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「実家をどうする？」で失敗しない考え方｜相続した家を残す・貸す・売る判断基準
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親が亡くなった後、あるいは親が施設へ入居した後など、誰も住まなくなった実家をどうするべきか悩む方は少なくありません。
「思い出があるから残しておきたい」
「いつか誰かが住むかもしれない」
「売却するのは親に申し訳ない」
「空き家のままにしておくのも心配」
このような気持ちから、なかなか結論を出せず、実家をそのままにしてしまうケースがあります。
しかし、実家は所有しているだけでも固定資産税や維持管理費がかかります。建物の老朽化が進めば、修繕費が必要になったり、売却しにくくなったりする可能性もあります。
大切なのは、思い出だけで判断するのではなく、実家の現在の価値と将来の負担を把握したうえで、最適な活用方法を考えることです。
今回は、実家をどうするか迷ったときに知っておきたい3つの選択肢と、失敗しないための判断基準を解説します。
1．実家をそのまま残すという選択
まず考えられるのが、実家を売却せず、そのまま所有し続ける方法です。
将来的に子どもや親族が住む予定がある場合や、思い出のある家を残しておきたい場合には、一つの選択肢になります。
ただし、誰も住んでいない状態で建物を維持するには、さまざまな費用と手間がかかります。
固定資産税・都市計画税
庭木の剪定や草刈り
定期的な換気・清掃
雨漏りや設備の点検
建物の修繕費用
火災保険などの維持費
特に注意したいのが、空き家の老朽化です。
人が住んでいない建物は、換気不足や水回りの不使用などによって傷みが進むことがあります。屋根や外壁の劣化に気づかず、後になって大規模な修繕が必要になるケースもあります。
また、管理が不十分な空き家は、近隣への迷惑や防犯上の問題につながる可能性があります。
残す場合は、将来誰が使うのか、誰が管理するのか、年間いくら維持費がかかるのかを明確にしておくことが大切です。
2．実家を賃貸物件として貸し出す
実家を活用する方法として、賃貸物件にする選択肢もあります。
建物の状態や立地条件によっては、売却せずに家賃収入を得られる可能性があります。
例えば、駅や商業施設に近い住宅地であれば、ファミリー世帯などの賃貸需要が期待できる場合があります。
ただし、戸建て住宅を貸し出す場合には、事前に確認しておきたいことがあります。
賃貸にする前に確認したいポイント
�� 建物の状態
築年数が古い場合、入居者募集の前に修繕や設備交換が必要になることがあります。
特に、給排水設備、給湯器、浴室、キッチン、屋根、外壁などは確認が必要です。
�� リフォーム費用
入居者を募集するために、どこまでリフォームする必要があるのかを確認しましょう。
高額なリフォームを行っても、その費用を家賃収入で回収できるとは限りません。
�� 想定家賃と賃貸需要
周辺の戸建て賃貸の募集状況や成約事例を調べ、現実的な家賃を把握することが重要です。
�� 管理方法
入居者対応、家賃管理、修繕手配、退去時の原状回復など、賃貸経営には継続的な管理業務が発生します。
実家を貸せば必ず収益が出るわけではありません。
修繕費や管理費、空室期間なども考慮したうえで、収支が成り立つか判断する必要があります。
3．実家を売却して現金化する
実家を今後利用する予定がなく、管理を続けることも難しい場合には、売却も有力な選択肢です。
売却することで、固定資産税や維持管理の負担をなくし、まとまった現金を確保できる可能性があります。
また、相続人が複数いる場合には、不動産を現金化することで財産を分けやすくなるというメリットもあります。
ただし、売却する際には次の点に注意が必要です。
土地と建物の現在の査定価格
建物の老朽化や修繕の必要性
境界や越境の問題
家財道具や残置物の処分費用
住宅ローンなどの残債
相続登記などの権利関係
売却にかかる税金や諸費用
特に、古い実家の場合は、建物をそのまま売るのか、解体して土地として売るのかによって、売却価格や費用が変わることがあります。
解体すれば必ず高く売れるわけではありません。解体費用や税金への影響も含めて比較することが大切です。
4．実家の判断を先延ばしにすると起こる問題
実家をどうするか決められず、何年も放置してしまうケースがあります。
しかし、判断を先延ばしにすることで、次のような問題が発生する可能性があります。
�� 建物の価値が下がる
建物は年数の経過とともに劣化します。
雨漏りや外壁の傷みなどを放置すると、修繕費が増えるだけでなく、買主が見つかりにくくなる可能性もあります。
�� 維持費だけが発生する
誰も住んでいない実家でも、固定資産税などの負担は続きます。
使っていないにもかかわらず、毎年お金だけが出ていく状態になることがあります。
