えローン」を利用する方法です。買い替えを行う場合、次に購入する物件の住宅ローンを借りる際に、売却物件の返済しきれなかったローン残高を上乗せした形で借りるローンです。これを利用するにあたっては、購入の際の住宅ローンと変わりなく、審査があり、年収や購入物件の金額等にもよるため、まずは依頼する不動産会社にアドバイスをもらいながら進めることをお勧めします。

三つ目は、「自己資金」「住み替えローン」も利用できない時や、現在の住宅ローンの支払いが厳しい場合等で、物件を売却したいという場合に住宅ローンを組んだ金融機関に相談し売却することです。これを「任意売却」と言います。基本的に売主は、住宅ローンを借りている金融機関や任意売却に対応している不動産会社に相談して、売却を進めることになります。

見落としがちな売却にかかる諸費用

忘れてはいけないのが、売却するのにかかる諸費用です。不動産という大きな金額のものを売買する場合は、仲介者となる不動産会社への仲介手数料や、諸費用や税金がそれなりにかかってきます。一般的には、売却価格の4~6%が不動産売却にかかる諸費用と言われています。ここでは、不動産売却における諸費用の表をご紹介したいと思います。

この様に、諸費用は結構かかるものです。ただ単に住宅ローンの残高・売却予想額を確認するだけでなく、必要な諸費用も頭に入れて、売却の資金計画を練る必要があります。

不動産会社選びのポイント

上記、諸費用の中でも不動産会社に依頼する仲介手数料が諸費用の大半を占めます。この仲介手数料に含まれる内容は主に、通常業務で発生する費用で、物件情報サイトに掲載したり、チラシ配布などの営業活動費です。トラブルなく住み替えや引越しを行うためには、より良い不動産会社選びも重要となります。

賃貸も視野に

住宅ローンが残っている物件売却で依頼する不動産会社を選ぶ際、賃貸経営も視野にどちらが最適かを具体的に提案してくれる不動産会社を選ぶと売却活動をしていたとしても、途中で賃貸が有利になるケースもあります。そういった際にもご自身の状況を加味したうえで、提案をしてくれる不動産会社に依頼することが重要です。

担当者できまる

不動産は賃貸も売買も基本的には、一人の担当者が対応します。そのため、信頼できる担当者と出会う事がなによりも重要です。一生懸命親身になって提案してくれたり、細かなところにまでフォローしてくれる担当者を見極めたいものです。大手だから安心とネームバリューだけで判断するより実際のフィーリングや相性も大切にしたいところです。

1社に任せる

複数社に依頼する事も悪くはありませんが、複数社では利益を得られなくなる可能性があるため、活動力ややる気が落ちる事があります。マンションの売却をする際には、特にこの様に、住宅ローンが残っている状態での売却の場合は、信頼できる1社を十分に検討したうえで選ぶ事がおすすめです。

また、一度依頼したからとほっておくのではなく、数ヶ月経っても売却できなかった場合には、別の会社を検討する事も視野に入れておくことをおすすめします。

今回は、「住宅ローンがある場合の売却・住み替えについて（流れとポイント編）」をお話ししてみました。この中で、出てきた「売り先行」「買い先行」についてや、「不動産売却時の仲介手数料・税金等の各種相場」等については、また後日詳しく買いていきたいと思います。

弊社では、マンションの住み替えや売却・購入から賃貸管理まで、幅広くお客様をバックアップいたします。お困りごとやご相談等、お気軽にお問い合わせください。不動産のことはぜひ、私たちにお任せください。