タワーマンション賃貸管理・売却日誌
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タワーマンションの寿命と法定耐久年数
タワーマンションの建設が続く近年、これから購入する方の中には「建物の寿命はどれくらいなのか？」「住み替えが必要なのか？」など気になる方もいるでしょう。今回は、そんなタワーマンションの耐久年数や寿命についての情報をお届けします。
タワーマンションの法定耐久年数
RC造りのタワーマンションの法定耐久年数は、47年とされています。
この法定耐久年数とは、減価償却費を統一した基準で計算する上で必要な指標であり、その資産価値を正しく算出するために法律で定められた年数のことです。耐久年数が過ぎたからといって、建物の寿命というわけではなく、また住めなくなったり、建て替える必要があるというわけではありません。あくまで、年数に応じて価値が減少していくことを可視化した指標として定められたものを指します。
マンションの耐久年数である47年を超えた場合は、物件としての資産価値は法務上ゼロとして扱われます。
また補足ですが、建物の耐久年数は造りにより異なります。
| 構造 | 法定耐久年数 |
|---|---|
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| レンガ造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 木造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
マンションの寿命
では、マンションの寿命はどれくらいなのか？
国土交通省の調査では、コンクリート造の建物の寿命は120年、リフォームなどの延命措置を行えば最長150年まで住み続けることができるとされています。ちなみに、平均寿命は68年で、取り壊されているマンションも多いようです。
ただし、タワーマンションに限って言えば、物件の構造上メンテナンスをすれば100年以上住むことができますが、築30〜40年で建て替えられるのが一般的です。タワーマンションの寿命が短い理由は、住民から徴収すべき修繕積立費が不足し、マンションのメンテナンスができずに、そのまま老朽化してしまうのが要因です。築年数が経つごとに修繕費は高額になるため、修繕費を徴収するより立て替えた方が安いと判断されるケースも多いです。
そんな寿命について、3つの視点から見ていきます。
�（�理的な原因による寿命
物理的な寿命は、経年劣化によってマンションが構造上の問題を抱えたということです。
具体例を挙げるなら、マンションの躯体である鉄筋の錆やコンクリートのひび割れなどです。これらを原因とし、建造物としての安全性が担保できなくなった時にマンションは寿命を迎えたことになります。
��機能的な原因による寿命
マンションが構造上の問題を迎える前に、機能的な寿命を迎えることもあります。
例えば、水道などの配管です。配管が経年劣化し使えなくなると住居としての機能が果たせません。機能不全を起こし、何らかの理由で、機能不全を解消できないときには機能的寿命を迎えたことになります。
�７从囘�な原因による寿命
経済的に窮地に陥ってしまったマンションは、住居としての安全性や機能性を保っていても存続できずに寿命を迎えることもあります。
例えば築年数の経過したマンションの場合、流行りの間取りや入居希望者の需要に対応できずに空室が多くなり、維持管理に必要な管理費や修繕費が得られず破綻するといったケースです。
タワーマンションの例ではありませんが、上層階に行くのにエレベーターがなかったり、防犯設備が整っていないなどが挙げられます。このように不便で安全性に不安のあるマンションは不動産市場で不人気となり、買い手や借り手がつかずに結果的に財政が破綻して取り壊すしか選択肢がなくなるということがあります。
できるだけ長期間住みたい場合は...
はじめに記載したように、タワマンの寿命は一般的なマンションよりも短い傾向にあります。それでもできるだけ長期で住みたいという方は、100年コンクリートや200年コンクリートなど素材や造りを参考に検討するのも1つの方法です。
また、寿命の長いタワーマンションは内部の配管や電気設備などメンテナンスや交換がしやすいように作られている点も特徴です。
寿命を迎えたタワーマンションはどうする？
鉄筋コンクリート造のマンションは、耐用年数である47年を超えると、物件の資産価値は0になります。耐用年数を超えた物件は、売却しても買い手がつきにくくなるため、手放すのであれば、耐用年数を超える前にマンションを売却するべきです。
建て替えをする場合
区分所有者の負担で建て替える
区分所有者の負担でマンションを建て替えるという方法です。
しかし、建て替えにかかる費用は高額になり、区分所有者の8割以上の同意を得る必要があるため、入居者負担で建て替えができるのはレアケースとなります。
ディベロッパーなどに売却する
デベロッパーに物件ごと売却し、区分所有者で売却額を分け合うという方法です。
しかし、デベロッパーへ物件を売却する場合、建物の解体費用が売却額から差し引かれるので、期待するような金額で売れることは非常に稀であると言われています。
区分所有者の負担0円で建て替えられる場合
状況によっては区分所有者の負担なく建て替えが可能になる場合も存在します。例えば、建て替え時に大幅に戸数を増やし、それを販売して得たお金を建て替えの費用に充てるという方法です。
この方法が上手くいけば本来は区分所有者が負担すべき費用を捻出することができますが、増やした戸数が予想どおりに売れるようなマンションに建て替える必要があります。そのため立地の良さなどはもちろん、しっかりとした販売契約や戦略などが非常に重要になります。
売却をする場合
解体したうえで土地を売却
寿命を迎えたマンションを取り壊して更地にし、それを売却する方法です。
全住民の退去が必要で、さらに解体にかかる費用が売却益を圧迫するなど、実行に移すにはそれなりの障害があります。また、賃貸として貸し出している場合は、入居者に強制的に引っ越しをしてもらわなければならないため、入居者・オーナー双方にとって負担が大きくなります。
耐用年数を超える前に売却する
寿命を迎えた時に、対処が面倒という方は、いっそ耐用年数を超える前に売却するのも1つの方法です。法定耐久年数を超えると、売却が難しくなるケースもあるので、購入時に今後どうするか、ある程度考えておくのもポイントです。
今回は、一般的なマンションの内容も含みますが、タワーマンションの寿命についてご紹介しました。
マンションの寿命はその環境やメンテナンスによって変わります。マンション選びの時から、今後のことも考えておくと良いでしょう。
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