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ある日突然、物件所有者の親が認知症に？賃貸経営に潜むリスクと事前対策
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「物件を所有している親が認知症になったら…」 そんな不安を抱いたことはありませんか？ 不動産賃貸経営において、オーナーである親の「意思能力の喪失」は、経営そのものをストップさせてしまう非常に深刻なリスクです。今回は、親が認知症になった場合に賃貸経営にどのような問題が生じるのか？そのような状況になってしまった場合、今からできる対策について分かりやすく解説します。
1.【賃貸経営が「凍結」する最大のリスク】
不動産の所有者が認知症などで意思能力がないと判断されると、あらゆる法律行為が無効となります。具体的には以下のようなトラブルが発生します。
新規契約が結べない
空室が出ても、新たな入居者と賃貸借契約を交わすことができず、空室状態が長期化します。
修繕や建て替えができない
雨漏りなど緊急の修繕であっても、預金を引き出したり業者と契約を結んだりすることが困難になります。
物件の売却ができない
資金繰りが悪化して物件を手放そうと思っても、本人の意思確認ができないため売却できません。
つまり、現状維持すら難しくなり、収益を生むはずの物件が「負動産」化してしまう恐れがあるのです。
2.【認知症になる「前」に打つべき2つの対策】
このような事態を防ぐためにも、親が元気なうちに法的な対策を講じておくことが不可欠です。
対策1 任意後見制度の活用
本人の判断能力があるうちに、将来認知症になった際の財産管理を任せる人（任意後見人）をあらかじめ決めておく制度です。ただし、実際に発症して家庭裁判所に申し立ててから効力が生じるタイムラグがある点や、あくまで「本人の財産保護」が目的となるため、積極的な不動産投資や大規模な借り入れには制限がかかる点に注意が必要です。
対策2 家族信託（民事信託）の組成
近年、不動産オーナーの間で最も推奨されているのが「家族信託」です。親が元気なうちに、信頼できる家族（例えば子ども）に賃貸物件の管理・処分権限を託す仕組みです。 認知症発症後も、受託者である家族の権限で、新規契約の締結、修繕工事、物件の売却などがスムーズに行えます。財産の権利（家賃収入など）は親に残したまま、管理権限だけを切り離して家族に移せるため、柔軟な賃貸経営を継続できるのが最大のメリットです。
対策は事前に！「元気なうち」が鉄則！
何も対策をせずに認知症になってしまうと、原則として「法定後見制度」を利用するしか道がなくなります。裁判所が選任した専門家（弁護士や司法書士など）に毎月数万円の報酬を支払いながら、厳格な財産管理を受けることになり、ご家族にとって大きな精神的・金銭的負担となり得ます。
賃貸経営を次世代へ円滑に引き継ぎ、大切な資産を守るための準備は、「親が元気で意思能力があるうち」に行うのがすべてです。手遅れになる前に、まずはご家族で将来の賃貸経営について話し合う機会を持ってみてはいかがでしょうか。
3.【すでに認知症を発症してしまった場合は？】
親がすでに認知症を発症し、契約などの判断能力（意思能力）が失われてしまった場合、前回の記事でご紹介した「家族信託」や「任意後見制度」を新たに結ぶことはできなくなります。このような事態に陥ってしまった時、賃貸経営を法的に継続するための基本かつ唯一の解決策となるのが「法定後見制度」の利用です。制度の仕組みと、不動産オーナー家族が直面する現実的な問題点、そして具体的な手続きの流れを詳しく解説します。
法定後見制度とは？
法定後見制度とは、すでに認知症などで判断能力が低下している人を保護するため、家庭裁判所が援助者（成年後見人）を選任し、その援助者が本人に代わって財産管理や契約行為を行う公的な制度です。この制度を利用し、選任された後見人が代理人として署名・捺印することで、滞っていた以下のような業務が再び法的に有効な形で行えるようになります。
a.新規入居者との賃貸借契約の締結
b.退去時の敷金精算や原状回復工事の発注
c.家賃の受け取りや、固定資産税・修繕費の支払い
d.裁判所の許可を得た上での物件の売却
賃貸経営における「法定後見制度」の3つの注意点
法的な停滞は解消されますが、賃貸経営という「ビジネス」の観点からは、ご家族にとって非常に窮屈な制約が生まれることを覚悟する必要があります。
積極的な不動産運用ができなくなる
後見人の最大の使命は「本人の財産を減らさずに守る（保全する）こと」です。そのため、老朽化したアパートを壊して多額のローンを組み、新築物件を建て替えるような「リスクを伴う投資行為」は、裁判所に認められないケースがほとんどです。
家族ではなく「専門家」が選任される可能性が高い
親族が後見人に立候補することは可能ですが、不動産のような大きな財産がある場合や、親族間で意見の対立がある場合、家庭裁判所の判断により弁護士や司法書士などの専門家が選任される確率が高くなります。
継続的なコストが発生する
専門家が後見人に選ばれた場合、親の財産の中から毎月2万円〜5万円程度の報酬を支払い続ける必要があります。これは親が亡くなるまでずっと続くため、経営上の大きな固定費となります。
4.【今すぐ取るべき行動ステップ】
もし「すでに認知症かもしれない」という状況であれば、以下の手順で迅速に動くことが重要です。
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認知症の診断が下りていても、症状が軽く「契約の意味をまだ理解できる状態（意思能力がある）」と医師や公証人が判断すれば、ギリギリでまだ家族信託を組める可能性があります。まずは専門医を受診し、現在の判断能力のレベルを正確に把握してください。
ステップ�◆�法律の専門家（司法書士・弁護士）への相談
意思能力がないと判断された場合、すぐに家庭裁判所への申し立て準備に入ります。必要書類の収集や申立書の作成は煩雑なため、成年後見制度に詳しい司法書士や弁護士にサポートを依頼するのが一般的です。
ステップ��：家庭裁判所への申し立て
本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てを行います。医師の診断書、財産目録（不動産の謄本や通帳のコピーなど）、親族の同意書などを提出します。申し立てから後見人が選任され、実際に業務を開始できるまでには、概ね1〜3ヶ月程度の時間がかかります。
「すでに認知症になってしまった」という事実は変えられませんが、放置すれば建物の老朽化や空室の増加により被害はさらに拡大します。まずは現在の正確な状況を把握するため、医師と法律の専門家の両方に速やかに相談することが、事態を切り抜ける第一歩となります。
