「遺言書を作っておけば、相続で家族が揉めることはない」

そう考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

確かに、遺言書は相続トラブルを防ぐための重要な手段です。しかし、遺言書があるからといって、不動産相続の揉め事をすべて防げるわけではありません。

特に不動産は、預貯金のように簡単に分けられない資産です。誰が引き継ぐのか、ほかの相続人との公平性をどう考えるのかによって、家族間の対立につながることがあります。

今回は、遺言書があっても揉めやすい不動産相続の特徴と、トラブルを防ぐために生前からできる対策について解説します。

1．不動産を一人に相続させる内容になっている

遺言書に「自宅は長男に相続させる」と書かれていた場合、一見すると相続方法は明確です。

しかし、ほかの相続人からすると、納得できないケースがあります。

例えば、相続財産が次のような内容だったとします。

• 自宅不動産：3,000万円

• 預貯金：500万円

• 相続人：子ども3人

自宅を長男が相続すると、長男が取得する財産は3,000万円、ほかの子どもが取得できる預貯金は合計500万円です。

もちろん、実際の相続分や遺留分の問題は、相続人の構成や生前贈与などによって変わります。しかし、財産の大半が不動産の場合、ほかの相続人が不公平だと感じる可能性があります。

その結果、「なぜ長男だけが多くもらうのか」「親の面倒を見ていたからといって納得できない」といった不満が表面化することがあります。

対策： 不動産を誰に相続させるかだけでなく、ほかの相続人への配慮も考えておくことが大切です。代償金を支払えるか、預貯金などで調整できるかも含めて検討しましょう。

2．不動産の評価額について意見が合わない

不動産相続では、「この土地や建物はいくらの価値があるのか」という問題も、揉める原因になります。

例えば、相続する人は不動産を2,000万円程度と考えている一方、ほかの相続人は3,000万円の価値があると思っているケースです。

不動産には、固定資産税評価額、相続税評価額、不動産会社による査定価格、実際に売却できる価格など、複数の価格があります。それぞれ算出方法や目的が異なるため、同じ不動産でも金額が一致するとは限りません。

遺言書に不動産の取得者が記載されていても、相続人がその内容や財産配分に不満を持つことはあります。

対策： 生前から不動産の査定を行い、資産価値の目安を家族で共有しておきましょう。相続税の計算に用いる評価額と、実際の売却を想定した価格は別物であることも理解しておく必要があります。

3．遺言書の内容を家族が知らなかった

親が亡くなった後、初めて遺言書の内容を知るケースも少なくありません。

例えば、長年親の介護をしていた子どもが、遺言書によって不動産を別の兄弟に相続させることを知ったとします。

それまで相続について何も話し合っていなければ、「自分は大切にされていなかったのか」「どうして事前に説明してくれなかったのか」と感情的な対立に発展することがあります。

遺言書は本人の意思を明確にするためのものですが、家族の感情まで自動的に整理してくれるわけではありません。

対策： 遺言書の内容をどこまで家族に伝えるかは慎重に考える必要がありますが、少なくとも不動産を誰に引き継いでもらいたいのか、その理由や今後の管理方針について、生前から話し合うことが重要です。

4．遺留分への配慮が不足している

遺言書を作成する際に注意したいのが「遺留分」です。

遺留分とは、一定の相続人に法律上保障されている、最低限の遺産取得分です。配偶者や子どもなどが対象となり得ますが、相続人の構成によって扱いが異なります。

例えば、遺言書に「所有する不動産をすべて長男に相続させる」と記載していた場合、ほかの相続人の遺留分を侵害することがあります。

その場合、一定の要件のもとで、遺留分を侵害された相続人から金銭の支払いを請求される可能性があります。

つまり、遺言書に書いてある内容が、そのまま何の問題もなく実現できるとは限らないのです。

対策： 遺言書を作成する段階で、財産の全体像や相続人の構成を踏まえ、遺留分への配慮が必要か確認しておきましょう。具体的な判断については、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

