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建物を建てる方・お持ちの方必見！固定資産税を知って賢く賃貸経営
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賃貸オーナーが知っておきたい固定資産税と新築住宅の軽減措置
賃貸物件を所有すると、家賃収入だけでなく毎年の固定資産税や都市計画税などの税負担も考慮する必要があります。特に2026年度の税制改正では、新築住宅の固定資産税軽減措置に重要な変更がありました。
1. 固定資産税の基本
固定資産税は、毎年1月1日時点で土地・建物を所有している人に課税される市町村税です。標準税率は1.4％で、固定資産の評価額をもとに税額が決まります。市街化区域内にある土地や建物には、都市計画税が課税される場合もあります。
賃貸アパートやマンション、戸建て賃貸を所有する場合は、家賃収入だけで収益性を判断せず、こうした保有コストまで含めて長期的な収支を考えることが大切です。
2. 住宅用地の課税標準特例
賃貸住宅など人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地には、住宅用地の課税標準特例が適用されます。
| 区分 | 面積 | 固定資産税の課税標準 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200�岼焚� | 評価額の 1/6 |
| 一般住宅用地 | 200�崢兇良�分 | 評価額の 1/3 |
賃貸住宅の場合も、住宅の戸数などに応じて適用されます。一方、住宅として適切に利用されていない空き家や、管理状況が悪く勧告を受けた特定空家などについては、住宅用地の特例が適用されなくなる場合があります。長期間空き家にしている場合は、税負担だけでなく建物の管理状態にも注意が必要です。
3. 新築住宅の固定資産税軽減措置（2026年度改正）
2026年度の税制改正では、新築住宅に対する固定資産税の減額措置が見直され、適用期限が令和13年3月31日（2031年3月31日）まで延長されています。
| 住宅の種類 | 減額期間 | 減額率 |
|---|---|---|
| 一般の新築住宅（戸建て） | 3年間 | 1/2 |
| 一般の新築住宅（マンション等の中高層耐火住宅） | 5年間 | 1/2 |
| 認定長期優良住宅（戸建て） | 5年間 | 1/2 |
| 認定長期優良住宅（マンション等） | 7年間 | 1/2 |
2026年度改正の主な変更点は以下の通りです。
- 床面積要件の下限を50�屬�ら40�屬悵�き下げ
- ただし、令和11年4月1日以降に新築される住宅については、一定の区域（ハザードエリア等）にある住宅が対象外となる措置が設けられています
新築時期や所在地によって適用条件が変わるため、建築前に確認することが重要です。
4. 賃貸経営の収支計画における注意点
賃貸物件を新築するときは、建築費やローン返済だけでなく、固定資産税、都市計画税、修繕費、管理費、保険料など、所有後に継続して発生する費用も見込んでおく必要があります。
特に注意したいのは、新築住宅の軽減期間が終了すると税額が本来の水準に戻ることです。軽減されている期間だけを基準に収支を判断するのは避け、将来的な税負担まで含めて長期的な視点で賃貸経営の収支を考えることが、安定した不動産運用につながります。
