賃貸経営を続けていると、家賃収入が増えるにつれて税金の負担が気になったり、将来的な相続や物件の引き継ぎについて考えたりする機会が増えてきます。こうした課題への対策として検討されるのが、個人で所有している賃貸物件を法人で所有・運営する方法です。

法人化には、所得税の負担を抑えられる可能性や、家族への所得分散、事業承継を進めやすくなるといったメリットがあります。一方で、法人設立にかかる費用や維持管理の負担が発生するほか、法人化すれば必ず税負担が軽くなるわけではありません。

大切なのは、目先の節税効果だけで判断せず、現在の家賃収入や経費、今後の物件取得計画、相続まで見据えて検討することです。今回は、賃貸オーナー様が知っておきたい法人化のメリット・デメリットと、検討する際のポイントを解説します。

賃貸経営を法人化するとは？

賃貸経営の法人化とは、株式会社や合同会社などの法人を設立し、不動産の所有や賃貸事業の運営を法人で行うことです
法人化には、法人が物件を所有する方法のほか、個人オーナー様が物件を所有したまま、法人に管理業務を委託したり、一定の条件のもとで転貸方式を採用したりする方法もあります。

ただし、法人が物件を所有する方法では、個人から法人へ不動産を移転する際に、譲渡所得税や登録免許税、不動産取得税などの負担が生じる場合があります。どの方法を選ぶかによって税務上の扱いや費用が異なるため、事前の確認が必要です。

法人化する主なメリット

・所得税の負担を抑えられる可能性がある

個人の所得税は、所得が増えるほど税率が高くなる累進課税制度です。一方、法人には法人税などの税金が課され、個人とは異なる税制が適用されます。
そのため、不動産所得が大きいオーナー様の場合、法人化によって税負担を抑えられる可能性があります。ただし、法人税だけでなく、法人住民税や社会保険料、役員報酬に対する所得税なども含めて比較することが重要です。

・家族への所得分散を検討できる

法人では、実際に業務に従事する家族に対して、適正な役員報酬や給与を支給する仕組みを検討できます。所得を一人に集中させずに分散することで、世帯全体の税負担を抑えられる場合があります。
ただし、報酬は業務内容や役割に見合った金額とし、税務上の要件を満たす必要があります。名目だけで報酬を支給することは避けなければなりません。

・相続や事業承継の準備につながる

個人で不動産を所有している場合、相続時には物件そのものをどのように引き継ぐかが課題になります。複数の物件を所有していると、相続人間での分割や共有関係の調整が必要になることもあります。
法人を活用することで、株式の承継などを通じて、賃貸事業を継続するための仕組みを整えやすくなる場合があります。ただし、法人化すれば相続税対策が必ず有利になるわけではなく、株式の評価や相続人の状況も踏まえた検討が必要です。

法人化する前に知っておきたいデメリット

・設立費用と維持費用がかかる

法人を設立する際には、登録免許税などの費用が必要です。また、設立後も会計処理や法人税申告などの事務負担が発生し、税理士への報酬などが継続的にかかる場合があります。
さらに、法人は赤字であっても法人住民税の均等割が原則として発生します。家賃収入や利益が少ない場合、法人化による節税効果よりも維持費用の負担が大きくなる可能性があります。

・個人の資産と法人の資産は別になる

法人化すると、法人名義の預金や不動産は、個人の資産とは区別して管理する必要があります。法人の利益を個人が自由に使えるわけではなく、役員報酬や配当など、適切な方法で資金を受け取ることになります。
また、個人所有の不動産を法人へ移転する場合には、税金や登記費用、金融機関との調整などが必要になることがあります。既存の借入金や融資条件についても、事前に確認しておきましょう。

法人化を検討する際に確認したいポイント

法人化を判断する際は、家賃収入の金額だけでなく、修繕費や管理費、借入金の返済状況などを踏まえ、実際にどの程度の利益が残っているかを確認することが大切です。
また、今後の物件購入予定、家族への資産承継、法人を維持するための費用も含めて、個人経営を続ける場合と比較しましょう。税負担だけでなく、手元に残る資金や長期的な経営のしやすさまで考えることが重要です。

法人化は、すべての賃貸オーナー様に適しているわけではありません。物件の所有形態や収支状況によって最適な方法は異なります。具体的な検討にあたっては、税理士などの専門家に相談し、複数の方法を比較したうえで判断することをおすすめします。

賃貸経営を安定して続けていくためにも、現在の収支だけでなく、将来の資産形成や事業承継まで見据え、ご自身に合った経営方法を検討していきましょう。