分譲マンション大阪の売却について「賃貸中の家・マンションは売却できるの？賃貸中物件の売却までの流れとは？」の記事

分譲マンション賃貸管理・売却のこと

投稿日：2023.02.28

賃貸中の家・マンションは売却できるの？賃貸中物件の売却までの流れとは？

前回頂いていた「賃貸中・住居中の不動産を売却したい」というご相談の続きになります。第1弾「売却方法編」をご覧になっていない方はぜひご覧ください。
今回は、賃貸中物件の売却までの流れと高く売却するポイント、売却時の注意点をご紹介紹介していきます。

賃貸中マンションの売却までの流れ

賃貸中マンションを「オーナーチェンジ」で売却する流れは下記のようになります。

１）入居者に意思や予定を確認する

まずは、入居者に購入意思がないか、退去予定がないかを確認しておきましょう。もし入居者が購入する場合、不動産会社に仲介を依頼する必要がないので、コスト削減にもつながります。
また、入居者に退去予定がある場合、退去予定がいつなのかを確認し、空室になったタイミングでの売却をおすすめします。

２）不動産会社に査定を依頼する

入居者の確認が取れたら、不動産会社に査定を依頼します。賃貸中のマンションはマイホームではなく、投資用マンションとして見られます。そのため、マンションを活用した時の収益をもとに査定する「収益還元法」という査定方法で行われます。
不動産会社に売却査定を依頼する場合は、1社だけでなく3社以上の複数社に申し込みを行うようにしましょう。査定額の比較ができ、価格の相場を掴むこともできます。

３）選んだ不動産会社と媒介契約を結び、売却契約を開始する

売却査定を依頼して条件のあった不動産会社と媒介契約結んだら、売却活動のスタートになります。売却活動のほとんどを不動産会社が担っていますが、不動産会社の担当者に任せっきりにせず、担当者と連絡を取りながら進めるようにしましょう。
またマンションの売り出し価格は、売主が自由に決めることが可能です。「できるだけ高く売りたい」と考える売主がほとんどでしょう。そんな時には、値下げ交渉を見越して、査定額より1割程度高い価格で設定しておくのも良いでしょう。

４）価格交渉や買付申し込み / 売買契約 / 引き渡し・精算

交渉や買付申し込みに約1週間、売買契約~引き渡しに約1ヶ月ほどかかります。

５）オーナー変更通知を入居者への通達

入居者にマンション売却の承諾を得る必要はありませんが、売却後、オーナーが変わったことについては入居者に通知する必要があります。
変更通知は、不動産会社が用意してくれることが多いため、自分で準備する必要はほぼありません。売主は署名捺印が必要です。

ちなみに、入居者に通知(郵送)するのは、買主になります。

基本的にオーナー変更通知には、下記内容を記載します。
● オーナー変更した旨
● オーナーの変更した日付
● 敷金の返還義務を新しいオーナーに引き継いだ旨
● 賃貸借契約を新しいオーナーに引き継いだ旨
● 家賃の振込口座の変更先

賃貸中のマンション売却に必要な書類

賃貸中のマンション売却をする時は、通常のマンション売却で必要な書類に加えて、以下の書類3点の用意も必要です。

①入居者との賃貸借契約書

オーナチェンジをする場合には、入居者との賃貸借契約書を用意しておきましょう。
契約書には家賃や敷金などの条件が記載されており、現在の入居者がどんな人なのかを新オーナー(買主)に伝える必要があります。

入居者に家賃の滞納やトラブルがあると、新オーナーは急に不利な立場から始まってしまい、マンションが売れにくくなり、売却価格にも影響が出てくる可能性があります。もしトラブルなどがある場合は、売却前に不安要素は解消しておくことをおすすめします。

②管理会社との管理委託契約書

マンションを管理会社に委託している場合は、管理委託契約書を用意ておきます。売主と管理会社の契約内容はさまざまです。今回のような居住中のマンションを売却する時には、管理会社との契約内容を確認しておきましょう。

③リフォームや修繕画の履歴がわかる書類

オーナーチェンジの場合には、物件に入居者がいるため十分な内覧ができません。リフォームや修繕の履歴がわかる書類や物件内部の写真などを用意しておくと、新オーナーは安心してマンションを購入できるようになります。

賃貸中の家・マンションを高く売却するポイント

賃貸中のマンションを居住用のマンションの相場より高く売却することは難しいですが、少しでも高く売るポイントをご紹介します。

【１】投資用マンションの相場を調べる

投資用マンションは、居住用マンションより相場が安くなるので、どのくらいの価格になるのかを把握しておきましょう。

【２】投資用マンションの売却が得意な不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、「マンション売却に強い」や「〇〇エリアの不動産売却には強い」など得意分野が異なります。
数ある不動産会社の中でも、「投資用マンションに強い」不動産会社を選ぶことをおすすめします。得意分野の不動産会社を選ぶことで、知識が特化していたり、高く売却できる可能性が高くなります。

【３】複数の不動産会社で査定をする

マンション売却の時には、複数の不動産会社に売却査定を依頼すると良いでしょう。
不動産会社1社だけの売却査定だけでは、査定金額が良いのか悪いのか判断が難しいです。複数社の査定額があれば、高いのか安いのか判断しやすくなります。

賃貸中の家・マンションを売却時の注意点

①入居者を退去させることはできない

入居者を強制的に退去させることはできません。
入居者の権利は借地借家法により保護されており、賃貸借契約のオーナーからの立ち退き交渉は「正当の事由」がなければ認められません。正当な理由があっても必ず立ち退いてもらえるとは限りません。
退去はあくまでも入居者との交渉次第になります。トラブルになりそうな場合は、早めに弁護士に相談するのが良いでしょう。