�� 相続人同士で意見が合わなくなる
兄弟で実家を相続した場合、「残したい人」と「売却したい人」で意見が分かれることがあります。
時間が経過するほど、管理費や修繕費の負担も積み重なり、家族間の不満につながる可能性があります。
�� 空き家の管理責任が問題になる
管理が不十分な空き家は、倒壊や外壁・屋根材の落下、雑草、害虫、不法侵入などのリスクがあります。
状態によっては、行政から指導や勧告を受ける可能性もあります。
特定空家等や管理不全空家等に該当し、一定の要件を満たして勧告を受けた場合には、住宅用地の固定資産税の特例が解除されることがあります。
「とりあえず残しておく」という判断が、将来的に大きな負担になることもあるのです。
5．実家をどうするか判断するための5つのチェックポイント
実家を残すか、貸すか、売るかを判断する際には、次の5つを確認してみましょう。
�� 今後、誰かが住む予定はあるか？
数年以内に子どもや親族が住む予定があるのか、それとも今後も空き家になる可能性が高いのかを確認します。
具体的な予定がないまま保有を続ける場合は、維持費と管理負担を考慮する必要があります。
�� 不動産として需要がある場所か？
駅、学校、商業施設、病院などへのアクセスや、周辺の住宅需要を確認します。
立地条件によっては、売却だけでなく賃貸として活用できる可能性もあります。
�� 建物にどれくらい修繕費が必要か？
築年数だけで判断せず、建物の状態を確認しましょう。
屋根、外壁、水回り、給排水設備など、修繕が必要な箇所を把握することが重要です。
�� 年間の維持費はいくらか？
固定資産税、火災保険、管理費、草刈り、修繕費などを整理します。
今後5年、10年と保有した場合に、どれくらいの費用がかかるのかを考えてみましょう。
�� 家族全員の意見は一致しているか？
相続人が複数いる場合は、実家をどうしたいのか、それぞれの希望を確認する必要があります。
一人の判断だけで進めるのではなく、売却や賃貸、保有について話し合い、方向性を整理しておきましょう。
6．実家を残す・貸す・売る、どれが正解なのか？
実家の活用方法に、すべての人に共通する正解はありません。
大切なのは、実家の状態や立地、家族の事情、将来の資金計画に合わせて判断することです。
| 判断基準 | 残す | 貸す | 売る |
|---|---|---|---|
| 将来住む予定 | ある場合に向く | 予定がない場合も検討可能 | 住む予定がなければ検討 |
| 家賃収入 | なし | 期待できる | なし |
| 維持管理 | 必要 | 必要 | 原則不要 |
| 初期費用 | 管理・修繕費 | リフォーム費用など | 仲介手数料など |
| 資産の現金化 | できない | 継続的な収入 | まとまった現金を確保できる可能性 |
例えば、立地が良く、建物の状態も良好で、賃貸需要が見込める場合は貸す選択肢があります。
一方、建物の老朽化が進み、今後誰も住む予定がない場合は、売却した方が合理的なケースもあります。
また、思い出のある実家を残したい場合でも、維持費や管理方法を明確にしておくことが重要です。
感情だけでも、価格だけでもなく、将来の負担とメリットを比較して判断することが失敗を防ぐポイントです。
まとめ｜実家は「残すこと」だけが正解ではない
親が住んでいた実家には、家族の思い出が詰まっています。
そのため、売却することに抵抗を感じる方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産は所有しているだけで維持費や管理の負担が発生します。将来利用する予定がないのであれば、早い段階で活用方法を検討することが大切です。
実家を残す、貸す、売る。それぞれにメリットとデメリットがあります。
大切なのは、今の状況だけでなく、5年後、10年後に家族がどうなっているかまで考えることです。
「親が残してくれた家だから、とりあえず残す」ではなく、「家族にとって本当に良い選択は何か」を考えてみましょう。
BRUNO不動産では
BRUNO不動産では、相続した実家や空き家に関するご相談をはじめ、不動産査定、売却、賃貸活用、管理、リフォームなど、不動産の状況に合わせたご提案を行っております。
「実家を売却した場合、いくらになるのか知りたい」
「リフォームして貸した方がよいのか判断できない」
「空き家のまま所有しているが、維持費が負担になっている」
「兄弟で相続した実家の方向性が決まらない」
このようなお悩みがございましたら、まずは現在の不動産価値や活用可能性を確認してみませんか？
売却ありきではなく、残す・貸す・売るという選択肢を比較しながら、ご家族にとって納得できる方向性を一緒に考えてまいります。
大切な実家を将来の負担にしないためにも、早めに現状を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