5．相続した後の管理方法が決まっていない

不動産相続は、誰が取得するかを決めて終わりではありません。

相続した後には、固定資産税、修繕費、管理費、草刈り、空室対策など、さまざまな負担が発生する可能性があります。

特に、賃貸アパートや貸家などの収益不動産では、家賃収入がある一方で、修繕や設備交換などの支出も発生します。

例えば、長男が賃貸アパートを相続したものの、管理方法や修繕費の見通しを把握していなかった場合、想定以上の負担を抱えることがあります。

ほかの兄弟から「家賃収入があるのだから、もっと財産を分けてほしい」と言われ、関係が悪化するケースも考えられます。

対策： 遺言書では取得者を決めるだけでなく、物件の収支、借入金、修繕履歴、管理会社との契約状況なども整理しておきましょう。相続する人が、引き継いだ後の収支や管理負担を理解できる状態にしておくことが重要です。

6．遺言書の内容と実際の財産状況が合っていない

遺言書を作成した後に、不動産を売却したり、新たに購入したり、財産の状況が変化したりすることがあります。

例えば、遺言書には「岡山市内の自宅を長女に相続させる」と記載されているものの、その後に自宅を売却して別の不動産を購入していた場合などです。

遺言書の書き方や財産の変化によっては、本人が想定していたとおりに財産を引き継げない可能性があります。

また、不動産の所在地や登記情報などの記載が不正確であれば、内容の解釈や手続きに問題が生じることもあります。

対策： 遺言書は一度作成したら終わりではありません。不動産の購入・売却、家族構成の変化、財産状況の変化などに応じて、内容を定期的に確認し、必要に応じて見直しましょう。

7．家族が不動産の存在や管理状況を把握していない

不動産相続では、家族が財産の全体像を知らないこと自体が問題になる場合があります。

例えば、親が自宅以外にも貸家や土地を所有していたものの、子どもたちはその存在を知らなかったケースです。

相続が発生してから初めて物件の所在地や借入金、管理状況を確認することになれば、手続きに時間がかかるだけでなく、相続人同士の認識の違いからトラブルが生じることもあります。

特に、複数の不動産を所有している場合は、どの物件にどのような収入や支出があるのかを整理しておくことが大切です。

対策： 所有不動産の一覧、登記関係書類、賃貸借契約書、管理会社の連絡先、借入金の状況などを整理し、家族が必要なときに確認できるようにしておきましょう。

遺言書だけに頼らず、生前から準備することが大切

不動産相続のトラブルを防ぐためには、遺言書の作成に加えて、次のような準備を進めることが重要です。

• 所有している不動産と財産全体を把握する

• 不動産の評価額や売却可能性を確認する

• 家族の希望や将来の管理方針を話し合う

• 遺留分や財産配分への配慮を検討する

• 相続後に必要となる管理費・修繕費を整理する

• 遺言書と実際の財産状況が一致しているか定期的に確認する

不動産は、家族にとって大切な財産である一方、分け方や管理方法によっては大きな負担になることもあります。

だからこそ、「誰に残すか」だけでなく、「残された家族が困らずに引き継げるか」まで考えることが大切です。

BRUNO不動産では

BRUNO不動産では、不動産の相続に関するご相談をはじめ、所有不動産の価値の把握、賃貸物件の管理状況の確認、売却・保有の方向性の検討など、不動産の状況に合わせたご相談を承っております。

「親が所有している不動産を把握できていない」「相続後に家族が揉めないよう、今から準備したい」「この不動産を子どもに残すべきか、売却した方がよいのか分からない」

このようなお悩みがある場合は、相続が発生する前から不動産の現状を整理しておくことをおすすめします。

家族が安心して大切な財産を引き継げるよう、まずは所有不動産の状況を確認することから始めてみてはいかがでしょうか。