大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

「売却したいけど騒音が激しいのが不安」
「売却したいけど騒音って報告しないといけないの」
などなど...
今回は、騒音トラブルを抱えた分譲マンションを売却する時のポイントをご紹介します。

「告知義務」について

まずは、告知義務の定義は曖昧であり、マンション売却時に告知義務があるかどうかはケースバイケースです。売主から買主に対して告知義務があるケースとは、「その事実を知っていたら売買契約は締結しなかった」というような物件に関する情報があるときです。

物理的瑕疵
...雨漏りやシロアリの被害がある、給湯器が壊れている、基礎にひび割れなどの不具合があるなど、建物に物理的な欠陥があることで日常生活に支障が出るようなことが該当します。
また、告知せずに引渡しした場合、売主には瑕疵担保責任があるので「該当箇所の補修」などの責任を追及されます。

心理的瑕疵
...マンションの専有部分や共用部などで、死亡事故や自殺などが過去に起きており、居住するうえで心理的なストレスがある物件が該当します。

環境的瑕疵
...近隣に風俗店などの教育上の配慮が必要な施設があることや、火葬場・墓場・ゴミ処理場など日常的に嫌悪感を抱くような施設があるときに該当します。

法的瑕疵
...建築基準法や都市計画法に抵触しているときに該当します。新築では違法建築になるためほぼありませんが、中古物件では法改正により法的瑕疵になってしまった物件が存在します。

また、今回の騒音問題は、人によって感じ方が異なるので、告知義務あり・なしの判断が難しいです。該当するとすれば「環境的瑕疵」になります。極端な話、入居者が不便を感じたり不快感を感じて瑕疵だと主張すれば、心理的瑕疵に該当してしまします。

生活における騒音

前項では、騒音もしっかり伝える必要があると言いましたが、そもそもどこからが騒音なのかという疑問もあります。

まず、前提として住宅地の騒音基準は、昼間で55デシベル以下、夜間で45デシベル以下となっています。 上記が基準と考えた時に、数字だけで見れば、昼間であってもテレビや冷蔵庫は騒音に分類されてしまします。
しかし、数字だけで騒音と判断できない理由は、音の感じ方の基準が人によって違うからです。例えば夏の風鈴、取り付けた人は涼を呼ぶ音として気に入っていても、ご近所の人にとってはうるさい音にしか聞こえない場合もあります。その音を必要とするかどうかによって感じ方も変わってしまいます。そのため、売却後のトラブルを避けるためにも、買主へしっかり伝える必要があります。

騒音のあるマンションを高く売る時のポイント

値引きできるような売り出し価格にする

騒音は値引き交渉される原因になります。
値引きして安く売るつもりがあっても、最初からギリギリの最低価格を設定するのではなく、値引きをすることを前提として価格設定にしておくのもポイントです。「交渉によって○○円値引きとなった」の方が、購入決定の後押しとなりやすいです。

不動産の繁忙期や周辺の競合物件が少ない時に売却活動する

周辺の競合物件が少ない時に売却活動することもポイントです。
周辺や同じマンション内で同時期に販売すると競合してしまい、買主は条件の良い物件を選択できる状況となります。周辺の競合物件がなるべく少ない時期を狙い、そのエリアでの希少性を持たせることがコツとなります。
また、3〜4月や10月〜11月など不動産の繁忙期に売却することもポイントです。買主の数が多くなることから、エリアによりますが物件の引き合いが強く買主間の競争が起きる可能性があります。騒音が心配な場合にも買主の母数が多ければ、購入物件に選ばれる確率は高まります。

物理的な防音対策を行う

防音対策をすることで実際に騒音を軽減できているのであれば、買主にその騒音について実際体感してもらうのも有効です。

<対策例>
・ワンタッチ防音壁
・防音カーテン
・シールテープ
・防音サッシ

騒音についての注意事項をまとめておく

騒音についての詳細をまとめておくことも大切です。
・どのような種類の騒音か
・騒音が聞こえる時間帯
・過去のトラブル事例

例えば「子供の足音がうるさい」などの場合は、同じく子供がいる家庭であればお互い様と気にしなかったり、数年後に子供が成長すれば騒音もなくなると、デメリットとして感じない場合もあります。また細かく騒音について伝えておくことで、引渡し後にトラブルになるリスクも軽減できます。


今回は、騒音トラブルとそのマンションの売却のコツをご紹介しました。募集・売却時にしっかり伝えておくことはもとろん、事前にトラブルや騒音を解消しておくのも良いでしょう。
その他、不動産管理や売却について、お困りの場合は、お気軽にご相談ください。