不動産投資の利回りってどうなの？やっぱり気になる利回りについてお答えします。
不動産投資に関するローンやメリット、デメリットなどをQ＆A形式でまとめました。
不動産投資の利回り
不動産投資の初心者です。マンション経営やリートなどアドバイスはありますか？
都市部でのマンション・オフィス需要が地価上昇のけん引役とされており、不動産投資への追い風は当面続く可能性もある。現在の不動産投資はバブル経済の時期のように値上がり益を狙うものではなく、賃料などを投資額に対する利回り収入として考える方式が主流となっている。日銀が二度の利上げに踏み切ったものの依然金利水準は低く、不動産投資の利回り収入の相対的な魅力は大きい。「地価上昇という投資環境の好転もあり、株式や債券などに加えて不動産をポートフォリオに加える意味は小さくない」安定的に資産を増やそうと思ったら、種類の異なる投資対象を保有して、分散効果を高めることが基本になるからだ。では、どういう手段で不動産に投資していくか。不動産といえば多額の費用がかかる投資用マンション（マンション経営）などを思い浮かべ、自分にはとても無理と考えている人がいるかもしれない。しかし、特にワンルームなどのマンション経営は、サラリーマンでも、また、まとまった自己資金が無くてもはじめられる資産運用として、不動産投資の中でも特に注目を集めている。また、上場不動産投資信託（ＲＥＩＴ）なら数十万円程度から不動産への投資が可能になる。ＲＥＩＴとは、投資家から集めた資金をオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産に投資し、賃料などの収益を投資家に分配する仕組み。一般の株式と同じように売買されており、投資する際は証券会社に口座を開設する必要がある。比較的少額から投資できる。しかし、実物の不動産に投資する場合と違い、上場されているＲＥＩＴであれば、必要なときにすぐに売却が可能だが、株式投資に似たものになる。というのは、基本的には限られた自己資金の範囲内の投資ということだ。逆に、実物投資は自分の所有権登記が可能で、その不動産担保で、低い金利で借り入れをし、レバレッジを利かせてより多くの投資が可能となる。また、株式の予想配当利回り（東証一部平均で１％台前半）と比べても、利回り面での魅力は大きい。（仮に２％の借り入れで４％の運用が可能ならば実質的には金利負担は無くなり、自己資金の投資額に対する利回りという点では驚異的な数字になることもある。）・・・が、このようなことは、基本的にはＲＥＩＴなどには応用しない。マンション経営の家賃も上昇傾向になってきました。 いよいよ インフレ到来に備えた何らかの対策が求められます。ここ最近やっと、都心のマンション価格の上昇傾向が鮮明になってきました。不動産価格（マンション価格等）は底値を折り返したばかりです。特にこれからの上昇が期待される≪都心マンション経営≫は今注目されてきています。特にワンルームなどのマンション経営は、サラリーマンでも、また、まとまった自己資金が無くてもはじめられる資産運用として、不動産投資の中でも特に注目を集めています。
マンション経営の利回りは１００％と聞いた事があるのですが、本当ですか？不動産投資の利回りってどうなの？
マンション経営の利回りをどのように考えるか、だと思います。例えば、100万円のスタート資金で、年間100万円の家賃収入が得られる為、ご自身の資金からする利回りは１００％という事か、不動産のメリットである他人資本とローンをうまく利用する事で可能な方法ということかによって異なります。借入金利３％で、家賃収入が５％入金になれば、（５％−３％＝２％のプラス）で、実質的には自分で金利を払わなくても済むので、ローン返済は他人資本の家賃で殆ど返済し、ローン完済後は、年間100万円の家賃収入がご自身に現金で入ります。
不動産投資の利回りは、中古物件の利回りが新築に比べだいぶ高いと聞きました。利回りの部分だけを見て選んで大丈夫でしょうか？
不動産投資に限らず、投資を行なう際に気なるのは利回り。確かに中古物件の利回りは数字の面で見ると、新築よりも魅力的です。しかし、それなりのリスクもあります。築年数にも左右されますが、予想外の出費が多いのも残念ながら事実です。その点を、しっかりチェックできるプロなら良いのですが、素人であれば、よくよく研究するか、正直な業者さんからアドバイス頂きながら購入しましょう。ちなみに正直な業者様が少ないと言うよりも、そこまで注意深くチェックしてくれない不親切な業者も多いのも事実です。当社では、お客様の気になる部分を徹底的に納得いくまでご紹介しています。分からない事などは、まずご質問下さい！
不動産投資物件選びは、利回り15％以上や20％以上の高利回り物件がほんとにいいのでしょうか。危険はないのでしょうか？
不動産投資で注意しなければいけないのが、リスクマネージメントです。
利回りの高さだけに飛びついては危険もいっぱい
「利回り15％以上、20％以上の高利回り物件」→
本当に重視しなければならないのは、安定して賃借人を獲得できる物件かどうかということです。
・どんなに利回りが高くて、値段が安くても、借りる人がいなければ、転がして転売益で儲ける業者でない限り、そもそも家賃収入が得られません。
・家賃相場や競合環境にも目を配っておかないと、経年による家賃の下落率が非常に大きいとか、一旦空室になるとなかなか埋まらないといった事態に陥っている物件も散見されるので要注意です。
・例えば中古の中には、後で修繕費負担に悩まされるようになるケースも…。
地方の中古アパートを利回り20％で購入しても、築20年の木造だったため、まもなく、給湯器・エアコン・洗面・キッチン設備の交換が必要になり、数百万円の出費を強いられてしまった事も…。もし赤水などが出て配管の修繕や交換が必要になると、20％の利回りでも修繕費で軽く儲けも飛んでしまいます。
