タワーマンション賃貸管理・売却日誌
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タワーマンションの大規模修繕に向けての準備
今回は、オーナー様より「大規模修繕のために、急に一時金として追加徴収をされて困った」という事例をお伺いしたので、タワーマンションで行われる大規模修繕とその費用についてご紹介します。
これからタワーマンションのオーナーになろうとお考えの方もぜひご覧ください。
「管理費」と「修繕費」の違い
管理費とは、エントランスやエレベーター、階段など共用設備の点検や清掃、電球交換などの簡易修繕、住居者との連絡などに必要な費用のことをいい、日常的な維持管理のために使われる費用です。
一方、修繕費とは、中期〜長期的に生じる経年劣化に対して、メンテナンスや修繕を行うための費用をいい、管理費とは別に「修繕積立金」として修繕費を徴収されます。 高層ビル・タワーマンションの場合は、非常用エレベーターやヘリポートの設置など、地震や火災など防災設備を設置する義務があり、通常のマンションなどに比べて管理費や修繕費が高額になる傾向があります。その他、地震などの災害に備えて、自家発電機を設置している場合もあります。
各設備の交換の際には、特注品の場合も多く、高機能なものが必要とされるため、さらに費用が増します。
タワーマンションの修繕費問題
近年では、タワーマンションでは、基本的な修繕費用の積立金が不足している場合が多いようです。修繕積立金が不足している原因として考えられるのは、工事費用の見積もりが甘いケースです。
従来のマンションの場合、外壁補修の比率が高くなりがちでしたが、タワーマンションではエレベーターやスプリンクラーなど設備メンテナンス費用の比率が高くなっています。さらに、高層部分の外壁補修の際は、外部足場を組むことができないため、リフトクライマーやゴンドラなどの手段が必要になる点も、費用が高くなる要因となります。
実際の修繕積立金の積立方法は主に2種類です。
階段増額方式
最初は低めの積立金を設定して、数年後から定期的に積立金を増額する方法です。 増額の際には、総会などで決議にかけ、過半数の賛成を得る必要があります。最初の積立額が低く設定されているため、途中段階で合意まで至らなかった場合、大幅に積立金が不足する可能性があります。
そのため、階段増額方式で積立を行う場合は、あらかじめ修繕費用の積立計画を示しておき、積立計画通りに増額していくことが大切です。
均等積立方式
修繕計画期間中に必要になる修繕費用を毎月均等に徴収する方式です。そのため修繕費積立金は、期間中に変わることはありまません。また、均等積立方式であれば、積立金の見立て・見積もりに誤りがない限り、予定金額を集めることが可能です。
上記のような理由から、2011年4月に国土交通省から示された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、均等積立方式が望ましいとされています。
修繕費用として徴収される可能性のある一時金
「階段増額方式」「均等積立方式」とは別に、修繕工事の際に「一時金」が徴収される場合もあります。
月々の積立金を低く抑える代わりに、修繕費が必要になった場合にまとまった金額を徴収するといった場合や積立金の不足があった場合など、金額の過不足の程度をもとに、住居者・管理組合との話し合いで決められるのが一般的です。決済方法や徴収金額は、管理組合により異なります。
タワーマンションの修繕の種類と費用の相場
外壁工事
外壁関連工事は、ひび割れやシーリング補修、外壁タイルの張替え、外壁塗装などが行われます。
費用の相場は、ひび割れ補修が1カ所あたり約1〜3万円程度、シーリング補修が1平方メートルあたり約1,000円程度、タイルの張替えは1枚約500円程度、外壁塗装は1平方メートルあたり約3,000〜5,000円程度です。
また、一般的なマンションでは、作業前に足場などの設置をする仮設工事が行われ、枠組足場を組みますが、タワーマンションのような高所では、ゴンドラ足場や移動昇降式足場を使用します。枠組足場を高層で行うと、仮説作業に長期間かかってしまうだけでなく、強風の影響を受けやすく事故につながる危険も高くなるためです。
防水工事
防水工事には２種類あり、屋上に細子される場合とバルコニー・ベランダに施される場合で、それぞれ工事内容も異なります。
屋上防水の場合は、一般的にはウレタン防水やシート防水、アスファルト防水などの工法で行われます。
アスファルト防水は価格が高い反面、耐用年数が長いことが特徴です。それに対して、ウレタン防水とシート防水は、価格は低く抑えられるものの、10年程度の耐用年数になっています。
バルコニー・ベランダの防水は、床面FRP防水または、ウレタン防水などの工法で行われます。
エレベーター修復
エレベーターの補修では、扉や内部、機器設備などに対して工事が行われ、修繕部位によって補修費用が異なります。また、機器設備の補修費用の他に、階数表示機能や耐震装置などの制御装置を交換すると、追加費用もかかってきます。
エントランスの修復
エントランスは、マンションの中で最も利用頻度が高く、傷みも目立ちやすい場所です。大規模な修繕の際だけではなく、日常的なメンテナンスが必要になります。
修繕内容としては、内装クリーリングや防錆塗装、照明交換、ポスト交換などがあります。 また、内装をリフォームする場合は、リフォームの内容に応じて費用が異なります。
玄関ドアの補修
マンションの玄関ドアは、外側は共用部分、内側は専有部分となっています。補修の際には傷み具合によって、塗装修復・交換が行われます。
サビや表面の色あせ程度の場合、塗装での補修が可能です。 費用の相場は鉄部の塗装で1平方メートル当たり約1,000〜3,000円、ドア表面の塗装では1戸当たり約3〜8万円です。
ドアの傷みが激しく、交換が必要な場合は、1戸当たり約20〜35万円が相場ですが、ドア付帯部の補修も必要な場合には、約5,000円〜10万円を目処に加算されます。
大まかな大規模修繕工事の流れ
タワーマンションの大規模修繕工事を行う際の流れを簡単にご紹介します。
�．灰鵐汽襯織鵐伐饉劼料�定
�▲灰鵐汽襯織鵐伐饉劼坊�物診断を依頼・建物診断の実施
�７�物診断の結果、大規模改修が必要と判断された場合は修繕委員会を設置
�ぢ腟�模修繕の範囲を決定
�ナ�数の施工会社に見積と工事計画を依頼
��施工会社の決定
�Ъ尊櫃旅�事施工方法と費用、工期を決定
�┰嗣姥�けに説明会の実施・住民の合意を図る
��管理組合総会で大規模修繕工事実施の決議
��大規模修繕工事の実施・完了
一般的に、タワーマンションの大規模修繕は、12年程度に一度とされています。 費用を抑える方法として挙げられるのは、工事を依頼する業者を変えることです。大手建設会社が施工していることが多く、修繕を依頼したとしても下請けの業者が実際の工事を行うことも多々あります。その場合、中間マージンが発生して費用が高くなるという可能性もあります。施工業者を変えて中間マージンを省くことで修繕費用を抑えることができる場合もあります。
今回は、マンションの規模修繕についてご紹介しました。
不動産管理や売却について、お困りの場合は、お気軽にご相談ください。
