大阪市内の分譲マンション・分譲賃貸マンション

今回頂いたご相談は、 賃貸中・住居中の不動産を売却したい、という内容です。
結論から言うと、賃貸中・住居中でも売却は可能です。本日は、賃貸中のマンションを売却する方法を3つご紹介します。

賃貸中のマンションを売却する方法

賃貸中のまま売却する（オーナーチェンジ） 賃貸中の物件で、住居中のマンションの所有権と賃貸権を売主から買主に移転させることを「オーナーチェンジ」と言います。また移転したマンションは「オーナーチェンジ物件」となります。

1つ目はオーナーチェンジをする方法です。
オーナーチェンジとは、入居者は住み続けたままでオーナーだけが変わる売却方法です。

オーナーチェンジの場合は、投資物件として登録され、ネット広告にも投資用物件として掲載されます。投資家やこれから投資用マンションを持つ人がターゲットです。

一般的にトラブルが起こりにくい売却方法です。

【オーナーチェンジのメリット】

＜売主＞
● 買主にメリットが多く売却しやすい
● 入居者の交渉の手間や立退料が発生しない

＜買主＞
● すでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得られる
● 空室のマンションを購入するより安く購入できる
● 運営状況、入居者を事前に知れる

【オーナーチェンジのデメリット】

＜売主＞
● 入居者がいるため、安く売却してしまう
● 投資用マンションなので、買主が限定される

＜買主＞
● 入居者がいるため、内覧が難しい
● 物件に瑕疵がある可能性がある

退去してから売却する

2つ目は退去してから売却する方法です。マイホームとして売却するか、投資用として売却するか、選択する可能になります。

この売却方法では、入居者の立ち退きが１番の問題です。借地借家法によると「正当な理由」でない限り入居者の立ち退きを求めることができません。

正当な理由は、下記のような内容があります。
● 建物の過度な老朽化
● 家賃の滞納
● 長い間居住していない

またその際は、立ち退き料を支払わなければいけません。基本的に立ち退き料に相場はありません。経済的な損失分とお詫びの気持ちを表す形で金額を決める必要があるため、かなり高額になるケースもあります。立ち退き料として用意いないといけない費用は、引越し費用、引越し先の契約料、退去から引越しまでの休業補償などです。
引越し費用は、入居者の家族構成や地域から相場を割りだすと、大体の費用がわかります。
引越し先の契約費用は、一般的に敷金・礼金〜6ヶ月分・仲介手数料1ヶ月分・前の家賃1ヶ月分であることが多いため、引越し先の家賃が現在と同額程度として6ヶ月分前後が必要となります。
退去から引越しまでの休業補償は、ガス開栓などの立ち合いや引越し手続きなど、仕事を休まないといけなかった場合に損失を補償するものですが、数日分なのでお詫び程度で問題ありません。
それぞれ地域によって違いもあり各費用は目安程度、金額は借主次第ですが、だいたい家賃の8〜10ヶ月分程度を用意して置くと安心です。

【退去してから売却するメリット】

＜売主＞
● 居住用としてマンション売却が可能
● 入居者がいないため、高く売却できる可能性がある

＜買主＞
● 購入前に内覧ができる
● 購入後にリフォーム、リノベーションができる

【退去してから売却するデメリット】

＜売主＞
● 立ち退き交渉が必要になる
● 立ち退き料を支払う必要がある

＜買主＞
● 必要に応じて、改装や現状回復の費用が必要

入居者に売る

3つ目は、今住んでいる入居者に購入してもらう方法です。
入居者は引っ越しをせず物件を購入でき、オーナーは立ち退き交渉や立ち退き料の支払いが不要。買い手を探す時間も省けるので、スムーズに売却ができます。
入居者にマンションを売る場合は、手続きが少ないなどメリットもありますが、入居者全員が「購入したい！」と思っているわけではありませんが、長く住み続けてくれている入居者に相談するのも良いでしょう。

【退去してから売却するメリット】

＜売主＞
● 立ち退き交渉や、立ち退き料を支払う必要がない
● 買い手を探す必要がない
● 仲介手数料を支払わなくて済む

＜買主＞
● 引っ越しせずにマイホームを手に入れられる
● 資産になる

【退去してから売却するデメリット】

＜売主＞
● 全員が購入したいとは限らない

＜買主＞
● 購入資金が必要

今回は、賃貸中・住居中のマンションの売却方法をご紹介しました。
次回以降、賃貸中の不動産を売却する時の流れなどもご紹介しておきます。

不動産管理や売却について、お困りの場合は、お気軽にご相談ください。