ローンを組んで買う場合は、安定性という点にも要注意！
空室が出たり、家賃が下がったりすると、返済計画に影響を及ぼすため、綿密なシミュレーションは欠かせないのですが…現実は…
あるいは多少利回りが低くても、賃貸需要が旺盛で空室リスクや家賃下落リスクのほとんどない人気エリアのデザイナーズ物件を選ぶという考え方もあります。
不動産投資で成功したという書籍やセミナー情報で、利回り15％、20％という物件を見つけて冷静さを欠いて購入に走る方も増えてます。
プロの不動産ファンドは都心部の賃貸マンションに的を絞ってるのはなぜでしょうか？一見利回りが高く見える地方でなく…
数年後にどうなるかをわかっていて購入している勇気のある人ならいいのですが…恐ろしい限りです…とにかく、賃貸需要を考えることなく利回りに踊らされてはいけないということは、不動産投資を考える上で基本中の基本です。
なぜなら、中古投資物件を処理する悪徳ノウハウを持ってすれば、販売時期に一時期的に満室にしたり、家賃を高めに設定したりすることも可能なのです。
高利回りで売ってしまえばそれまで。売り逃げです。
長期の家賃保証はしないのです。
たとえば、それまで空室だった物件を募集するときに
『礼金敷金なし。審査ゆるゆる。スタート３ヶ月間フリーレント（無料）（実質値引きだが賃料は高く設定されてるので利回りは良く見える）。』
などなど、相場より高い家賃でも一時的には契約できるのです。
そうです、このようにして高利回りの満室物件はつくられるのです。
（あくまでも悪徳の場合です。みんなそうとは申しません。ただ、注意は必要です。）
ですから、長期の家賃保証をしている業者かどうかも要注意です。しっかり調べましょう。
不動産投資では『表面利回り』と『実質利回り』という言葉をよく耳にするのですが、どのように違うのでしょうか？
不動産投資では、確かに『表面利回り』『実質利回り」という言葉が良く出てきます。
表面利回りとは・・・年間賃料収入÷購入価格で計算した利回りのこと
例 ⇒ 年間賃料収入が100万円で購入価格が2000万円の場合、表面利回りは５％となります。
実質利回りとは・・・実質賃料収入÷取得費総額で計算した利回りのこと。
年間賃料収入から管理費、修繕費の必要諸費用を差し引いたのが実質賃料収入。また、購入価格に、購入時にかかった諸費用を加えたのが取得費総額となります。
現金での購入時は、⇒年間実質賃料収入が100万円で取得費総額が2000万円の場合、実質利回りは５％となりますが・・・
融資利用での購入時は、頭金200万円 融資1800万円 金利３％（年54万円）
⇒年間実質賃料収入100万円−年間支払金利54万円で、実質収入66万円。
取得費総額（自己資金）が200万円で、自己資金利回りは３３％となります。
2000万円の現金をすべて使えば、上記のシミュレイションが10件できますので、資金効率は高いのです。
⇒年間実質賃料収入1,000万円−年間支払金利540万円で、実質収入660万円。
全額現金で1件購入時の収入100万円の6.6倍です。
自己資金利回りは３３％となります。
投資用不動産の新築物件マンションでも利回り10％を越える物件があると聞いた事があるのですが、本当にそういった物件はあるんでしょうか？
投資用不動産として、一般的に新築物件の場合、表面利回りは４〜６％になりますが、どういった切り口で見るかによっても異なります。例えば、マンション経営は、他人資本でローンを返済して資産を形成するのが一般的なので、ご自分が負担する費用は、一般には、スタート資金のみです。仮に、2000万の物件で年間の家賃収入が120万とれるものを、頭金200万円、ローン1800万円（金利3％）で購入したとき、出したお金は、頭金200万円のみですから、（年間120万円の収益）−（年間金利負担54万円）＝年間66万円の粗利。つまり、200万円の投資金が、年間66万円の収益を生むとしたら、66万円÷200万円で、33％になります。Ｈ１２年に施行された【住宅の品質確保の促進等に関する法律】によって、以前は保証期間が2年だったものが、今では、10年に義務付けられたことによって、最近の新築物件や、Ｈ１２年以降の築浅物件は、高度な技術の、しっかりした管理下で建てられており、物件の担保価値が高い為、ローンが100％〜90％組めるので、少ない自己資金でおはじめになれます。逆に、現在、市場にでまわっている中古物件の場合は、物件の担保価値が低いものが多い為、現金での購入や、物件価格の半分を現金で入れなければ購入でき無いものが多い為、スタート資金が多くかかります。ですから、負担した資金からの利回りを考えますと、新築物件や、築浅物件の方が、高利回りといえます。
マンション経営の利回りはどれくらいですか？
マンション経営の利回りは、物件により様々ですが、およそ4〜10%程度になります。ローンを上手に使い、レバレッジを利かせることで、考え方次第では数１０%も更に高めることも可能です。現在の超低金利時代にあっては破格の好利回りと言えます。むしろ、超低金利時代ならではとも言えます。なぜなら、仮に2%でお借り入れした資金が5%で運用できれば、実質的に金利のロスは無く、収益を増やすことも可能です。これは、マンション経営ならではのことです。もし、株式や証券化不動産などへの投資でお借り入れした場合は、2%程度では融資は受けられませんので、手持ちの現金の範囲での投資となり、中長期かけて資産を10倍程度にすることは、かなりのリスクを負う事になります。又もし、ローンを使わずに退職金などの現金で投資した場合も、金融商品に投資した場合とは比較にならないほどの投資収益が得られることになります。
