「建物を買ったときの消費税、一部でも返ってくるんじゃないの？」と期待するオーナー様も多いかもしれません。
しかし、近年の税制改正で“使えるケース”と“使えないケース”が明確になっており、間違えると「還付どころか損」になる可能性もあります。

今回は、最新の制度内容と、オーナー様が注意すべきポイントを整理しました。

✅ 消費税還付の仕組みと「還付できない」現状

🔹 そもそも「消費税還付」とは？

事業者が課税仕入れ（建物購入や設備購入など）で支払った消費税を、売上にかかる消費税から控除して還付を受ける制度。 つまり「預かった消費税」より「支払った消費税」の方が多ければ 還付されます。 

🔹 ただし…「居住用賃貸物件」では原則的に還付できない

2020年（令和2年）の税制改正で、アパート・マンションなど住宅用賃貸建物の取得費に含まれる消費税について、仕入税額控除（＝還付対象）から除外されました。
→ つまり、2020年10月1日以降に建てた新築アパートやマンションでは、たとえ消費税を支払っていても還付は受けられないのが原則です。

🔹 ただし「事業用（住居ではない物件）」なら還付の可能性あり

例えば、店舗ビル・事務所ビルなど “住宅ではない賃貸物件（課税売上がある物件）” の取得や新築では、古くから消費税還付の対象となります。 

⚠️ 還付を期待してやってしまいがちなミス

• 🟥 居住用賃貸（アパート・マンション）であるのに還付を狙う — 今は制度が変わっていて通りません。

• 🟥 課税事業者になっていない／簡易課税を選択している — 還付のためには“課税事業者”である必要があります。 

• 🟥 建物だけではなく“土地”も含めて還付を想定する — 土地には消費税がかからないため、還付対象にはなりません。 

• 🟥 過去の“還付スキーム”を今でも使おうとする — 過去に流行した「自販機スキーム」「金地金取引スキーム」などは、税制改正で原則封じられています。
   

🎯 こんな場合は“還付は難しい”と考えるのが安全

• アパート・マンションなど“居住用賃貸”を新築・購入した

• 家賃収入が“非課税売上”のみで課税売上がない

• 簡易課税制度を使っている

• 過去に還付を前提に行った大規模投資

こういう条件に当てはまるなら、還付はほぼ期待できません。

✅ 逆に“還付できる可能性”があるのはこんなケース

• 店舗・事務所などの事業用賃貸物件を建てたり購入したりしたとき

• 建物や設備を課税対象で取得し、かつ課税事業者として申告しているとき

事業用物件なら、支払った消費税の還付を受けられる可能性があります。

💡 まとめ：制度に頼るのではなく、現実的なキャッシュフロー設計を

かつての“消費税還付スキーム”が通用した時代もありましたが、
今はかなりルールが厳しくなっており、簡単には還付は受けられません。

「還付が前提でローンを組む」「収支シミュレーションを甘くする」のは非常に危険です⚠️
もし物件を選ぶときや購入を考えるなら、
「還付ありき」ではなく、 実質的な家賃収入と支出のバランスで判断するのがおすすめです。

BRUNO不動産では、賃貸経営や投資用不動産をお持ちのオーナー様に対して、
✅ 税制の最新情報
✅ キャッシュフローの試算
✅ 節税・収益改善のアドバイス

などを行っています。還付期待で迷っている方も、お気軽にご相談ください😊