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管理会社によって収益が変わる本当の理由
投稿日：
同じ物件、同じ家賃、同じエリアでも、
「どの管理会社に任せるか」で、オーナー様の手元に残る収益が変わることがあります。
「管理会社は家賃を集めて、入居者の対応をするところ」
と思われている方も多いかもしれません。
しかし、実際の管理会社の仕事はそれだけではありません。
空室対策、家賃設定、修繕提案、入居者対応など、日々の管理の積み重ねが物件の収益に大きく影響します。
今回は、管理会社によって収益が変わる本当の理由について解説します。
■ �� 空室期間が収益を左右する
賃貸経営で最も大きな損失の一つが空室です。
例えば家賃6万円の部屋が3か月空室になれば、
6万円 × 3か月＝18万円
の家賃収入を失うことになります。
さらに、空室期間が長くなるほど、
「なぜ決まらないのか」
を分析して対策する必要があります。
募集条件や広告、写真、設備などを適切に見直せる管理会社と、ただ募集を続けるだけの管理会社では、結果に差が出る可能性があります。
■ �� 家賃設定の判断が重要
「空室だから家賃を下げましょう」
という提案は簡単です。
しかし、本当に家賃を下げる必要があるのでしょうか。
周辺物件の募集状況や成約状況、設備、築年数、間取りなどを確認した上で、
「なぜ決まらないのか」
を考えることが重要です。
家賃を5,000円下げれば入居が決まりやすくなるかもしれません。
しかし、年間では、
5,000円 × 12か月＝6万円
の収益減少になります。
10年間なら60万円です。
安易な家賃値下げではなく、まず改善できる部分を探すことが大切です。
■ �� 修繕提案の質でも差が出る
設備が壊れたからといって、
「新品に交換しましょう」
だけが正解とは限りません。
一方で、
「安く済ませるために最低限の修繕だけ」
を繰り返すことも、長期的には問題になる場合があります。
重要なのは、
「その修繕が収益にどう影響するのか」
を考えることです。
例えば、
・入居率を上げるための設備投資
・家賃を維持するためのリフォーム
・将来の大規模修繕を防ぐメンテナンス
など、目的によって必要な工事は変わります。
■ �� 入居者対応が退去率に影響する
入居者からの問い合わせや設備トラブルへの対応が遅いと、
「この物件に住み続けたい」
という気持ちが薄れてしまう可能性があります。
退去が増えれば、
・原状回復費用
・募集費用
・空室期間
など、新たなコストも発生します。
つまり、日々の入居者対応も収益に関係しているのです。
■ �� オーナーへの報告・提案力も重要
管理会社から、
「今月も特に問題ありません」
という報告だけを受けていませんか？
本当に必要なのは、
「何が起きているのか」
だけではなく、
「今後どうするべきなのか」
という提案です。
例えば、
「このエリアでは競合物件が増えています」
「現在の家賃設定では反響が弱くなっています」
「この設備を導入すると募集力が上がる可能性があります」
など、具体的な情報を提供してくれる管理会社なら、オーナー様も早めに判断できます。
■ �� 管理会社を「任せる会社」ではなく「一緒に経営する会社」と考える
管理会社にすべて任せてしまうと、
「何か問題が起きたら連絡が来る」
という関係になりがちです。
しかし、本来の賃貸管理は、
問題が起きてから対応するだけではありません。
空室になる前に対策する。
修繕が必要になる前に計画する。
家賃が下がる前に物件の価値を維持する。
こうした先回りの管理が、長期的な収益につながります。
■ 管理会社を変えれば必ず収益が上がるわけではない
ここは注意が必要です。
管理会社を変更したからといって、
必ず家賃が上がるわけでも、必ず満室になるわけでもありません。
大切なのは、
「今の管理にどんな問題があるのか」
を明確にすることです。
管理会社を変更する前に、
・空室期間
・入居率
・平均家賃
・修繕費
・管理委託費
・募集方法
などを比較してみましょう。
数字を確認すると、管理会社を変えるべきなのか、それとも現在の管理会社と改善していくべきなのかが見えてきます。
■ まとめ
管理会社によって収益が変わる理由は、
�� 空室対策の違い
�� 家賃設定の判断
�� 修繕提案の質
�� 入居者対応
�� オーナーへの報告・提案力
�� 将来を見据えた管理
などにあります。
管理会社選びで大切なのは、
「管理費が安いか」だけではありません。
多少管理費が高くても、空室期間を短くし、家賃を維持し、無駄な修繕を減らせるのであれば、結果的にオーナー様の手元に残る利益が増えることもあります。
賃貸経営では、
「いくら管理費を払うか」ではなく、「管理を任せることで最終的にいくら残るか」
という視点が重要です。
■ ご相談について
ＢＲＵＮＯ不動産では、
・賃貸管理の見直し
・空室対策
・家賃査定
・修繕・リフォームのご提案
・収支改善
・管理会社変更のご相談
など、オーナー様の物件状況に合わせてご提案しております。
「今の管理会社に任せたままで大丈夫？」
「管理会社を変えた方がいいのか分からない」
そんな方も、まずは現在の収支や管理状況を一緒に確認するところから始めてみませんか。
